Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее Арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее Арендатор) о взыскании долга по арендным платежам в сумме 200 000 рублей за период с 01.10.2007 по 31.05.2008.

Требование основано на статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, существенно нарушив условия договора на аренду нежилого помещения (крытый рынок) от 01.07.2007.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.09.2008 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на статьи 2 (пункт 1) и 6 (пункт 2) Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ и статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс). Суд исходил из того, что Арендодатель перед сдачей в аренду недвижимого имущества Арендатору не зарегистрировал надлежащим образом право собственности на объект недвижимости в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации, тем самым не доказал, что объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности; истец не представил доказательств передачи арендованного имущества в аренду ответчику.

Апелляционная инстанция постановлением от 24.11.2008 оставила обжалуемый судебный акт без изменения, признав недоказанным со стороны Арендодателя факт исполнения арендного обязательства, касающегося передачи объекта найма контрагенту (статья 655 Кодекса), что позволяет контрагенту приостановить исполнение встречного обязательства. Вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права собственности на объект недвижимости признан ошибочным, поскольку ранее возникшее право не подлежало государственной регистрации, ибо договор аренды заключен на срок менее года (статья 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Не согласившись с вынесенными судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Заявитель жалобы оспаривает вывод суда о неисполнении арендодателем обязанности передать имущество в пользование. В подтверждение этого он представил с кассационной жалобой акт сдачи в аренду мест в ангаре, согласно которому предан сам объект недвижимости, расположенный по адресу: Сосногорск, улица Коммунальная, Гараж-ангар, оборудование, предметы обихода и обстановки (12 позиций). Факт использования спорного объекта ответчиком, а также наличие долга по арендным платежам подтверждается актом сверки расчетов на 31.12.2007, подписанным сторонами. Неисполнение ответчиком условий договора по внесению арендных платежей нарушает права истца как арендодателя, в связи с чем последний обратился в суд.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, истец и ответчик заключили договор на аренду нежилого помещения (крытого рынка), принадлежащего ФИО1, находящегося по адресу: <...> (гараж-ангар) от 01.07.2007.

Спорный договор с учетом его содержания оценен судом как договор аренды нежилого помещения, заключенный надлежащим собственником в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Как видно из акта сдачи в аренду мест в ангаре (крытый рынок), расположенном по адресу: <...> гараж-ангар, Арендодатель передал в аренду Арендатору металлический ангар с оборудованием, предметами обихода и обстановки. Истец представил акт сверки расчетов арендной платы от 31.12.2007 к спорному договору, свидетельствующий о наличии задолженности ответчика перед истцом.

Указанные доказательства являются существенными для рассмотрения настоящего спора, однако не были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций в связи с непредставлением их участниками арбитражного процесса. В результате не исследованы и обстоятельства, связанные с возникновением долга и его размера.

С учетом изложенного выводы судов об отсутствии доказательств передачи недвижимого имущества в аренду являются преждевременными.

В пункте 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.09.2008 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу № А29-4424/2008 подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Коми следует дать оценку актам передачи и сверки, представленным истцом, и с учетом данных документов вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.09.2008 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу № А29-4424/2008 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

В.Ю. Павлов

Е.Н. Шишкина