Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление ) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании недействительным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее –Росреестр, регистрирующий орган) от 25.08.2016 № 2-32/12697 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:27:040601:592 и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.

Требование основано на статьях 199 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивировано несоответствием оспариваемого сообщения требованиям действующего законодательства и нарушением им прав и законных интересов заявителя.

Арбитражный суд Костромской области решением от 06.03.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Сославшись на статьи 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 2, 16, 17, 20, 23 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122) , статьи 8.1, 244 и 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» суд пришел к выводу о соответствии оспариваемого отказа требованиям действующего законодательства.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель полагает, что суд ошибочно не усмотрел правовых оснований для признания спорного отказа Росреестра недействительным; доводы Управления сводятся к указанию на неправильную оценку судом представленных в материалы дела доказательств и ошибочность вывода суда о необходимости подтверждения права муниципальной собственности на квартиры № 1, 2, 5 и 7; указывает на возникновение у заявителя прав на земельный участок под спорным многоквартирным домом с момента поступления в муниципальную собственность квартир № 3 и 6.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства стороны не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 06.03.2017 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, 12.07.2016 администрация города Костромы обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ город Кострома на земельный участок с кадастровым номером 44:27:040601:592, расположенный по адресу: <...>.

Вместе с заявлением на государственную регистрацию были представлены: копия приказа комитета по управлению имуществом администрации города Костромы от 29.04.1993 № 85 «О внесении в реестр объектов муниципальной собственности»; копия решения малого совета Костромского областного совета народных депутатов от 16.07.1992 N 120 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность Костромского горсовета»; выписка из реестра муниципальной собственности города Костромы от 12.07.2016 № 142.

Росреестр 25.07.2016 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона № 122 на период до 25.08.2016 приостановило государственную регистрацию права собственности на земельный участок в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, о чем проинформировало администрацию уведомлением № 2-32/10957.

В указанном уведомлении регистрирующий орган указал, что поскольку МОГО город Кострома, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, в силу действующего законодательства является участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, осуществление государственной регистрации права собственности Муниципального образования городской округ город Кострома на данный земельный участок противоречит действующему законодательству.

Регистрирующий орган разъяснил Администрации города Костромы право представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации права, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

Поскольку причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, заявителем не были устранены, Росреестр принял решение об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером, о чем направило заявителю сообщение от 25.08.2016 № 2-32/12697.

Указанное решение принято на основании абзацев 8, 11 пункта 1 статьи 20 Закона 122 в связи с тем, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества и в связи с наличием противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Не согласившись с данным решением и указав на его несоответствие статьям 209 и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, Управление обратилось в суд с настоящим заявлением.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для признания ненормативного правового акта, решения (действия) недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (статья 2 Закона № 122).

Основания для государственной регистрации и требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статьях 17 и 18 Закона № 122.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абзац восьмой); имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными (пункт 1 статьи 20 Закона № 122).

Из материалов дела (в том числе из оспариваемого решения регистрирующего органа от 25.08.2016) усматривается, что заявление Управления имущественных и земельных отношений о государственной регистрации права собственности на земельный участок рассматривалось ответчиком как поданное в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137).

Согласно данной норме в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

В статье 3.1 Закона № 137 установлены критерии разграничения государственной собственности на землю и порядок ее разграничения. Данное положение представляет собой реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. При этом из положений названного законаследует, что законодатель определил приоритеты в разграничении права собственности на землю по принадлежности объектов, которые находятся на земельном участке, а также по субъектам, которым первоначально предоставлялся земельный участок.

Отнесение земельных участков к определенному уровню публичной собственности имеет своим основанием три альтернативных критерия: факт владения, пользования земельным участком непосредственно публичным образованием в результате нахождения на нем принадлежащих публичному образованию объектов недвижимого имущества; юридически оформленное владение, пользование земельным участком опосредованно через созданные публичным образованием организации; юридическое, то есть установленное законом, отнесение земельных участков к соответствующему уровню публичной собственности.

По смыслу пункта 3 статьи 3.1 Закона № 137, если на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности, такой земельный участок относится к собственности муниципального образования в силу закона.

В статье 30.1 Закона № 122 установлены особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.

В силу пункта 2 статьи 30 Закона № 122 перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством Российской Федерации.

Соответствующий перечень был утвержден постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 № 404 (действовал до 01.01.2017).

В пункте 3 названного Перечня было предусмотрено, что в случае, если основанием для регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию, на государственную регистрацию представляются правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке.

Регистрирующий оран проанализировал пакет документов, представленных Управлением для государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, и пришел к выводу о его несоответствии указанному перечню в части наличия правоустанавливающих документов на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона № 122 государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом - статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), при этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

В том случае, когда одно и то же лицо приобретает доли в праве общей долевой собственности на один и тот же объект недвижимости, такое лицо, являясь, по сути, собственником всего объекта недвижимости, не может продолжать оставаться субъектом права общей долевой собственности по смыслу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения (абзац третий пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора и цели обращения заявителя в регистрирующий орган подлежащим доказыванию является факт возникновения права собственности муниципального образования на все помещения в доме, в том числе те, сведения в отношении собственника которых отсутствуют в ЕГРП, или принадлежности муниципальному образованию всего здания в целом как единого объекта.

В качестве правоустанавливающих документов заявитель при обращении в регистрирующий орган представил выписку из реестра муниципальной собственности города Костромы от 12.07.2016 № 142, решение Костромского областного Совета народных депутатов от 16.07.1992 № 120 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность Костромского горсовета», приказ Комитета по управлению имуществом администрации г. Костромы от 29.04.1993 № 85 «О внесении в реестр объектов муниципальной собственности", выписка из реестра муниципального имущества города Костромы от 12.07.2016 № 192.

Из указанных документов усматривается, что в 1993 году жилой дом по адресу: <...>, входил в состав объектов, составляющих муниципальную собственность города Костромы.

Согласно пункту 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Сведения, содержащиеся в реестре муниципального имущества, должны быть подтверждены соответствующими доказательствами.

Суд установил, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на земельный участок запись о праве собственности муниципального образования на квартиры № 1, 2, 5, 7 в многоквартирном доме 17 по улице Долматова в городе Костроме отсутствовала, но имелась запись о государственной регистрации права муниципальной собственности на квартиры № 3 и 6, которые ранее передавались в собственность граждан на основании договоров приватизации жилищного фонда.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09).

Аналогичные разъяснения приведены в первом и втором абзацах пункта 8 названного выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которым если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В связи с приватизацией двух квартир ( № 3 и 6) прекратилось право муниципальной собственности на весь жилой дом 17 по улице Долматова в городе Костроме как единый объект недвижимости.

Документы, подтверждающие возникновение права собственности на оставшиеся квартиры в доме ( № 1, 2, 5 и 7), заявитель в регистрирующий орган не представил.

С учетом утраты указанным зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, отсутствия государственной регистрации за муниципальным образованием и непредставления заявителем правоустанавливающих документов в отношении здания в целом или всех помещений в таком здании (муниципальное образование не обращалось с заявлением о регистрации права собственности на все здание как единый объект, либо на квартиры № 1, 2, 5 и 7 в спорном доме) у Росреестра не имелось достаточных правовых оснований для государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.

С учетом указанных обстоятельств суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания спорного решения недействительным.

Суд округа не принял во внимание ссылку заявителя на возникновение у него права на земельный участок под многоквартирным домом с момента возврата в муниципальную собственность квартир № 3 и 6 и указание на необязательность представления заявителем в регистрирующий орган документов, подтверждающих право муниципальной собственности на квартиры № 1, 2, 5 и 7, в силу следующих обстоятельств.

В пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в случае, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием.

Из положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть, в том числе, и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество, является единоличным собственником вещи. В силу изложенных норм права при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

Указанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 по делу № 305-КГ16-10570.

Таким образом, в отсутствие представленных в Управление при регистрации правоустанавливающих документов на все помещения в многоквартирном доме или на здание как единый объект у заявителя отсутствовала возможность зарегистрировать право собственности муниципального образования на земельный участок под ним.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельства, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Комитета не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Костромской области от 06.03.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу № А31-11592/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений

Администрации города Костромы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов