Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Кострома (далее – Управление, уполномоченный орган) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (далее – ООО «КР-Центр», Общество) о взыскании 537 402 рублей 94 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 15.11.2010 № Д.2177.3 за период с 01.01.2019 по 13.06.2019 и 20 221 рубля 46 копеек пеней за период с 01.01.2018 по 30.06.2019.

Иск основан на статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 309, 310, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Арбитражный суд Костромской области решением от 09.09.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021, отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с данными судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

Кассатор в жалобе настаивает, что после вступления в законную силу постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее – Порядок № 251-а) в связи с утверждением различных значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (Кв), для таких видов разрешенного использования, как «Культурное развитие» – 0,00583 и «Развлечения» – 0,05995, при расчете арендной платы по договору аренды следовало применять данные коэффициенты в равных долях по отношению к площади земельного участка. Заявитель не согласен с выводом судов о необоснованности применения в рассмотренном споре пункта 5 Порядка № 251-а, поскольку он противоречит шестнадцатому абзацу пункта 6 данного порядка, и указывает, что спорный земельный участок предоставлен для строительства культурно-развлекательного центра, то есть объекта, подпадающего под значения двух коэффициентов Кв, в связи с чем такие Кв подлежат применению при расчете арендной платы по общему правилу в равных долях. По мнению кассатора, результаты судебной экспертизы не имеют юридического значения для рассмотрения настоящего дела.

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10.00 часов 25.04.2022.

По правилам статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению жалобы откладывалось до 09.00 часов 30.05.2022.

Определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.05.2022 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена в составе суда.

После изменения состава суда судебное разбирательство по правилам части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведено с самого начала.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 09.00 часов 03.06.2022.

Представитель ответчика в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить в силе обжалованные судебные акты.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы и письменного отзыва, заслушав представителя ответчика, окружной суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 15.11.2010 № Д.2177.3 (с дополнительными соглашениями от 09.12.2013 и от 07.05.2015), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4819,43 квадратного метра, из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:080601:32, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования в целях строительства культурно-развлекательного центра.

Указанный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка – с 11.10.2010 по 11.10.2013.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным кварталом, путем перечисления на расчетный счет УФК по Костромской области.

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях – при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области, заключения дополнительного соглашения не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 20.01.2011, запись регистрации № 44-44-01/122/2010-147.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2010.

На основании соглашения от 06.12.2012 ФИО2 передал права и обязанности по договору аренды ООО «КР-Центр».

Письмом от 15.03.2013 № 4987 Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области уведомил ООО «КР-Центр» о продлении договора на неопределенный срок.

Уведомлениями от 19.10.2017, от 14.09.2018, от 01.08.2019 арендодатель уведомлял арендатора, в том числе со ссылкой на пункт 5 Порядка № 251-а, об изменении размера арендной платы на 2017, 2018, 2019 годы.

Договор аренды земельного участка № Д.2177.3 от 15.11.2010 прекратил свое действие 13.06.2019 в связи с заключением нового договора аренды земельного участка от 27.08.2019 № Д.0568 с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, условия которого применяются к отношениям сторон с 14.06.2019.

Из объяснений истца следует, что ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2019 по 13.06.2019, в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме 537 402 рубля 94 копейки.

Расчет арендной платы произведен истцом исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, а именно «для целей строительства культурно-развлекательного центра», с учетом коэффициента Кв, установленного для вида разрешенного использования земельного участка «культурное развитие» – 0,00583 и «развлечения» – 0,05995. Поскольку долевое соотношение данных видов назначений предполагаемого к строительству объекта недвижимости договором не определено, такие целевые назначения приняты как равные.

Истец, полагая, что обязательство по уплате арендной платы исполнено ответчиком ненадлежащим образом, на основании пункта 5.3 договора начислил пени за период 01.01.2018 по 30.06.2019 в размере 20 221 рубля 46 копеек.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).

Постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а утверждены Правила определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, действующие с 18.07.2015 (далее – Порядок № 251-а).

Согласно пункту 5 Порядка № 251-а, в редакции от 08.05.2018, если арендуемый земельный участок используется одним арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, расчет размера арендной платы осуществляется пропорционально используемым площадям с учетом соответствующего коэффициента вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 Порядка № 251-а, в редакции от 08.05.2018, расчет арендной платы за земельный участок на основании кадастровой стоимости осуществляется по формуле:

А = Кст x Ка x Кв x Ки x Кк,

где:

А – арендная плата за земельный участок в год, рублей;

Кст – кадастровая стоимость земельного участка, рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка принимается в соответствии с результатами кадастровой оценки земельных участков соответствующей категории, утвержденными нормативным правовым актом Костромской области;

Ка – коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков, согласно приложению 1 к названному порядку;

Кв – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов, или его назначение, в случае если земельный участок составляет земли иных категорий.

Значение Кв для земельных участков в составе земель:

– населенных пунктов – принимается в соответствии с коэффициентами, учитывающими виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, согласно приложению 2 к Порядку № 251-а;

– сельскохозяйственного назначения – принимается в размере, равном 0,003;

– промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения – принимается в размере, равном 0,015;

– особо охраняемых территорий и объектов – принимается в размере, равном 0,015;

– запаса в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации, – принимается в размере, равном 0,015.

При расчете арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов, предоставленные для строительства без проведения торгов, для комплексного освоения территории (за исключением первого платежа) значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кв), принимается на период строительства в размере, соответствующем значению коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка для размещения соответствующих объектов.

В данном случае разрешенное использование земельного участка – «строительство культурно-развлекательного центра».

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которым такой вид разрешенного использования участка как «Культурное развитие» (код 3.6) предполагает размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объектов культуры; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.6.1 – 3.6.3; вид разрешенного использования «Развлечение» (код 4.8) предусматривает размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.8.1 – 4.8.3.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказав Комитету в удовлетворении иска, указали, что в отношении предоставления земельного участка под строительство порядок пропорционального определения арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности и используемый для строительства объекта, предусматривающего несколько видов его использования (использования здания), нормативно не установлен.

Применение пункта 5 Порядка № 251-а к правоотношениям сторон по аналогии, по мнению судов, противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582).

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении судебной экспертизы от 19.03.2021 № 1/Цстр-2021 (том 3, лист дела 36) целевое назначение объекта по адресу: <...>, согласно представленной проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» – объект культурного развития (культурно-досуговой деятельности) и общественного питания (наименование видов использования «Культурное развитие» и «Общественное питание» в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков). Зона выставочной галереи относится к виду разрешенного использования «Культурное развитие». Общая площадь помещения в зоне выставочной галереи (примерно 799 квадратных метров) составляет 53,7 процента от полезной площади (площадь всех помещений) здания (1488,35 квадратного метра согласно ТЭП, приведенным в проектной документации). Объектов с видом использования «Развлечения» в рассматриваемом здании не предусмотрено проектной документацией ООО «Архитектурно-градостроительный центр».

Приняв во внимание выводы эксперта, назначение объекта, условия договоров аренды, а также учитывая, что земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, суды пришли к выводу о том, что арендная плата за пользование спорным земельным участком должна рассчитываться с учетом коэффициента Кв – «Культурное развитие».

Окружной суд вопреки доводам кассационной жалобы признал правомерной позицию судов нижестоящих инстанций относительно отсутствия правовых оснований для исчисления арендной платы за спорный земельный участок с применением коэффициента вида разрешенного использования земельного участка «Развлечения».

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с абзацами 1, 2 Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации, установленных в названном постановлении, является необходимость соответствия арендной платы виду использования земельного участка.

Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Действующее законодательство в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) не устанавливает ограничение в отношении количества видов разрешенного использования земельного участка, сведения о которых могут быть внесены в ЕГРН, при этом их количество не может превышать количества, установленного правилами землепользования застройки в градостроительном регламенте для соответствующей территориальной зоны.

Установление в отношении земельного участка одновременно нескольких видов разрешенного использования не обязывает землепользователя вести на нем одновременно все допустимые виды деятельности. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности (стать 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из представленного в дело разрешения на строительство от 08.07.2016 (том 1, лист дела 70) следует, что наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Культурно-развлекательный центр».

В проектной документации в разделе «Сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характеристика производства, номенклатура выпускаемой продукции (работ, услуг)» (том 1, лист дела 74) указано назначение: «Современный культурно-развлекательный центр – здание, в котором находятся кафе и галерея. Кафе – предприятие общественного питания с широким ассортиментом блюд сложного приготовления, включая заказные и фирменные; вино-водочные, табачные и кондитерские изделия, повышенным уровнем обслуживания в сочетании с организацией отдыха».

Суды установили и стороны не оспаривают, что в возводимом объекте отсутствуют помещения, предполагаемые к использованию в целях организации развлечений.

Выбор при строительстве объекта в качестве приоритетного направления деятельности такого вида использования земельного участка как «Культурное развитие» не противоречит условиям заключенного договора аренды и является правом арендатора.

При отсутствии в деле доказательств фактического использования спорного земельного участка для размещения или строительства объекта развлекательного назначения позиция кассатора о необходимости применения при расчете арендной платы такого коэффициента вида разрешенного использования земельного участка как «Развлечения» противоречит основным принципам определения арендной платы, установленным в Постановлении № 582, и не может быть признана соответствующей законодательству.

Между тем при определении размера регулируемой арендной платы в отношении спорного земельного участка судами не учтено следующее.

Договор аренды от 15.11.2010 № Д.2177.3 заключен с Обществом после введения в действие Земельного кодекса не по результатам торгов, арендная плата по договору является регулируемой и может быть изменена, в том числе в связи с фактическим изменением целевого использования земельного участка.

Из материалов дела следует и арендатор не оспаривает, что строящейся культурно-развлекательный центр наряду с размещением картиной галереи и выставочного зала предполагает размещение объекта общественного питания – кафе, площадь помещений которого составляет 46,3 процента от общей площади здания.

Такой вид использования земельного участка, как «Общественное питание» (код 4.6), является самостоятельным и предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Следовательно, фактически на спорном земельном участке предполагается сочетание двух видов деятельности – «Культурное развитие» и «Общественное питание», которые, очевидно, предполагают различный уровень доходности.

Согласно действующей на территории муниципального образования методики расчета арендной платы, а именно пункта 6 Порядка № 251-а, расчет арендной платы за пользование земельным участком на период строительства производится с учетом вида разрешенного использования земельного участка для размещения соответствующего объекта, то есть таким образом, как будто данный объект уже возведен.

При этом пунктом 5 этого же порядка определено, что осуществление нескольких видов деятельности на земельном участке предполагает расчет арендной платы пропорционально площади, занимаемой каждым из видов такой деятельности.

Вывод судов нижестоящих инстанций о невозможности применения принципа пропорциональности к земельным участкам, используемым для строительства, противоречит принципу экономической обоснованности, закрепленному в Постановлении № 582, и основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Правовая позиция судов двух инстанций при единой формуле расчета арендной платы для строящихся объектов и для объектов, введенных в эксплуатацию, ставит арендаторов в неравные условия в случае использования земельного участка для строительства многофункционального объекта, что также не соответствует основным принципам определения арендной платы за землепользование.

Игнорирование судами того обстоятельства, что на арендованном земельном участке возводится объект общественного питания, не позволило определить размер законно установленной арендной платы, соответствующей фактическому использованию спорного участка.

Суды, установив, что Общество использовало в спорный период арендованный земельный участок для размещения объектов культуры и общественного питания, должны были определить размер арендной платы за землю исходя из фактического использования участка, независимо от того, который согласован при заключении договора.

Вопреки доводам ответчика установленное по настоящему делу изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка не является основанием для предъявления арендодателем требования о взыскании неосновательного обогащения.

В случае, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами уполномоченного органа, арендодатель вправе заявить требование о взыскании недовнесенной арендной платы. Правоотношения сторон по договору аренды регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Подобная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2022 № 305-ЭС22-980.

На основании изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в части определения размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам действующего законодательства, судами допущено неверное толкование норм права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть фактическое использование земельного участка, действовавшее в спорный период нормативное регулирование расчета арендной платы, определить законно установленный размер арендной платы по таким видам использования земельного участка как «Культурное развитие» и «Общественное питание» пропорционально запроектированным площадям и с учетом поступивших от арендатора платежей установить сальдо расчетов между сторонами и наличие оснований для начисления штрафных санкций. После установления перечисленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 09.09.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу № А31-15235/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов