Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным отчета рыночной стоимости и об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупленного нежилого здания,

и у с т а н о в и л :

Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района «Удорский» (далее – Отдел) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 213 956 рублей 80 копеек задолженности по договору от 24.01.2013 купли-продажи нежилых помещений.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по полной оплате стоимости недвижимого имущества, приобретенного ФИО1 по договору купли-продажи от 24.01.2013, заключенному в соответствии с Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

ФИО1 обратилась в суд со встречными требованиями к Отделу об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 126 939 рублей в счет оплаты выкупленного нежилого здания по договору купли-продажи от 24.01.2013 путем вычета названной суммы неотделимых улучшений из выкупной стоимости здания, о признании недействительным отчета от 26.1.2012 № 11/03/01, выполненного независимым оценщиком ФИО2, о проведении новой оценки недвижимого имущества.

Исковые требования основаны на пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, статьях 6 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности) и мотивированы неудовлетворительным состоянием объекта, переданного по договору купли-продажи, а также недостоверностью цены, установленной в отчете о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определением от 23.12.2015 Арбитражный суд Республики Коми привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО2

Арбитражный суд Республики Коми решением от 16.08.2016, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017, удовлетворил иск Отдела и отклонил требования ФИО1

Не согласившись с данными судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить решение и постановление в связи с неверной оценкой судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств спора.

По мнению заявителя, при принятии обжалуемых судебных актов суды проигнорировали то обстоятельство, что оценка спорного имущества проведена после проведения ремонтных работ (неотделимых улучшений), что свидетельствует о необходимости зачета стоимости произведенных работ в выкупную цену помещения.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

ФИО1 представила в суд третьей инстанции ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Отдел (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор от 24.01.2013 купли-продажи находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений площадью 52,1 квадратного метра, расположенных на I этаже многоквартирного дома № 29 по адресу: Республика Коми, <...>.

В соответствии с пунктом 1.2. договора рыночная стоимость объекта продажи составила 349 200 рублей и подлежала оплате покупателем в рассрочку в соответствии с прилагаемым к договору купли-продажи графиком (пункт 3.2 договора). Управление передало недвижимое имущество покупателю по акту приема-передачи от 24.01.2013, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2013.

Основанием для обращения Управления с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Коми послужила неполная оплата выкупной стоимости помещений.

ФИО1 сочла завышенной цену имущества, установленную в заключении о рыночной оценке помещений, поскольку оценка была проведена без учета стоимости проведенных ей ремонтных работ.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В статье 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 309 Кодекса определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).

В рассмотренном случае в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, объективно свидетельствующих о внесении стоимости выкупленного имущества в размере, обусловленном сторонами в договоре купли-продажи от 24.01.2013, что явилось основанием для удовлетворения требований Управления.

Встречное исковое заявление ФИО1 обоснованно отклонено судами нижестоящих инстанций в связи со следующим.

Действительно, законодатель предусмотрел возможность зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет его оплаты при выкупе (часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

Однако в данном случае покупатель при согласовании условий договора купли-продажи от 24.01.2013 согласился как с ценой реализуемого объекта, так и с графиком рассрочки платежа, являющимся приложением к договору купли-продажи, более того покупатель частично внес причитающиеся платежи. Каких-либо претензий по вопросу несоответствия рыночной стоимости выкупаемого объекта и необходимости зачета затрат на ремонт помещений в цену приобретаемой недвижимости ФИО1 не предъявляла продавцу вплоть до обращения Управления в суд с первоначальным требованием по настоящему делу.

Достоверность отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости могла быть оспорена покупателем в порядке статьи 13 Закона об оценке до момента заключения договора купли-продажи, одним из обязательных условий которого является условие о цене приобретаемого имущества (абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). С требованием о признании отчета о рыночной стоимости выкупаемого имущества ФИО1 перед заключением договора купли-продажи помещений не обращалась.

Предпринимательской является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой страх и риск (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет ответственность за неё, в том числе за совершение либо несовершение каких-либо действий.

Следовательно, принятие ФИО1 отчета о рыночной оценке стоимости спорного имущества при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества как достоверного лежит в зоне ответственности именно покупателя.

Изложенное позволило судам первой и апелляционной инстанций обоснованно признать исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О СТ А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.08.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 по делу № А29-5005/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Захаровой Любови Павловны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын