Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя ответчика – Суродеева А.А., действующего на основании доверенности от 22.04.2021;

при участии в судебном заседании во Втором арбитражном апелляционном суде представителя истца – Мячина Д.О., действующего на основании доверенности от 01.10.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобуиндивидуального предпринимателя Перминовой Тамары Владимировны

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 09.08.2021

по делу №А29-4052/2021,

по иску индивидуального предпринимателя Перминовой Тамары Владимировны (ИНН: 110500019464, ОГРНИП: 304110515900058)

к индивидуальному предпринимателю Пухнатову Олегу Александровичу (ИНН: 110503201954, ОГРНИП: 313110527300015 )

о взыскании задолженности и неустойки,

установил:

индивидуальный предприниматель Перминова Тамара Владимировна (далее – истец, ИП Перминова Т.В.) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Пухнатову Олегу Александровичу (далее – ответчик, ИП Пухнатов О.А.) о взыскании 806 400 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного нежилого помещения от01.02.2019 за период с 01.07.2019 по 01.04.2021, 305 203 рублей 20 копеекпени за период с 06.08.2019 по 16.06.2021 с продолжением их начисления с 17.06.2021 по день фактической оплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 09.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом,ИП Перминова Т.В. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Как указывает истец, суд первой инстанции неверно применил нормы материального права, в частности статьи 309-310, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), регулирующие вопросы уплаты арендных платежей до момента возврата арендованного имущества арендодателю. Доводы истца основаны на неисполнении ответчиком надлежащим образом обязанности по возврату помещения арендодателю (отсутствие составленного акта приема-передачи помещения). В подтверждение того, что принадлежащее истцу на праве собственности здание, расположенное по адресу: Республика Коми, г. Печора, ул. Советская, д. 47Д, с момента его постройки и монтажа электрической проводки не требовало ремонта и диагностики электрической сети и строительной конструкции, имело исправное техническое состояние, в период с 01.02.2005 по 14.06.2019 находилось под охранно-пожарной сигнализацией, ИП Перминова Т.В. ссылается на справку Отдела вневедомственной охраны по городу Печоре от 18.05.2021 №3575/1-515. Как утверждает истец, тот факт, что в арендуемом помещении произошел пожар и арендатор не мог пользоваться помещением по прямому назначению, не освобождает ИП Пухнатова О.А. от внесения арендных платежей. Кроме того, по мнению заявителя апелляционной жалобы, пожар в спорном помещении произошел именно по вине арендатора в связи с несоблюдением последним требований правил пожарной безопасности. В обоснование заявленных в рамках настоящего дела доводов истец ссылается на судебную практику.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором отразил, что не усматривает правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, просит в удовлетворении жалобы отказать, опровергает доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 21.09.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 22.09.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали занятые ими по делу правовые позиции. Стороны пояснили суду, что произошедший 14.06.2019 пожар, применительно к которому в материалы дела представлены сведения и документы, имел место именно в помещении, арендуемом ответчиком по договору от 01.02.2019, данное обстоятельство ими не оспаривается и также устанавливалось при рассмотрении дела судом первой инстанции. Кроме того, к материалам дела приобщена справка, выданная Администрацией муниципального района «Печора», о том, что здание магазина модульной конструкции расположено по адресу: Республика Коми, г. Печора, ул. Советская, д. 47Д, тогда как адрес: Республика Коми, г. Печора, ул. Советская, д. 47Б в адресной системе отсутствует, что также свидетельствует о наличии технической ошибки в литере адреса, указанного в материалах проверки по факту произошедшего пожара.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2018 между ИП Перминовой Т.В. (арендодатель) и ИП Пухнатовым О.А. (арендатор) заключен договор аренды встроенного нежилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности – части магазина площадью 21 кв.м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Печора, ул. Советская, д.47Д, сроком действия с 01.02.2018 по 31.12.2018.

01.02.2019 между ИП Перминовой Т.В. (арендодатель) и ИП Пухнатовым О.А. (арендатор) подписан договор аренды встроенного нежилого помещения от 01.02.2019, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть помещения магазина площадью 48 кв.м, расположенного по адресу: Республика Коми, город Печора, ул. Советская, д.47Д, для осуществления предпринимательской деятельности (далее – договор от 01.02.2019, договор аренды).

Срок действия договора аренды установлен с 01.02.2019 по 31.12.2019 (пункт 1.2 договора от 01.02.2019).

Разделом 2 договора аренды установлен размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора от 01.02.2019 арендная плата в размере 38 400 рублей вносится ежемесячно в срок до пятого числа следующего месяцапутем выставления счета непосредственно на расчетный счет арендодателя или иным способом по соглашению сторон.

В силу пунктов 3.1.1, 3.1.3, 3.1.6 к обязанностям арендатора отнесены своевременная уплата арендной платы за арендуемое помещение, устранение пожара, явившегося результатом его действия (бездействия), и последствия такого пожара, соблюдение правил пожарной безопасности, действующих на территории арендодателя.

К числу обязанностей арендодателя отнесены, среди прочего, предоставление арендатору помещения в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными пунктом 1.1 договора от 01.02.2019, а также осуществление капитального ремонта здания (пункты 3.32.1 и 3.3.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.1 договора от 01.02.2019 при просрочке внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Акт приема-передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору в материалы дела не представлен. Между тем отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении спорного договора при наличии иных доказательств передачи помещения и исполнения договора; такие доказательства в материалы настоящего дела представлены.

14.06.2019 в арендуемом ответчиком помещении произошел пожар, что подтверждается протоколом осмотра места происшествия (места пожара) от 14.06.2019 и фототаблицей к протоколу осмотра места происшествия, в которой зафиксированы последствия пожара. Как отражено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.06.2019 №22, наиболее интенсивные термические повреждения имели место в левом дальнем от входа углу, на стене, а также на потолке. При проведении проверки по факту пожара было выяснено, что проводка здания была проведена в 2004 году, когда здание приобреталось, и с того года не менялась. Причиной пожара послужил аварийный режим работы электрооборудования – проводов (тепловой нагрев сгораемых предметов в месте короткого замыкания). Очаговый конус находился на стене за торговым стеллажом, указано на наличие в данном месте остатков электрической розетки, которая не использовалась (данные обстоятельства и расположение розетки зафиксированы в протоколе осмотра места происшествия от 14.06.2019).

При производстве по делу установлено, что арендованное помещение после 14.06.2019 было повреждено в результате пожара и находилось в состоянии непригодном для его использования по согласованному назначению, что также следует из имеющихся материалов, свидетельствующих о принятии истцом как собственником в дальнейшем мер по восстановлению помещения и проведению ремонтных работ, в том числе реконструкции всей системы электроснабжения. Конкретная продолжительность и срок окончания ремонтных работ, производимых в целях восстановления помещения для обеспечения возможности его дальнейшего использования по назначению, арендодателем не обозначены и не подтверждены, при даче пояснений сотрудникам ОМВД России по городу Печора в июне 2021 года ИП Перминова Т.В. пояснила, что на данный момент спорное помещение находится в стадии ремонта после произошедшего пожара в 2019 году (сведения, изложенные в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.06.2021, – том 2 л.д. 122).

Как утверждает ответчик, в целях дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности 17.06.2019 ИП Пухнатов О.А. заключил с гражданином Тагировым Тагиром Магомедовичем договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Печора, ул. Первомайская, д. 24 (том 2 л.д. 101-103); начало срока аренды по данному договору датировано 17.06.2019. С указанной даты ИП Пухнатов О.А. осуществлял торговую деятельность по новому адресу (также ответчику 09.07.2019 выдан патент в отношении розничной торговли в новом помещении), оплатив арендную плату по договору от 01.02.2019 по июнь 2019 года включительно. Собственник помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Печора, ул. Советская, д.47Д, ИП Перминова Т.В. производила длительный ремонт помещения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком надлежащим образом обязательства по возврату помещения арендодателю (отсутствие составленного акта приема-передачи помещения), в связи с невнесением ИП Пухнатовым О.А. арендной платы по договору от 01.02.2019, истец направил в адрес ответчика претензию.

Наличие непогашенной задолженности по арендной плате явилось основанием для обращения ИП Перминовой Т.В. в арбитражный суд с рассматриваемыми в рамках настоящего дела требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ.

Суд первой инстанции в удовлетворении уточненных исковых требований отказал. Арбитражный суд Республики Коми руководствовался тем, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в отсутствие встречного предоставления, в связи с невозможностью пользоваться помещением по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, у ответчика отсутствовала обязанность вносить арендную плату в заявленный к взысканию период.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и представленного отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений статей 328, 606, 611 ГК РФ с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12, обязанность арендатора по оплате арендной платы является встречной и возникает при условии надлежащего исполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в арендное пользование, в том числе возможности использования арендатором такого имущества по назначению в соответствии с условиями договора.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору права пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Из обстоятельств настоящего дела следует и сторонами не оспаривается, что 14.06.2019 в помещении, принадлежащем арендодателю на праве собственности, произошел пожар, в ходе выяснения причин возникновения которого уполномоченными должностными лицами ОНДПР города Печоры УНД и ПР ГУ МЧС России по Республике Коми установлен аварийный режим работы электрооборудования – проводов, при этом, как отражено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.06.2019 со ссылкой на пояснения самого истца, проводка здания была проведена в 2004 году, после чего не менялась.

В силу согласованного сторонами договора от 01.02.2019 (пункт 3.3.2) бремя содержания помещения в части капитального ремонта возложено на ИП Перминову Т.В. как арендодателя.

В договоре не определено, что подразумевает под собой капитальный ремонт, в связи с чем в данной ситуации надлежит руководствоваться положениями действующего законодательства. Так, в силу пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под капитальным ремонтом понимается, в том числе замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов (системы инженерно-технического обеспечения включают в себя, в том числе систему электроснабжения).

Как верно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении, доказательств нарушения ответчиком правил пожарной безопасности, в том числе фактов выдачи арендатору надзорными органами предписаний об устранении нарушений требований пожарной безопасности в помещении в материалы дела не содержат, нарушение ИП Пухнатовым О.А. пункта 3.1.6 договора от 01.02.2019 из материалов дела не усматривается. В этой связи довод истца об установлении вины арендатора в произошедшем пожаре и повреждении имущества не основан на материалах дела, не подтвержден какими-либо доказательствами и отклоняется судом апелляционной инстанции.

С учетом вышеизложенного суд не принимает аргументы и о возможном непроведении ответчиком текущего ремонта, что, по предположению истца, могло явиться причиной возгорания.

Арендованное помещение после 14.06.2019 было повреждено в результате пожара и с момента пожара находилось в состоянии, непригодном для использования его по назначению. Таким образом, истцом не выполнена встречная обязанность по предоставлению арендованного помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды после 14.06.2019. При этом арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он не мог использовать объект аренды по независящим от него обстоятельствам.

С достоверностью установить срок всех проводимых истцом ремонтных работ в целях восстановления помещения для его дальнейшего использования по назначению (в том числе, окончание проведения соответствующих работ в период до установленного пунктом 1.2 договора срока окончания аренды), из материалов дела не представляется возможным, также и с учетом того, что сам арендодатель при даче пояснений сотрудникам ОМВД России по городу Печора в июне 2021 года пояснил, что помещение продолжает находиться в стадии ремонта после произошедшего в 2019 году пожара; фотоматериалы в отношении спорного помещения с произведенным ремонтом представлены в суд 28.07.2021 и не датированы, в связи с чем не представляется возможным установить, в какой период сделаны соответствующие фотоснимки. Об окончании производимых в помещении ремонтных работ арендодатель арендатора не извещала, доказательств обратного в деле не имеется, в судебном заседании суда первой инстанции представитель ИП Перминовой Т.В. не дала ответа на вопрос суда о том, когда и каким образом арендодатель обеспечил дальнейшую возможность использования помещения ответчиком. При этом доказательств осуществления ответчиком деятельности в арендуемом помещении после пожара и нахождения его имущества в данном помещении в материалы дела не представлено, в спорный период помещение фактически было освобождено ответчиком. Обе стороны подтверждают, что после пожара ИП Пухнатов О.А. не осуществлял пользование помещением (аудиозапись судебного заседания суда первой инстанции от 16.06.2021, аудиозапись судебного заседания суда апелляционной инстанции от 10.11.2021).

Кроме того, в соответствии со статьей 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договором аренды иное не предусмотрено; в силу прямого указания пункта 3.1.3 договора аренды к обязанностям арендатора отнесено лишь устранение пожара, явившегося результатом его действия (бездействия). Между тем, как обозначено выше, имеющиеся материалы дела не свидетельствуют о том, что пожар явился результатом действий (бездействия) арендатора. Таким образом, доказательства того, что ответчик несет риск случайного повреждения арендованного помещения, в материалах дела также отсутствуют, стороны соответствующее положение в договоре аренды не предусмотрели.

С учетом совокупности всех вышеизложенных обстоятельств, в том числе, установив, что истцом в спорный период не выполнена обязанность по предоставлению арендованного помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, тогда как обратное не доказано (часть 1 статьи 65 АПК РФ), а также учитывая, что риск случайного повреждения несет собственник, при этом доказательств фактического пользования арендатором имуществом в спорный период материалы дела не содержат, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в указанный период у ответчика отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы за пользования помещением, не усмотрев правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании 806 400 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды встроенного нежилого помещения от01.02.2019 за период с 01.07.2019 по 01.04.2021.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела суд апелляционной инстанции не усматривает.

Ссылку истца на справку Отдела вневедомственной охраны по городу Печоре от 18.05.2021 №3575/1-515 (том 1 л.д. 145) в подтверждение того обстоятельства, что принадлежащее ему на праве собственности здание с момента его постройки и монтажа электрической проводки не требовало ремонта и диагностики электрической сети и строительной конструкции, имело исправное техническое состояние, в период с 01.02.2005 по 14.06.2019 находилось под охранно-пожарной сигнализацией, подлежит отклонению, поскольку не подтверждает каким-либо образом техническое состояние арендуемого помещения и электрической сети, расположенной в нем, и, в принципе, не содержит такой информации, а лишь содержит указание на наличие в помещении истца охранно-пожарной сигнализации в обозначенной в данной справке период, что не исключает сам факт и причину возгорания.

Заявленные в рамках настоящего дела требования о взыскании задолженности мотивированы неисполнением ответчиком надлежащим образом обязанности по возврату помещения арендодателю (отсутствие составленного акта приема-передачи помещения) и возобновлением действия договора на неопределенный срок после 31.12.2019. Между тем само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок. Кроме того, как следует из правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 №310-ЭС19-26908, если по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся, то мог не составляться и письменный документ о возврате арендованного имущества, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды. Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств пользования ответчиком спорным помещением, в том числе в период с 2020 года по 01.04.2021, подтверждения самими сторонами факта отсутствия пользования арендатором помещением, доводы истца о возобновлении договора аренды от 01.02.2019 на неопределенный срок являются ошибочными, в связи с чем основания для взыскания платы за пользование спорным помещением в период с 2020 года по 01.04.2021 отсутствуют.

При этом, как было отражено ранее, оснований для взыскания арендной платы за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 с учетом всех изложенных выше обстоятельств также не имеется, в том числе в связи с тем, что помещение после 14.06.2019 было повреждено в результате пожара и с момента пожара находилось в состоянии, непригодном для использования его по назначению, что участвующими в деле лицами не отрицалось, в связи с чем истцом осуществлялись восстановительные ремонтные работы, об окончании которых и возможности возобновления деятельности в арендованном помещении ответчик, фактически не осуществлявший в данный период пользование арендованным помещением по обстоятельствам, не зависящим от него, не уведомлялся.

Доводы истца об обратном суд отклоняет как не основанные на нормах материального права и фактических обстоятельствах настоящего дела.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку основные требования признаны судом необоснованными, требования истца о взыскании пени за неисполнение основного обязательства также не подлежат удовлетворению.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают итоговых выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. Несогласие заявителя апелляционной жалобы с произведенной судом первой инстанции оценкой имеющихся в деле доказательств, а также иное толкование заявителем положений гражданского законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права и не является основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Приведенная истцом судебная практика по другим делам судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку она основана на иных фактических обстоятельствах, нежели имеющих место в рамках настоящего дела (в рамках дела, на которое ссылается истец в подтверждение своей позиции, договор устанавливал ответственность арендатора за все риски наступления неблагоприятных последствий в результате пожара).

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Республики Коми от 09.08.2021 по делу №А29-4052/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Перминовой Т.В. – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от09.08.2021 по делу №А29-4052/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Перминовой Тамары Владимировны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

П.И. Кононов

Е.В. Минаева

Л.И. Черных