Гражданский кодекс часть 1

муниципальное казенное учреждение муниципального образования городского округа «Воркута» «Технический контроль», Управление городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа «Воркута»,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Воркута» (далее – Общество) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Коми к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – Администрация) и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – Комитет по управлению муниципальным имуществом) о взыскании солидарно 17 529 345 рублей, потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества.

Исковое требование основано на статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано наличием правовых оснований для взыскания с ответчиков денежных средств, потраченных истцом на капитальный ремонт.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены муниципальное казенное учреждение муниципального образования городского округа «Воркута» «Технический контроль», Управление городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа «Воркута».

Арбитражный суд Республики Коми решением от 23.05.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016, взыскал с муниципального образования городского округа «Воркута» в пользу Общества 17 529 345 рублей.

Руководствуясь статьями 606 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания в пользу истца расходов на капитальный ремонт арендованного имущества.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель полагает, что суд ошибочно взыскал в пользу Общества спорные денежные средства, поскольку из представленной в материалы дела доказательственной базы не представляется возможным установить размер, понесенных истцом затрат на капитальный ремонт; суд необоснованно не привлек к участию в настоящем деле общество с ограниченной ответственностью «Таможенно-транспортный терминал» (далее – ООО «ТТТ»).

В судебном заседании представитель Общества возразил против доводов кассационной жалобы и попросил оставить ее без удовлетворения.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства ответчики и третьи лица не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда республики Коми от 23.05.2017 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя истца, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, в собственности муниципального образования городского округа «Воркута» находится нежилое шестиэтажное здание ночного клуба «Черная луна» площадью 5348 квадратных метров, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8 (право собственности в Едином государственном реестре прав зарегистрировано 20.08.2015 на недвижимое имущество и сделок с ним; основанием регистрации права указаны решение Исполнительного комитета Воркутинского городского Совета народных депутатов от 01.04.1987 № 101 «Об утверждении акта государственной комиссии», акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.1987).

Общество с 2014 года арендует помещения первого этажа здания.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.03.2014 № 189 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления Администрации от 28.03.2014 № 556 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование имущество: нежилое встроенное помещение, 1 этаж, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, общей площадью 576,94 квадратного метра для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 срок аренды установлен с 24.03.2014 по 22.04.2014.

Помещение передано по акту приема-передачи от 31.03.2014.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 20.05.2014 № 293 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута», от 19.05.2014 № 301 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 4-22, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, общей площадью 576,94 квадратного метра, для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 29.05.2014 по 24.05.2015.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 13.11.2015 № 428 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 12.11.2015 № 1937 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, ночной клуб «Черная луна», назначение: нежилое здание, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 4-22, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, общей площадью 576,94 квадратного метра, для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 25.05.2015 по 24.05.2025.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 28.05.2014 № 299 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления Администрации от 28.03.2014 № 851 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 29-34, 38, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, общей площадью 577,5 квадратного метра, для использования в целях организации розничной торговли.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 01.06.2014 по 30.06.2014.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 28.05.2014 указанные в данном договоре помещения переданы арендатору.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 15.07.2014 № 322 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 на основании протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 14.07.2014 № 309 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 29-34, 38, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, общей площадью 577,5 квадратного метра, для использования в целях организации розничной торговли.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды определяется с 24.07.2014 по 18.07.2015.

Общество (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор от 13.11.2015 № 429 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании постановления Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 12.11.2015 № 1936 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 29-34, 38, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, общей площадью 577,5 квадратного метра, для использования в целях организации розничной торговли.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды определен с 19.07.2015 по 19.07.2025.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 27.10.2016 № 361 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 17.10.2016 № 551 арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование часть нежилого помещения, расположенное на 1 этаже ночного клуба «Черная луна», назначение: нежилое здание, номера на поэтажном плане: 3-24, 48-51, общей площадью 442 квадратных метров, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 27.10.2016 по 26.10.2026.

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор от 27.10.2016 № 362 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения).

Согласно пункту 1.1 договора на основании протокола заседания единой постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества при администрации муниципального образования городского округа «Воркута», от 17.10.2016 № 551 арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование часть нежилого помещения, расположенное на 1 этаже ночного клуба «Черная луна», назначение: нежилое здание, номера на поэтажном плане: 27, 52 общей площадью 661,8 квадратного метра, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Яновского, дом 8, для использования в целях организации общественного питания.

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 27.10.2016 по 26.10.2026.

Условиями представленных договоров аренды не предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта, а также установлен запрет на производство перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.4 договоров).

Администрация постановлением от 01.10.2015 № 1679 согласовала перепланировку помещений кафе на первом этаже здания, занимаемого Обществом на основании договора № 293 в срок до 30 декабря 2015 года; постановлением от 30.12.2015 № 2299 – перепланировку помещений здания, занимаемых Обществом на основании договора № 429; постановлением от 29.04.2016 № 794 – переустройство и перепланировку помещений кафе, занимаемых Обществом по договору № 429, с выполнением их в срок до 01.07.2016 в соответствии с проектами от 2015 года № 01-24-861-000-ЭО, 01-27-861-000-ПЗ, выданными ООО «Энерком».

Общество в целях осуществления согласованной перепланировки и переустройства заключило ряд договоров на выполнение работ и оказание услуг с подрядной организацией ООО «ТТТ»).

По договору возмездного оказания услуг от 01.07.2015 № 02/07-15 Общество (заказчик) поручило ООО «ТТТ» (подрядчик) проведение работ по переоборудованию системы электроснабжения 1-го этажа здания в срок с 1 июля 2015 по 30 апреля 2016 года; цена услуг определена в размере 1036997,62 рублей.

По договору строительного подряда от 11.01.2016 № 01/01-16 Общество поручило ООО «ТТТ» выполнение подрядных работ по перепланировке помещения кафе Здания со сроком сдачи работ не позднее 30 апреля 2016 года; цена договора составила 957925,55 рублей. Такой же предмет работ указан в договоре между Обществом и ООО «ТТТ» от 01.02.2015 № 01/02-15 со сроком выполнения не позднее 30 ноября 2016 года, стоимостью 3210323,69 рублей.

По договору строительного подряда от 01.05.2015 № 01/05-15 Общество поручило ООО «ТТТ» выполнение подрядных работ по перепланировке помещения «магазин» в Здании со сроком сдачи работ не позднее 31.12.2016 по цене 13507795,36 рублей.

Стороны заключили договор на монтаж и автоматизацию вентиляционных систем от 16.05.2016 № 01/05-16, по условиям которого Общество поручило ООО «ТТТ» выполнение обязательства по монтажу и автоматизации вентиляционных систем согласно прилагаемому к договору сметному расчету в здании. Сроки выполнения данных работ определены до 14.11.2016, стоимость – 2505396,82 рублей.

В материалы дела представлены локальные сметы, справки о стоимости работ и затрат, акты приемки выполненных работ, подписанные им с привлеченным подрядчиком и подтверждающие фактическое выполнение работ и их стоимость.

Дополнительно истцом представлена рабочая и проектная документация, в соответствии с которыми выполнялись данные работы.

ООО «Гарант» и ООО «ТТТ» подписали акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 по 03.04.2017, из которого следует, что на 03.04.2017 задолженность в пользу ООО «ТТТ» составила 21 218 439,04 рубля.

МБУ «Техконтроль» 25.11.2015 на основании заключенного им с Обществом договора по результатам изучения представленных документов и визуального осмотра помещений кафе дало заключение о том, что согласно рабочей документации № 1463-613-000-АС «Проект перепланировки помещений кафе на 1-м этаже Торгово-развлекательного центра» работы по конструктиву выполнены.

Заключением по результатам визуального обследования первого этажа здания от 25.11.2015 комиссия МБУ «Техконтроль» пришла к выводу о том, что работы капитального характера, согласно рабочей документации № 121-0415-010-АС «Проект перепланировки первого этажа здания ТРЦ, расположенного по адресу: город Воркута, улица Яновского, дом 8», раздела 121-0415-010-ОВ «Отопление», данной рабочей документации выполнены в полном объеме.

Актом приемки перепланировки и переустройства нежилых помещений отдельно стоящего здания от 15.02.2016 комиссией в составе начальника Воркутинского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - ФБТИ», начальника управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля Администрации, директора ООО «Модулор», заместителя начальника отдела ЖКХ УГХиБ Администрации установлено, что объемно-планировочные и конструктивные решения при перепланировке и переустройству нежилых помещений представляются рациональными и обоснованными, отвечают требованиям нормативной документации и соответствуют функциональному назначению помещений. Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ. В связи с установленным, комиссия решила принять перепланировку и переустройство нежилых помещений здания.

Согласно заключению по результатам визуального осмотра смонтированных электрических сетей освещения и электрооборудования помещений первого этажа Здания от 05.04.2016, комиссия МКУ «Техконтроль» на основании запроса УГХиБ Администрации и проведенного осмотра установила, что соответствующие работы согласно рабочим чертежам (проект) № 01-24-861-000-ЭО «Электроосвещение. ТРЦ «Европа» (1-й этаж)» выполнены, соответствуют требованиям нормативного законодательства в области строительства, действующего на территории РФ.

МКУ «Техконтроль» 05.04.2016 выдало заключение по результатам визуального осмотра смонтированных вентиляционных систем помещений первого этажа Здания о том, что данные работы согласно рабочих чертежей (проект) № 01-27-861-000-ПЗ, ОВ «Система вентиляции. ТРКЦ «Европа» (первый этаж)» выполнены, соответствуют требованиям нормативного законодательства в области строительства, действующего на территории Российской Федерации.

Администрация распоряжением от 14.07.2016 назначила комиссию, которая решила, а первый заместитель руководителя Администрации утвердил, принять перепланировку и переустройство нежилых помещений Здания. Как следует из содержания данного акта, проведена приемка выполненных работ (согласно проектной документации № 01-24-861-000-ЭО, выданной ООО «Энергом», № 1463-613-000-АС, выданной ООО «Модулор», № 121-0415-010-АС, 121-0415-010-ОВ, выданной МБУ «Техконтроль») по перепланировке и переустройству нежилых помещений здания, занимаемых Обществом на основании договоров № 428, 429.

Комиссия в акте пришла к выводу о том, что перепланировка и переустройство внутренних нежилых помещений в здании выполнены согласно проектной документации; несущие строительные конструкции здания не затрагиваются; объемно-планировочные и конструктивные решения при перепланировке и переустройству нежилых помещений представляются рациональными и обоснованными, отвечают требованиям нормативной документации и соответствуют функциональному назначению помещений; технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ.

На обращение истца (письмо от 12.12.2016 № 12/12) к руководителю Администрации с направлением счетов-фактур за произведенный капитальный ремонт из расчета стоимости ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера и принятии к учету суммы 17 529 345 рублей, Администрация в письме от 28.12.2016 № 18/2766 сообщила, что документы, подтверждающие понесенные Обществом расходы на проведение капитального ремонта и перепланировки арендуемых помещений рассмотрены. Решение о принятии к учету суммы 17 529 345 рублей может быть принято только после принятия Советом муниципального образования городского округа «Воркута» Положения о порядке зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городского округа «Воркута».

Аналогичные доводы обоснования от принятия к зачету суммы, потраченной арендатором на капитальный ремонт, изложены Администрацией в ответе на претензию от 22.02.2017 № 18/302.

Общество, посчитав, что в состав выполненной по его заказу перепланировки и переустройства включены затраты на работы капитального характера, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ и двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.

В силу пункта 2.2.4 договоров аренды, заключенных Обществом и Комитетом, арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленную в материалы дела доказательственную базу и пришел к выводам о необходимость проведения капитального ремонта арендованных Обществом помещений и получении согласия арендодателя в установленном законом порядке на осуществление указанного ремонта и реконструкцию помещений.

Суд установил, что Общество выполнило капитальный ремонт арендованных помещений на сумму 17 529 345 рублей.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства возмещения арендодателем арендатору спорных расходов в материалы дела не представлены.

В связи с указанными обстоятельствами суд правомерно удовлетворил заявленное Обществом исковое требование.

Довод заявителя о недоказанности Обществом затрат, понесенных в связи с проведением капитального ремонта арендованного имущества направлен на переоценку представленной в материалы дела доказательственной базы, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.

Ссылку заявителя на необоснованное непривлечение к участию в настоящем деле ООО «ТТТ» суд кассационной инстанции не принял во внимание, поскольку оспариваемые судебные акты не затрагивают права и законные интересы данного лица.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 по делу № А29-2555/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева