Гражданский кодекс часть 1

администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ОптимаСтрой» (далее – ответчик, застройщик, Общество) 867 547 рублей 94 копеек долга по договору аренды земельного участка от 25.09.2017 № 01/17-157 за IV квартал 2018 года, 398 630 рублей 47 копеек пеней за период с 08.06.2018 по 03.04.2019.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 27.05.2019 отказано в принятии заявления истца об уточнении исковых требований от 15.05.2019 № 04/3-01/014289.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.07.2019 производство по рассмотрению исковых требований о взыскании пеней за период с 26.06.2018 по 24.09.2018, начисленных на сумму долга за 2 квартал 2018 года, прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Администрации взыскано 867 547 рублей 94 копеек долга и пени в сумме 384 273 рублей 47 копеек. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик указывает, что взимание арендной платы с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства (спорного многоквартирного дома) в эксплуатацию до момента регистрации права собственности на любое помещение в многоквартирном доме является ущемлением прав застройщика, поскольку обязанность по уплате арендных платежей становится в зависимость от действий третьих лиц, а не от действий самого застройщика, что не соответствует основополагающим принципам гражданского законодательства, закрепленным в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Застройщик своими действиями никак не может повлиять на действия Администрации, долевых собственников, регистрирующих органов, которые направлены на регистрацию права собственности, и не наделен правом по регистрации права собственности участников долевого строительства а, соответственно, Общество своими действиями никак не может повлиять на сокращение сроков регистрации объектов долевого строительства в многоквартирном доме.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Коми только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.09.2017 между Администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 01/17-157 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок под кадастровым номером 11:05:0105003:1522, площадью 4622 кв.м., расположенный по адресу: <...> (далее – участок), для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом 5-14 этажей».

В соответствии с пунктом 2.1, 2.3 договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 12 563 000 рублей. Арендная плата вносится арендатором в размере и сроки, указанные в приложении № 2 (форма расчёта).

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный срок с арендатора взыскивается в бюджет пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Участок передан арендатору в аренду по акту приема-передачи земельного участка.

16.10.2017 Общество и ФИО3 заключили соглашение об уступке права (в редакции дополнительного соглашения № 1), согласно которому ФИО3 уступает, а Общество принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды. Участок передан Обществу по акту приема-передачи.

16.10.2017 ФИО3 уведомил Администрацию о заключении соглашения об уступке права.

07.12.2017 произведена государственная регистрация уступки права аренды на земельный участок за № 11:05:0105003:1522-11/001/2017-6.

Письмом от 07.02.2018 № 04-568 Управление архитектуры, городского строительства и землепользования Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» направило Обществу расчёт ежегодной арендной платы за пользование участком на 2018 год (приложение № 2 к договору аренды).

Посчитав, что Общество как арендатор участка, исполняет взятые обязательства по оплате арендной платы на 2018 год ненадлежащим образом в нарушение предусмотренных приложением № 2 к договору аренды условий, Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Республики Коми руководствовался статьями 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73), и, учитывая обстоятельства, установленные Арбитражным судом Республики Коми по делам №№ А29-7764/2018 и А29-13900/2018, пришёл, в том числе, к выводу о том, что Общество обязано вносить арендную плату в течение всего IV квартала 2018 года, а не только в период с 01.10.2018 по 26.12.2018.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В пункте 26 Постановления Пленума № 73 судам разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Из материалов дела следует, и судом первой инстанции установлено, что первая регистрация права собственности на жилое помещение (квартиру № 6), расположенное в многоквартирном доме 33/2 по ул. Петрозаводская в г. Сыктывкаре осуществлена 21.01.2019.

Однако Застройщик считает, что на него не может быть возложена обязанность по уплате арендной платы с 27.12.2018, то есть с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию от 26.12.2018 № RU-11301000-066-2018.

Ссылаясь на пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 № 66 и пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35, Общество указывает, что арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателя, обязательство по арендной плате прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Между тем, указанные доводы отклоняются апелляционным судом, поскольку в рассматриваемом случае договор аренды прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а не с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Кроме того, доказательств расторжения договора аренды по соглашению сторон и подписанию сторонами акта приема-передачи (возврата) участка материалы дела не содержат. Суд апелляционной инстанции учитывает, что соглашение о расторжении договора аренды от 26.12.2018 и акт приема-передачи (возврат) участка подписаны застройщиком в одностороннем порядке.

Ссылка заявителя жалобы на необоснованное уклонение истца от подписания упомянутых выше соглашения и акта подлежит отклонению. Из письма от 28.01.2019 № 0111-16/53 следует, что Администрация считает действия по согласованию названных выше соглашения и акта необоснованными, поскольку права собственности на объекты долевого строительства не зарегистрированы. Позиция истца соответствует положениям действующего законодательства, в связи с чем соответствующие действия Администрации не могут быть квалифицированы судом в качестве недобросовестных.

Размер долга по арендной плате за IV квартал 2018 года, а также расчет размера неустойки за несвоевременное внесение арендной платы, произведенный Арбитражным судом Республики Коми, заявитель жалобы по существу не оспаривает. Размер долга и расчет неустойки признаются судом апелляционной инстанции обоснованным.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Республики Коми подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.07.2019 по делу №А29-4662/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОптимаСтрой» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.И. Черных

Судьи

ФИО4

ФИО1