Гражданский кодекс часть 1

товарищество собственников жилья «Сурикова-33» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству Республики Коми имущественных и земельных отношений (далее – Министерство) о взыскании 116 476 рублей 26 копеек задолженности по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в отношении жилого помещения – квартиры № 86 дома 33 по улице Сурикова в городе Кирове, образовавшейся с июля 2014 года по январь 2017 года, и 49 048 рублей 94 копеек пеней, начисленных с 01.09.2014 по 19.03.2018 и по день фактической оплаты долга.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 21.02.2017 исковое заявление на основании пункта 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 17.04.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Междугородние перевозки» (далее – Общество).

Арбитражный суд Республики Коми решением от 28.03.2018 частично удовлетворил исковые требования, взыскав с Республики Коми в лице Министерства за счет средств республиканского бюджета в пользу Товарищества 41 944 рубля 35 копеек задолженности и 22 818 рублей 94 копеек пеней по состоянию на 19.03.2018 и по день фактического погашения задолженности; отказал в остальной части иска.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.08.2018 принял отказ Товарищества от исковых требований в части взыскания 23 431 рубль 05 копеек задолженности и 22 143 рублей 48 копеек неустойки, отменил решение суда первой инстанции в данной части и прекратил производство по делу в этой части; решение первой инстанции в оставшейся части отменил и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым частично удовлетворил требования Товарищества, взыскав с Республики Коми в лице Министерства 49 907 рублей 42 копейки задолженности и 12 753 рубля 18 копеек пеней по состоянию на 19.03.2018, с их начислением с 20.03.2018 по день фактического погашения задолженности, а также взыскав с Общества 43 103 рубля 15 копеек задолженности и 11 941 рубль 94 копейки пеней по состоянию на 19.03.2018, с их начислением с 20.03.2018 по день фактического погашения задолженности; отказал в удовлетворении остальной части иска.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части удовлетворения требований к Министерству, последнее обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило изменить названное постановление в части ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.

Оспаривая законность обжалованного судебного акта, податель жалобы считает вывод суда апелляционной инстанции об обязанности Министерства нести расходы на возмещение услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома до момента государственной регистрации договора аренды необоснованным, поскольку контрагенты в арендных отношениях достигли согласия по всем существенным условиям сделки, в связи с чем с момента его подписания вне зависимости от государственной регистрации на стороне арендатора возникла обязанность по несению расходов на содержание арендованного имущества.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание,поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалованной части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Товарищество в спорный период осуществляло обслуживание и содержание жилого многоквартирного дома по адресу: город Киров, улица Сурикова, дом 33, в котором расположена квартира № 86, являющаяся собственностью Республики Коми. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 11.07.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 43АВ № 100955.

Договор управления между истцом и Министерством не заключен.

Названное жилое помещение отнесено к государственному жилищному фонду Республики Коми коммерческого использования на основании распоряжения Правительства Республики Коми от 18.05.2015 № 200-р.

Министерство (ранее – Агентством Республики Коми по управлению имуществом, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды жилого помещения государственного жилищного фонда Республики Коми коммерческого пользования от 31.08.2015 № 3301, согласно условиям которого жилое помещение передается для проживания граждан, срок аренды жилого помещения установлен на пять лет с 31.08.2015 по 30.08.2020 (пункты 1.2 и 1.6 договора).

В соответствии с пунктами 2.4.8 и 3.11 арендатор обязуется самостоятельно вносить плату за содержание и ремонт, а также коммунальные услуги управляющим и (или) обслуживающим организациям, заключив соответствующие договоры, в данном случае с истцом, чего в дальнейшем сделано не было.

В пункте 2.4.9 договора аренды предусмотрено, что договор сохраняет действие при временном отсутствии в нем проживающих граждан. При этом арендатор обязан вносить арендную плату за жилое помещение, плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги, если иное не установлено нормами законодательства Российской Федерации.

Квартира передана арендатору по акту приема-передачи, являющемуся Приложением к договору аренды.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.11.2015 (запись о государственной регистрации № 43-43/001-43/001/244/2015-1841/1).

Министерство в письме от 29.12.2016 № 01-48/12226-03 сообщило Товариществу о заключении договора аренды от 31.08.2015 № 3301 (и его государственной регистрации от 17.11.2015) с Обществом и указало, что задолженность и пени в период действия договора аренды подлежит взысканию с арендатора.

Стороны не оспаривают, что жилое помещение не оборудовано индивидуальным прибором учета по холодному и горячему водоснабжению.

Согласно справке Товарищества от 07.03.2018 в спорной квартире никто не зарегистрирован.

Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные на индивидуальное потребление (горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение) по спорному жилому помещению с июля по декабрь 2014 года и с февраля 2016 года по январь 2017 года, осуществлялся истцом на основании ежемесячных актов использования квартиры, за подписью председателя Товарищества, по нормативу исходя из двух потребителей.

Истцом с июля 2014 года по январь 2017 года предъявлялись Министерству счета на оплату коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Министерство оплату указанных счетов не произвело.

Претензия от 28.11.2016 (получена Министерством 06.12.2016) оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Товарищества в арбитражный суд с настоящим иском.

Предметом кассационного обжалования является несогласие Министерства с взысканием с него задолженности в размере 7963 рублей 07 копеек, образовавшейся с 31.08.2015 по 16.11.2015, в связи с чем в силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов проверяется судом округа лишь в указанной части.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома предусмотрена правовыми нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу прямого указания закона обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений независимо от фактического использования общего имущества, наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что жилое помещение государственного жилищного фонда передано во временное владение и пользование Обществу (арендатору) по договору аренды от 31.08.2015 № 3301, в пунктах 2.4.8 и 3.11 которого предусмотрена обязанность арендатора вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги.

Следовательно, с момента заключения договора аренды взыскание платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги надлежит производить с арендатора – Общества.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в договоре аренды (пункт 1.7) согласовано, что настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.11.2015.

В силу части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон сделки именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий для них. Следовательно, его нельзя считать заключенным.

По общему правилу договорные отношения по аренде устанавливают взаимные обязательства арендатора и арендодателя, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим о долгосрочной аренде третьим лицам, претендующим на это имущество, либо повлиять на права и интересы этих лиц.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив регистрацию договора аренды от 31.08.2015 в установленном законом порядке лишь 17.11.2015, наличие за указанный период задолженности по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и проверив ее расчет, пришел к обоснованному выводу о наличии на стороне собственника жилого помещения (Республики Коми в лице Министерства) обязанности по оплате оказанных Товариществом услуг с 01.07.2014 до момента государственной регистрации договора аренды – 16.11.2016, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования истца в данной части и взыскал с Министерства 49 907 рублей 42 копейки задолженности.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанных на нормах права, установленных обстоятельствах и представленных в дело доказательствах, и сводятся к несогласию с ними, что не свидетельствует о наличии в обжалованном постановлении существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущении судебной ошибки.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшегося судебного акта в обжалованной части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.10.2018 № 000321 о приостановлении исполнения постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по настоящему делу следует считать утратившим силу.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по делу № А29-1759/2017 Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений – без удовлетворения.

Возобновить исполнение постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по делу № А29-1759/2017 Арбитражного суда Республики Коми.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

М.Н. Каманова

Д.В. Чернышов