Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 18.12.2017 по делу № А31-11644/2017, принятое судом в составе судьи Зиновьева А.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – заявитель, Общество, ООО «Мегаполис») обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – ответчик, Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 44:07:030117:82, расположенный по адресу: <...>; об обязании осуществить государственную регистрацию.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 18.12.2017 требования Общества удовлетворены, оспариваемый отказ признан незаконным.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра указывает, что заявителем не представлено заявление о прекращении залога в отношении спорного земельного участка, возникшего в пользу участников долевого строительства. Ответчик настаивает на том, что законодателем установлена обязанность застройщика обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке, возникшей на основании договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, обращает внимание на то, что заявление о погашения записи об ипотеке в отношении земельного участка и документы, перечисленные в пункте 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке, Закон № 102-ФЗ) от застройщика в регистрирующий орган не поступало.

Общество письменный отзыв на жалобу не представило.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что в настоящее время все объекты долевого строительства в многоквартирном доме переданы участникам долевого строительства.

Представитель заявителя просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.11.2012 ООО «Мегаполис» является собственником земельного участка с кадастровым номером 44:07:030117:82, расположенного по адресу: <...>.

На основании разрешения на строительство от 02.10.2013, выданного администрацией Костромского муниципального района, на указанном земельном участке Обществом осуществлено строительство многоквартирного жилого дома (57 квартир), который введен в эксплуатацию 11.06.2015.

Строительство указанного дома осуществлялось заявителем с привлечением денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон № 214-ФЗ).

После ввода жилого дома в эксплуатацию в соответствии со статьей 8 Закона № 214-ФЗ Обществом произведена передача объектов долевого строительства участникам долевого строительства, которые, по сведениям, имеющимся у заявителя, произвели регистрацию права собственности на первую квартиру 29.07.2015.

12.05.2017 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок и погашении в реестре соответствующей регистрационной записи.

Уведомлением от 22.05.2017 № 01-35/8503 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок, в качестве основания для приостановления указано, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о залоге в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, внесенная на основании договора участия в долевом строительстве № 1, дата регистрации 25.11.2013; на момент регистрации в Управление не представлено заявление о прекращении залога.

Уведомлением от 22.08.2017 №01-35/14147 ответчиком отказано в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок по вышеуказанным причинам (л.д. 13 т.1).

Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для регистрации прекращения права собственности, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На момент принятия оспариваемого отказа вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, согласно части 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 названной статьи)

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), передачу участникам долевого строительства квартир по передаточным актам, а также государственную регистрацию права собственности на квартиры за участниками долевого строительства, названные обстоятельства регистрирующим органом не оспариваются.

При этом оспариваемый отказ Управления мотивирован тем, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о залоге в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, при этом ответчику не представлено заявление о прекращении залога.

Вместе с тем регистрирующим органом не учтено следующее.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Законом № 214-ФЗ.

Статьей 13 названного Закона установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 указанной нормы в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 8 статьи 13 Закона №214-ФЗ о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

В силу положений статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 16 Закона № 214-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им на основании части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу закона.

Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 № 11642/2011.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Таким образом, законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В данном случае заявление Общества о прекращении права собственности на земельный участок и погашении в реестре соответствующей регистрационной записи фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для регистрации прекращения права собственности, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок. Не основан на законе вывод ответчика о невозможности регистрации прекращения права собственности без прекращения ипотеки по правилам, установленным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке.

Таким образом, доводы Управления основаны на неправильном толковании пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Костромской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос об уплате Управлением государственной пошлины по жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 18.12.2017 по делу № А31-11644/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.В. Минаева

Г.Г. Ившина

П.И. Кононов