Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы судебных приставов по Кировской области

(ОГРН: 1044316880288, ИНН: 4345093331),

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Сандор Фасад» (далее – ООО «Сандор Фасад») обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – ООО «Квартал») и акционерному обществу «Дом.РФ» (далее – АО «Дом.РФ») об освобождении от запрета регистрационных действий, наложенных постановлением Управления Федеральной службы судебных приставов
по Кировской области от 28.05.2019 (судебный пристав-исполнитель МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области Клепикова Н.Л., исполнительное производство
№ 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019) и об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о запрете в отношении следующего недвижимого имущества:

– однокомнатной квартиры № 88 в жилом доме 9 по улице Агрономическая
в городе Кирове площадью 24,5 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:6073;

– однокомнатной квартиры № 124 в жилом доме 9 по улице Агрономическая
в городе Кирове площадью 39,2 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:6110;

– однокомнатной квартиры № 1 в жилом доме 9 по улице Агрономическая
в городе Кирове площадью 39,8 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:5986;

– однокомнатной квартиры № 144 в жилом доме 9 по улице Агрономическая
в городе Кирове площадью 38,8 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:5923;

– однокомнатной квартиры № 170 в жилом доме 9 по улице Агрономическая
в городе Кирове площадью 39,6 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:5949.

Исковые требования основаны на пункте 1 статьи 164, пункте 1 статьи 131,
статьях 223, 305, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениях Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и мотивированы нарушением прав добросовестного приобретателя объектов недвижимости (квартир)
по договорам купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2019, оставленным
без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.01.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Сандор Фасад» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит
их отменить вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Кассатор полагает, что выводы судов о недоказанности возникновения у истца права собственности на спорные квартиры и об отсутствии у истца права на обращение в арбитражный суд с иском о снятии запрета на совершение регистрационных действий сделаны без надлежащей оценки обстоятельств спора, в том числе представленных в дело актов приема-передачи квартир, а также без учета разъяснений пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практикепри разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Заявитель считает себя законным владельцем спорных квартир, а требование об освобождении квартир от запрета на регистрационные действия – правомерными.

Определением от 06.05.2020 судебное разбирательство по кассационной жалобе
откладывалось на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании поддержали кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В отзыве на кассационную жалобу АО «Дом.РФ» сослалось на законность и обоснованность обжалованных судебных актов, просило оставить их без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления
Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва
на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, ООО «Квартал» (продавец) и ООО «Сандор Фасад» (покупатель) 26.12.2018 заключили договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 88 в жилом доме 9 по улице Агрономическая в городе Кирове (далее – квартира № 88), площадью 24,5 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:6073.

Право продавца на квартиру № 88 зарегистрировано в Едином государственном
реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на основании разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию (регистрационная запись от 15.01.2019 № 43:40:000459:6079-43/001/2019-1) (пункт 3 договора).

На момент подписания договора квартира находится в залоге в пользу ПАО «Сбербанк» на основании договора ипотеки от 11.10.2016 № ДИ-092/1 (пункт 4 договора).

Общая стоимость квартиры № 88 – 985 660 рублей 05 копеек, оплата производится
в момент подписания договора (пункт 5 договора).

Договор является одновременно актом приема-передачи квартиры, с момента государственной регистрации прав собственности по договору квартира считается продавцом переданной, а покупателем принятой во владение, пользование, распоряжение. После
государственной регистрации прав собственности по договору покупатель получает ключи от квартиры (пункт 7 договора).

Из пояснений истца следует, что в момент подписания договора 26.12.2018 покупателем произведен полный расчет путем подписания акта взаимозачета по договору купли-продажи и встречных требований по договору поставки от 28.08.2018 № 300 (справка
ООО «Квартал»).

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: денежные средства в размере
591 396 рублей 03 копеек перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019
№ 1320, на сумму 394 264 рубля 00 копеек произведен зачет (заявление о зачете от 26.12.2018).

Покупатель 27.12.2018 обратился с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление Росреестра по Кировской области 15.04.2019 уведомило о приостановлении государственной регистрации прав (№ КУВД-43/001/527/2018-1909) на срок до 11.10.2019 по заявлению истца в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.

ООО «Квартал» (продавец) и ООО «Сандор Фасад» (покупатель) 26.12.2018 заключили договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 124 в жилом доме 9 по улице Агрономическая в городе Кирове (далее – квартира № 124), площадью 39,2 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:6110.

Право продавца на квартиру № 124 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
№ 43-RU-43306000-079-2018 от 14.08.2018.

Общая стоимость квартиры № 124 – 1 551 509 рублей 70 копеек (пункт 5 договора).

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: денежные средства в размере 930 906 рублей 00 копеек перечислены истцом платежными поручениями от 17.05.2019
№ 978, 979, 974, на сумму 620 604 рубля 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 26.12.2018).

Управление Росреестра по Кировской области 30.05.2018 уведомило о приостановлении государственной регистрации прав (№ КУВД-527/2018-1911) в связи с наложением запрета на совершении действий по регистрации в отношении вышеуказанной квартиры на основании постановления Управления Федеральной службы судебных приставов по
Кировской области от 28.05.2019 (исполнительное производство № 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019) (регистрационная запись от 29.05.2019 №43:40:000459:6110-43/001/2019-8).

ООО «Квартал» (продавец) и ООО «Сандор Фасад» (покупатель) 01.02.2019 заключили договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 1 в жилом доме 9 по улице Агрономическая, площадью 39,8 квадратного метра, кадастровый номер: 43:40:000459:5986 (далее – квартира № 1).

Право продавца на квартиру № 1 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (регистрационная запись от 16.04.2019 № 43:40:000459:5986-43/001/2019-2).

Общая стоимость квартиры № 1 – 1 589 329 рублей 00 копеек (пункт 5 договора).

Договор является одновременно актом приема-передачи, с момента государственной регистрации прав собственности по договору квартира считается переданной, принятой покупателем во владение, пользование, распоряжение. После государственной регистрацииправ собственности по договору покупатель получает ключи от квартиры (пункт 7 договора).

Из пояснения истца следует, что в момент подписания договора 01.02.2019 покупателем произведен полный расчет путем подписания акта взаимозачета по договору купли-продажи и встречных требований по договору поставки от 28.08.2018 № 300 (справка
ООО «Квартал»).

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: денежные средства в размере 953 957 рублей 40 копеек перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019
№ 1317, на сумму 635 731 рубль 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 01.02.2019).

Покупатель 12.04.2019 обратился с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление Росреестра по Кировской области 24.04.2019 уведомило о приостановлении государственной регистрации прав (№ КУВД-475/2019-663) в связи с непредставлением заявителем документов, подтверждающих исполнение покупателем обязательства
по оплате; отсутствием в договоре купли-продажи жилого помещения указание на обременение прав (ипотеки).

ООО «Квартал» (продавец) и ООО «Сандор Фасад» (покупатель) 01.02.2019 заключили договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 144 в жилом доме 9 по улице Агрономическая, площадью 38,8 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000459:5923 (далее – квартира № 144).

Право продавца на квартиру № 144 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (регистрационная запись от 18.04.2019 № 43:40:000459:5923-43/001/2019-1) (пункт 3 договора).

На момент подписания договора квартира № 144 находится в залоге в пользу
ПАО «Сбербанк» на основании договора ипотеки № ДИ-092/1 от 11.10.2016 (пункт 4 договора).

Общая стоимость квартиры № 144 – 1 589 329 рублей 00 копеек.

Из пояснений истца следует, что в момент подписания договора 01.02.2019 покупателем произведен полный расчет путем подписания акта взаимозачета по договору купли-продажи и встречных требований по договору поставки от 28.08.2018 № 300 (справка
ООО «Квартал»).

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: 953 597 рублей 40 копеек
перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019 № 1318, на сумму 635 731 рубль 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 01.02.2019).

Управление Росреестра по Кировской области 18.04.2019 уведомило заявителя
(№ КУВД-43/001/475/2019-661) о приостановлении государственной регистрации прав
в связи с непредставлением документов, подтверждающих полную оплату цены договора купли-продажи квартиры; отсутствием в договоре указания на наличие в отношении
отчуждаемой квартиры ограничения (обременения) в виде ипотеки.

Управление Россрестра по Кировской области 03.07.2019 уведомило заявителя
(№ КУВД-475/2019-661) о приостановлении государственной регистрации прав в связи
с наложением ареста на совершение действий по регистрации в отношении вышеуказанной квартиры на основании постановления Управления Федеральной службы судебных
приставов по Кировской области от 28.05.2019 (исполнительное производство
№ 29314/19/43001-ИП) (регистрационная запись от 29.05.2019 №43:40:000459:5923-43/011/2019- 3).

ООО «Квартал» (продавец) и ООО «Сандор Фасад» (покупатель) 01.02.2019 заключили договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 170 в жилом доме 9 по улице Агрономическая в городе Кирове, площадью 39,6 квадратного метра, кадастровый номер 43:40000459:5949 (далее – квартира № 170).

Право продавца на квартиру № 170 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (регистрационная запись от 16.04.2019 №43:40:000459:5949-43/001/2019-1) (пункт 3 договора).

На момент подписания договора квартира № 170 находится в залоге в пользу
ПАО «Сбербанк» на основании договора ипотеки от 11.10.2016 № ДИ092/1 (пункт 4 договора).

Общая стоимость квартиры № 170 – 1 589 329 рублей 00 копеек.

Договор является одновременно актом приема-передачи (пункт 7 договора).

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: 953 597 рублей 40 копеек перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019 № 1319, на сумму 635 731 рубль
00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 01.02.2019).

Управление Росреестра по Кировской области 24.04.2019 уведомило заявителя
о приостановлении государственной регистрации прав (№ КУВД472/2019-536) в связи
с отсутствием в договоре указаний на наличие в отношении отчуждаемой квартиры
ограничения (обременения) в виде ипотеки; не представлением доказательств, подтверждающих исполнение покупателем обязательства по оплате.

Управление Росреестра по Кировской области 02.07.2019 уведомило заявителя
о приостановлении государственной регистрации прав (№ КУВД №472/2019-536) в связи
с наложением ареста на совершение действий по регистрации в отношении вышеуказанной квартиры на основании постановления Управления Федеральной службы судебных приставов по Кировской области от 28.05.2019 (исполнительное производство
№ 29314/19/43001-ИП) (регистрационная запись от 29.05.2019 № 43:40:000459:5949-43/001/2019-3).

Согласно материалам дела 18.06.2019 истец обратился в МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области с заявлением о снятии запрета на совершение действий
по регистрации.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области Клепиковой Н.Л. в удовлетворении заявления отказано в силу
следующего.

На исполнении в МРО СП по ИОИП находится сводное исполнительное производство № 7832/19/43001-СД от 15.02.2019 в отношении ООО «Квартал», общая сумма задолженности на 19.06.2019 составляет 29 324 471 рубль 12 копеек в пользу физических,
юридических лиц, государственных учреждений.

В состав сводного исполнительного производства №7832/19/43001-СД входит
исполнительное производство № 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019, возбужденное в отношении ООО «Квартал», по взысканию задолженности в размере 4 401 352 рублей 65 копеек
в пользу АО «ДОМ.РФ».

В рамках исполнительного производства № 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019 судебным приставом-исполнителем 28.05.2019 на основании выписки из ЕГРН вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества, принадлежащего ООО «Квартал», в том числе на спорное имущество: квартиры № 88, 124, 1, 144, 170.

Указанные действия направлены на обеспечение исполнительного документа,
содержащего требования об имущественных взысканиях.

Полагая, что наложение запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартир № 88, 124, 1, 144, 170 нарушает права истца как добросовестного приобретателя по договорам купли-продажи квартир от 26.12.2018, 01.02.2019 ООО «СандорФасад» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснил
следующее.

По смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста (пункт 50 абзац второй).

Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 51).

Иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 – 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник (иной законный владелец) имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пункте 1 статьи 8.1 и статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное
не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Таким образом, в отношении недвижимого имущества момент перехода права
собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателюне является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости,заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления № 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации
перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для
изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности
к покупателю собственником имущества остается продавец. Фактическое исполнение
сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не может служить правовым основанием для освобождения спорного имущества от ареста.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец не подтвердил свое право собственности на спорное имущество. При этом суды верно исходили из того, что ссылка истца на передачу квартир во исполнение договоров покупателю, а также на полную их оплату, не опровергает того, что право собственности на спорные квартиры на момент их ареста зарегистрированы за ООО «Квартал», которое оставалось собственником имущества и, следовательно, отвечало по своим обязательствам всем своим имуществом.

Основания для иных выводов у окружного суда отсутствуют, поскольку и установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам кассатора статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет законного владельца правом на защиту от незаконных, противоправных действий третьих лиц.

Поскольку арест наложен на недвижимое имущество, собственником которого является ООО «Квартал», оснований для применения пункта 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» у судов не имелось.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали истцу в удовлетворении его требования.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют
о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение
кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.01.2020 по делу № А28-9410/2019 оставить
без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сандор Фасад» (ИНН: 4345409634, ОГРН: 1154345004164) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в
статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов