Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального района «Сосногорск» (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Анюта» (далее – Общество) о взыскании по договору аренды от 01.01.2009 № 542/4 задолженности по арендной плате (183 316 рублей) и пеней за просрочку платежа (6764 рублей 14 копеек) с 01.01.2010 по 01.12.2010.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства по внесению арендных платежей, поэтому помимо оплаты долга неисправный контрагент должен быть привлечён к имущественной ответственности.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2011, оставленным без изменения постановлением Второго апелляционного арбитражного суда от 30.08.2011, исковые требования удовлетворены в полном объёме по заявленным основаниям. Суды руководствовались статьями 310, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что право муниципальной собственности на объект аренды документально подтверждено выпиской от 02.03.2011 № 6614 из реестра муниципального имущества муниципального района «Сосногорск». Довод ответчика о том, что объект найма относится к общему имуществу собственников жилого дома, должен быть отклонён, так как не было представлено доказательств ни принадлежности гражданам квартир на праве собственности, ни создания товарищества собственников жилья.

Посчитав принятые судебные акты вынесенными с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и дополнительным объяснением, в которых указало следующее.

Выписка из реестра муниципального имущества от 02.03.2011 № 6614 не подтверждает права муниципальной собственности на объект аренды в отсутствие каких-либо правообразующих документов на этот счёт. В этой связи истец лишён права на распоряжение спорным объектом путём передачи его в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, в указанной выписке в качестве основания внесения объекта в реестр указано постановление Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность», которое устанавливает лишь механизм передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, являющихся федеральной собственностью, в муниципальную собственность. Документы, подтверждающие основания возникновения права муниципальной собственности, не указаны.

Нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже пятиэтажного дома, не подпадает под действие названного постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235, поскольку не относится к названным в постановлении объектам и является местом общего пользования, которое в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет указал на несостоятельность аргументов Общества и правомерность принятых судебных актов.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 24.11.2011

Участники процесса, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2011 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд счёл судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2009 заключили договор аренды № 542/4 (л.д. 10–15), согласно которому арендодатель в тот же день передал по акту (л.д. 16) нежилое помещение общей площадью 101,2 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, для размещения продовольственного магазина. Договор аренды заключён на срок с 01.01.2009 по 30.11.2009.

Действуя в соответствии с пунктом 3.2 спорного договора, предусматривающим право арендодателя на изменение арендной платы, совет муниципального района «Сосногорск» решениями от 25.02.2009 № XVIII-211 (л.д. 24) и 30.03.2010 № XXVI-324 (л.д. 23) увеличил арендную плату, о чём уведомил ответчика письмом от 08.04.2010 № 01-16/0778 (л.д. 25), которое адресат получил 09.04.2010 (л.д. 26).

Полагая, что арендатор должным образом не исполняет договорную обязанность по внесению арендной платы, истец обратился в суд с указанным иском.

Согласно статье 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подготовка дела к судебному разбирательству проводится в целях обеспечения его правильного и своевременного рассмотрения и имеет своими задачами, в частности, определение подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключённости и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно выписке от 02.03.2011 № 6614 из реестра муниципального имущества муниципального района «Сосногорск», спорные нежилые помещения располагаются в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного здания и внесены в реестр на основании постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность».

Постановление Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность», принятое во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 28.10.1994 № 2027 «О полномочиях Правительства Российской Федерации по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность», регулировало лишь порядок передачи имущества приватизируемого предприятия из федеральной собственности в государственную или муниципальную собственность, не устанавливая при этом основания для возникновения права.

Из буквального смысла преамбулы к названному постановлению Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235 в совокупности с указанием пункта 2 этого постановления на то, что изменения в план приватизации вносятся предприятиями, а не органами, представляющими интересы соответствующих административных единиц, следует, что установление порядка передачи имущества было направлено не на подтверждение государственной собственности субъекта или муниципальной собственности, а на предоставление приватизируемым предприятиям возможности передачи не используемого ими в производственной деятельности и не подлежащего приватизации имущества соответствующему субъекту, в ведении которого это имущество должно находиться. Кроме того оснований для разграничения государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности это постановление не устанавливает.

В соответствии с пунктом 4 этого постановления, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящиеся в ведении предприятий, не подлежащих приватизации в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, и в ведении казенных заводов (казенных фабрик, казенных хозяйств), создаваемых в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 23.05.1994 № 1003 «О реформе государственных предприятий», передаются в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность в порядке, установленном распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 № 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности».

Названное положение закрепляло специальную многоступенчатую процедуру подготовки и передачи объектов в муниципальную собственность и, в частности, обязывало соответствующие комитеты по управлению имуществом разрабатывать перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность (пункт 9). Таким образом, правоустанавливающие документы могли считаться действительными лишь при строгом соблюдении указанной в этом положении процедуры и порядка оформления прав собственности.

Согласно абзацу 4 пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица, сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Каких бы то ни было правоустанавливающих документов, свидетельствующих о соблюдении установленной распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 № 114-рп процедуры, судами не исследовалось и в материалах дела не содержится.

На основании изложенного, ссылка в упомянутой выписке на названное постановление Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235 (при отсутствии правообразующих документов) не свидетельствует о наличии права собственности у муниципального образования.

Между тем передача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда установление статуса лица, выступающего в качестве арендодателя, является юридически значимым в целях определения наличия арендного обязательства. Таким образом, лицо, подписавшее договор имущественного найма, должно доказать наличие у него права собственности на объект найма либо наделение его соответствующими полномочиями, которые должны быть исследованы судом.

Кроме того, опровергая довод ответчика о том, что объект аренды не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, суд не исследовал имеющиеся в материалах дела копии плана технического подполья, на котором указаны множественные коммуникации (в том числе краны, узел ввода теплосети, подводящие магистрали, узел управления, спускные механизмы), размещённые над полом, под потолком и под окнами (л.д. 73–75).

Таким образом, суд кассационной инстанции признаёт вывод судов о муниципальной собственности на спорные помещения и, как следствие, о наличии у Комитета права сдачи этих помещений в аренду, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, основанным на неверном толковании норм материального права, а потому преждевременным и подлежащим дополнительной проверке.

Указанные обстоятельства являются основанием для отмены решения Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2011 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное и принять законное, обоснованное и мотивированное решение, обеспечить надлежащее исполнение сторонами процессуальной обязанности по предоставлению доказательств и определить правовой статус спорного имущества.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 3 части 2 статьи 288 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 по делу №А29-625/2011 отменить.

Направить настоящее дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

В.Ю. Павлов

Д.В. Чернышов