Гражданский кодекс часть 1

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Костромская зеркальная фабрика» (далее – ООО «Костромская зеркальная фабрика», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 № 1.6391.4 в размере 480 585 рублей 20 копеек, образовавшейся с 01.01.2009 по 31.12.2010, и пеней за просрочку внесения платежей в размере 57 196 рублей 59 копеек, начисленных с 01.01.2009 по 30.05.2011.

Исковые требования основаны на статьях 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей.

Арбитражный суд Костромской области решением от 07.06.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.08.2011, удовлетворил исковые требования в полном объеме по заявленным основаниям. Руководствуясь статьей 309 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд исходил из отсутствия доказательств внесения арендной платы за использование земельного участка в размере, определенном в проектах дополнительных соглашений и уведомлениях Департамента. При этом суд исходил из того, что стоимость аренды муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять иной, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, при этом изменение размера арендной платы возможно с даты вступления в законную силу соответствующего нормативного акта.

Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды необоснованно приняли во внимание перерасчет размера арендной платы, осуществленный арендодателем, поскольку Департамент в одностороннем порядке изменил порядок и методику определения размера арендной платы, применил новые коэффициенты, которые не были согласованы сторонами в договоре аренды, что привело к необоснованному и значительному увеличению арендной платы.

Ходатайством от 01.12.2011 Общество просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители сторон участвовали в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи Арбитражного суда Костромской области.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 01.12.2011.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд счел, что судебные акты, принятые по делу, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Департамент (с учетом замены арендодателя дополнительным соглашением от 13.10.2008) и ООО «Костромская зеркальная фабрика» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 10.05.2006 № 1.6391.4, согласно которому арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 6070,53 квадратного метра, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях разработки проекта не завершенных строительством зданий гаража и склада под производственные цеха.

Срок аренды определен с 06.04.2006 по 06.03.2007 (пункт 2. 1 договора).

В пункте 2.3 договора стороны оговорили, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет

60 810 рублей 38 копеек и определяется по формуле П х С х К х Т, где П – площадь земельного участка, С – кадастровая стоимость, К – корректирующий коэффициент, Т – количество дней аренд, разделенное на количество дней в году.

Арендная плата по договору в случае его продления на неопределенный срок вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа месяца квартала путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением, которое вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора с учетом внесения изменений дополнительным соглашением от 13.10.2008).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 06.04.2006.

Дополнительным соглашением от 13.10.2008 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора и установили, что арендная плата за год рассчитывается по формуле
S х С х Ка х Кв х Кс2 и равна 53 163 рублям 57 копейкам, при этом S – площадь участка, С – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, Ка – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, Кв – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, Кс2 – коэффициент, учитывающий сроки строительства.

Департамент направил в адрес Общества уведомление от 13.10.2009 № 2479 и дополнительное соглашение от 28.09.2009, в котором предусмотрел изменение пункта 3.1 договора в части размера арендной платы за 2009 год. Арендная плата за год составила 335 046 рублей 04 копейки и была рассчитана по формуле Кст х Ка х Кв х Ки х Кк, где Кст – кадастровая стоимость участка, равная 8 931 145 рублям 85 копейкам, Ка – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, равный 1, Кв – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка и равный 0,02241, Ки – коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области, равный 1,24, Кк – корректирующий коэффициент, равный 1,3.

Дополнительное соглашение от 28.09.2009 Обществом не было согласовано.

Уведомлением от 14.04.2010 № 5108 Департамент направил дополнительное соглашение от 06.04.2010, в котором предусмотрел изменение пункта 3.1 договора в части размера арендной платы за 2009 год, а также дополнил третий раздел договора пунктом 3.1.2, в котором рассчитал арендную плату с 01.01.2010 по 31.12.2010, составившую 374 438 рублей 96 копеек, при этом арендная плата за год рассчитана по формуле Кст х Ка х Кв х Ки х Кк, в которой были изменены величины Кк – 1,127 и Кк – 1,66. Данное дополнительное соглашение также не было согласовано со стороны арендатора.

Департамент направил в адрес Общества претензию от 22.02.2010 № 1801, в которой указал на наличие задолженности и предложил погасить ее в срок не позднее семи дней с момента получения претензии.

Отсутствие ответа и наличие непогашенной задолженности послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что арендная плата за использование земельных участков является нормативно-регулируемой и должна определяться с учетом применяемой ставки устанавливаемой соответствующим органом государственной власти независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

В качестве нормативной базы для определения цены договора суды применили постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а (с изменениями) «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена», а также распоряжение Департамента от 16.12.2008 № 933 «Об утверждении корректирующего коэффициента», которым утвержден названный коэффициент на 2009 год и декабрь 2008 года.

Признав правомерность расчета размера арендной платы, суды сослались на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09.

Действительно, цена аренды государственной (муниципальной) земли определяется актами уполномоченных на то государственных (муниципальных) органов, но при этом надлежит определять правовую квалификацию ставок арендной платы и исходить из того, что цена должна определяться таким нормативно-правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон аренды.

Суды не приняли во внимание, что, согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пункте 3.3 стороны оговорили возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления и нормативных актов Костромской области. Вместе с тем толкование данного условия договора необходимо осуществлять с учетом согласованного контрагентами определенного порядка формирования платы.

С учетом положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять только ставки арендных платежей. Применив постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а, суды не учли, что данным нормативным актом утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором. При определении размера арендной платы по новой методике изменена формула расчета размера арендной платы и введены новые коэффициенты Кст, Ки, Кк.

В спорном договоре аренды методика расчета размера арендной платы включена в качестве его условий (пункт 3.1 договора), возможность одностороннего изменения такого условия стороны не предусмотрели, следовательно, дальнейшее изменение методики расчета размера арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон.

Из материалов дела следует, что дополнительные соглашения от 28.09.2009 и от 06.04.2010 не были согласованы со стороны арендатора, поэтому не могли быть применены при расчете задолженности по арендной плате.

Таким образом, вывод суда о взыскании задолженности в заявленном истцом размере ошибочен и противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011

№ 1709/11.

Изложенное является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и передаче дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Костромской области следует установить наличие задолженности по арендной плате согласно методике определения размера арендных платежей, установленной договором, и согласованной с арендатором. На основании установленных обстоятельств следует вынести законное и обоснованное решение.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 07.06.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.08.2011 по делу № А31-2413/2011 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

Г.С. Апряткина

Д.В. Чернышов