Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество «Холдинг-Проф» (далее – ООО «Холдинг-Проф», Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – Департамент, уполномоченный орган) внести в приложение 1 к заключенному сторонами договору от 28.03.2022 № 73046 (далее – договор, спорный договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000070:2616 изменения, предусматривающие, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется исходя из его кадастровой стоимости с применением ставки в размере земельного налога – 0,3 процента.

Требование основано на статьях 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункте 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что уполномоченный орган установил плату за землю с нарушением требований действующего земельного законодательства.

Арбитражный суд Кировской области решением от 27.03.2022, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.06.2023, удовлетворил иск. Суды двух инстанций пришли к выводу о наличии оснований для изменения договора аренды в части расчета арендной платы в период 2021 – 2022 годов в пределах размера земельного налога, установленного для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, применительно к рассмотренному спору – 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Департамент не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Департамент настаивает, что суд необоснованно применил при расчете арендной платы коэффициент 0,3 процента, отождествив при этом понятия «договор комплексного освоения территории» и «договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья». Заявитель считает, что расчет арендной платы по ставке земельного налога предусмотрен подпунктом 6 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации только для такого вида договоров, как договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Земельный кодекс Российской Федерации содержит обязательные условия для такого договора, которые в договоре от 29.09.2020 № 01-174 отсутствуют. Департамент считает, что в отношении спорного земельного участка с видом использования – «территории общего пользования», категория – «земли населенного пункта» при расчете арендной платы подлежит применению подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 постановления Правительства Кировской области № 483-П. По мнению заявителя, до 27.11.2021 арендную плату следует начислять исходя из ставки 1,5 процента от кадастровой стоимости, а далее в размере рыночной стоимости права аренды.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем Департамента в судебном заседании окружного суда.

Общество в отзыве не согласилось с доводами заявителя и попросило оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент и Общество заключили договор комплексного освоения территории от 29.09.2020 № 01-174, по условиям которого пришли к соглашению о реализации силами истца комплексного освоения территории, расположенной в пределах муниципального образования «Город Киров» на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000000:2222, а именно формирования и строительства жилого микрорайона – территории блокированной, малоэтажной многоквартирной и среднеэтажной жилой застройки, а также коммунальной, бытовой, социальной и экономической сопутствующей жилью инфраструктуры (раздел 1 договора № 01-174).

В целях реализации договора № 01-174 стороны заключили договор аренды земельного участка от 29.09.2020 № 01-175 (далее – договор № 01-175), по условиям которого ООО «Холдинг-Проф» предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 43:40:000000:2222 площадью 629 611 квадратных метров с целевым назначением – «блокированная жилая застройка, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, среднеэтажная жилая застройка, коммунальное обслуживание, бытовое обслуживание, здравоохранение, дошкольное, начальное и среднее общее образование, культурное развитие, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, хранение автотранспорта, объекты дорожного сервиса, спорт, обеспечение внутреннего правопорядка» (пункт 1.1 договора № 01-175).

Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, сведения о разграничении прав отсутствуют.

Размер годовой арендной платы на последующие периоды определен в пункте 3.6 договора № 01-175 как произведение кадастровой стоимости земельного участка и налоговой ставки.

Пунктами 4.2.3, 4.3.2, 4.4.10, 4.4.11 договора № 01-175 предусмотрен комплекс взаимокорреспондирующих прав и обязанностей сторон по формированию и утверждению документации по планировке территории в пределах арендуемого земельного участка с последующим формированием, постановкой на учет и приобретением истцом в собственность или аренду земельных участков, образованных из участка, переданного на основании договора № 01-175.

Пунктами 4.2.1, 4.3.1, 4.4.1 договора № 01-175 стороны поставили выполнение его условия в зависимость от условий договора комплексного освоения территории № 01-174.

Общество на основании договора № 01-174 и дополнительного соглашения к нему от 29.09.2021 № 01-211, а также договора № 01-175 и во исполнение принятых сторонами обязанностей, из земельного участка с кадастровым номером 43:40:000000:2222 площадью 629 611 квадратных метров образовало помимо иных, земельный участок с кадастровым номером 43:40:000070:2616 площадью 3446 квадратных метров, категория земель – «земли населенных пунктов».

Общество и Департамент заключили договор № 73046, прошедший процедуру государственной регистрации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000070:2616 площадью 3446 квадратных метров для территории общего пользования.

Договор № 73046 заключен на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и договора № 01-174, о чем стороны прямо указали в пункте 1.1 договора № 73046.

Срок аренды определен сторонами в пункте 4.1 договора с 17.08.2021 по 29.09.2025.

Размер арендной платы определен сторонами в приложении 1 к договору
№ 73046 на 2021 год в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, то есть 180 рублей 84 копейки за третий и четвертый кварталы 2021 года.

Уполномоченный орган известил Общество письмами от 04.03.2022
№ 1251-01-08ДМС и от 18.07.2022 № 4334-01-08ДМС об изменении порядка расчета арендной платы с 27.11.2021 в связи с внесением постановлением Правительства Кировской области от 15.11.2021 № 616-П изменений в пункт 8 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кировской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кировской области (далее – Порядок), утвержденного постановлением Правительства Кировской области от 20.09.2019 № 483-П, в связи с чем размер арендной платы за третий и четвертый кварталы 2021 года составил 55 026 рублей 04 копейки, то есть увеличился более чем в 300 раз. Размер арендной платы, исчисленный ответчиком на 2022 год, составил 572 900 рублей.

Посчитав, что предложенный арендодателем размер арендной платы противоречит регулируемым ставкам и препятствует реализации прав и обязанностей Общества по договору № 01-174, ООО «Холдинг-Проф» обратилось к Департаменту с письменной претензией о применении положений пункта 3.12 Порядка и пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации при расчете арендной платы по договору № 73046 и о перерасчете размера арендной платы на период 2021 – 2022 годов.

Уполномоченный орган письмом от 10.08.2022 отклонил претензию.

Общество, не согласившись с представленным в письмах от 04.03.2022 № 1251-01-08ДМС и от 18.07.2022 № 4334-01-08ДМС расчетом арендной платы, обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском об обязании ответчика внести изменения в приложение 1 к договору аренды земельного участка от 28.03.2022 № 73046 в части порядка расчета арендной платы, подлежащего исчислению с соблюдением положений пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации, пункта 3.12 Порядка, а также Решения Кировской городской Думы от 30.10.2019 № 25/5.

Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в кассационной жалобе и письменном отзыве на нее, заслушав представителя Департамента, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам статьи 450 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, является недопустимым.

Условия заключенных сторонами договоров комплексного освоения территории и аренды земельного участка допускают определение размера арендной платы по регулируемым ставкам при изменении показателей расчета (пункт 3.6 договора аренды № 01-175).

Разделение территории, на которой осуществляется комплексное освоение, на самостоятельные земельные участки, определение их кадастровой стоимости послужили основанием для заключения новых договоров аренды с определением арендной платы в отношении каждого земельного участка.

При этом пункт 8 постановления Правительства Кировской области от 20.09.2019 № 483-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кировской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кировской области», на основании которого годовой размер арендной платы при заключении договора аренды № 01-175 установлен равным 4,5-кратному размеру земельного налога, признан частично недействующим со дня вступления в законную силу решения Кировского областного суда от 17.02.2021 по делу № 3а-9/2021.

Согласно пункту 1 статьи 424, статьям 606, 614 Гражданского кодекса, разъяснениям, содержащимся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к спорному договору подлежит применению регулируемая арендная плата, поэтому истец вправе требовать приведения условий договора о размере арендной платы на определенный период в соответствие с требованиями действующего нормативного регулирования.

Предметом кассационного обжалования является несогласие уполномоченного органа с применением при расчете арендной платы за период 2021 – 2022 годов ограничений, установленных пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, и определением последней в размере, не выше размера земельного налога.

Согласно частям 2 – 4 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в момент заключения договора от 29.09.2020
№ 01-174) договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье – договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 – 4 и 7 части 5 названной статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 указанной статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 данной статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 этой статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 названной статьи. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

Судами установлено, что Департамент и Общество заключили договор комплексного освоения территории от 29.09.2020 № 01-174, в рамках реализации которого подписали договор аренды земельного участка, на изменении условий которого настаивало ООО «Холдинг-Проф» в рамках настоящего спора.

При этом стороны, заключив спорный договор аренды земельного участка, исходили из длящихся правоотношений, возникших из договора № 01-174 по комплексному освоению указанной территории.

В пункт 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации с 30.12.2020 внесены изменения, которыми предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу (подпункт 2).

Редакция пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая на момент заключения между сторонами договора о комплексном освоении территории, в подпункте 6 допускала аналогичный порядок определения размера арендной платы при заключении договора аренды с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» в части 5 статьи 18 предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона), а также договоры о предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 названной статьи. При этом изменение и расторжение указанных договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Подпунктом 2.3 пункта 2 решения Кировской городской Думы от 30.10.2019 № 25/5 «О земельном налоге» установлены налоговые ставки от кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в размере 0,3 процента в отношении земельных участков занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности).

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно учли, что согласно пунктам 1.2 и 1.4 договора комплексного освоения территории от 29.09.2020 № 01-174 и пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 28.03.2022 № 73046 спорный земельный участок предоставлен Обществу для комплексного освоения территории (в границах земельных участков, вновь образованных из земельного участка с кадастровым номером 43:40:000000:2222).

Согласно пункту 3.2.5 (абзац 2) договора о комплексном освоении территории от 29.09.2020 № 01-175 ООО «Холдинг-Проф» (застройщик) обеспечивает жилищное строительство объемом общей площади жилых помещений не более 220 000 квадратных метров.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уполномоченный орган не доказал, что Общество в рамках договора о комплексном освоении территории от 29.09.2020 № 01-175 осуществляет жилищное строительство, не относящееся к категории «стандартное жилье» и не характеризующееся признаками, перечисленными в приказе Минстроя России от 29.04.2020 № 237/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью»).

Исходя из изложенного, размер арендной платы в рассматриваемом случае, не может превышать величину земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации для исчисления земельного налога определены две предельные величины налоговых ставок в размере 0,3 процента и 1,5 процента от налоговой базы, применяемые на условиях, установленных данной статьей.

В частности, предельная величина налоговой ставки в размере 0,3 процента применяется в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса).

Таким образом, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, регламентирован федеральным законодательством, и не может превышать величину земельного налога, установленную в порядке статьи 394 Налогового кодекса.

Суды двух инстанций, руководствуясь, в том числе основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, правомерно указали на неправомерность увеличения арендной платы более чем в триста раз при отсутствии к этому объективных экономических предпосылок.

Довод о том, что при расчете арендной платы в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 43:40:000070:2616 площадью 3446 квадратных метров, вид использования – «территории общего пользования», категория – «земли населенного пункта» подлежит применению подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 Порядка № 483-П, признан окружным судом несостоятельным.

В материалы дела представлены договоры аренды, заключенные Департаментом и Обществом в отношении земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 43:40:000000:2222, на котором, в свою очередь, ООО «Холдинг-Проф» осуществляет комплексное освоение территории. Вид разрешенного использования конкретного земельного участка в пределах территории, на которой осуществляется комплексное освоение в целях жилищного строительства, не может служить основанием для изменения общего порядка расчета арендной платы.

Между тем, даже позиция кассатора об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям подпункта 6 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о незаконности обжалованных судебных актов и наличии у Департамента права на определение размера арендной платы за спорный земельный участок исходя из рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Применительно к территории общего пользования, которая в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит приватизации и ограничена в обороте, действует Принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», а потому размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик не подтвердил возможность эксплуатации спорного участка по иному назначению, нежели подготовительные работы к строительству или собственно строительству элементов жилого микрорайона.

При изложенных обстоятельствах доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, и поэтому не могут служить основанием для отмены судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушения норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущены.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривался, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Кировской области от 27.03.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.06.2023 по делу № А28-9154/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Е.Г. Кислицын

Е.Ю. Трубникова