Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Юбилейный 2007» (далее – ООО «Юбилейный 2007», Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании 13 200 рублей задолженности по договору аренды места на фасаде здания от 25.03.2009 с 01.07.2009 по 31.05.2010.

Исковые требования основаны на статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей.

Предприниматель подал встречный иск о взыскании с ООО «Юбилейный 2007» 3600 рублей неосновательного обогащения, составляющего сумму уплаченных платежей по незаключенному договору.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 22.11.2010 встречное исковое заявление принято арбитражным судом для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением от 11.01.2011 Арбитражного суда Костромской области в удовлетворении исковых требований ООО «Юбилейный 2007» отказано по причине признания договора аренды места на фасаде от 25.03.2009 незаключенным. Суд взыскал с ООО «Юбилейный 2007» в пользу Предпринимателя 3600 рублей неосновательного обогащения по встречному иску.

Постановлением от 25.04.2011 Второго арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения. Суд пришел к выводу о том, что договор от 25.03.2009 является ничтожным, поскольку заключен с нарушением требований статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, договор от 25.03.209 не относится к договорам аренды и не подлежит проверке на предмет его соответствия нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласие собственников помещений многоквартирного дома о возмездном использовании наружных стен дома получено на собрании, проведенном 04.05.2009. Из протокола собрания от 04.05.2009 усматривается, что управляющая компания, являющаяся управляющей организацией по отношению к имуществу собственников, будет вести договорные отношения с третьими лицами по вопросу использования общедомового имущества и перечисления денежных средств.

Суд удовлетворил ходатайство Предпринимателя о рассмотрении кассационной жалобы без ее участия.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства истец не обеспечил явку представителя в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на внеочередном общем собрании собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, состоявшемся 13.10.2007 и проведенным в форме заочного голосования, принято решение об избрании в качестве управляющей организации – ООО «Юбилейный 2007».

В указанном доме на первом этаже ФИО2 принадлежит нежилое помещение № 16 общей площадью 65,8 квадратного метра (свидетельство о праве собственности от 26.08.2003 серии 44-АА № 210075), которое использовалось Предпринимателем для размещения магазина промышленных товаров.

ООО «Юбилейный 2007» (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды места на фасаде здания от 25.03.2009, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду место на фасаде здания, расположенного по адресу: <...>, для размещения вывески (объекта) площадью 2,7 квадратного метра. За переданное имущество арендатор обязался своевременно вносить арендную плату (пункты 1.1, 1.2 и 3.3.3 договора).

Согласно пункту 1.3 договора доходы, полученные арендодателем в результате использования объекта, принадлежат собственникам многоквартирного дома.

В пунктах 4.1 и 4.2 договора стороны предусмотрели, что стоимость услуг по договору состоит из ежемесячной арендной платы (1200 рублей в месяц) и единовременной оплаты услуг арендодателя, связанных с подготовкой договора (1200 рублей).

Арендатор вносит арендную плату ежемесячно до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 4.2 договора).

По пункту 6.1 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с 25.03.2009 и действует до 25.03.2010. В случае если за один месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, от 04.05.2009 следует, что предложение управляющей организации использовать наружные стены многоквартирного дома под размещение наружной рекламы на возмездной основе и использованию получаемых от данной деятельности доходов после уплаты всех налогов и необходимых платежей на ремонтные работы в многоквартирном доме утверждено.

Согласно примечанию к листу согласования решения собственников о возмездном использовании общего имущества (торцевой наружной стены многоквартирного дома) под размещение наружной рекламной конструкции, общее имущество сдается на условиях договора на размещение наружной рекламы с оплатой 250 рублей в месяц. Денежные средства будут зачисляться на лицевой счет дома с последующим их израсходованием по решению общего собрания собственников помещений на работы текущего и капитального характера.

Арендодатель 21.07.2010 направил арендатору претензию с требованием уплаты задолженности.

Неисполнение изложенных в претензии требований послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Предприниматель заявил встречный иск о взыскании с Общества 3600 рублей неосновательного обогащения, мотивировав требования тем, что в нарушение протокола внеочередного общего собрания собственников от 14.05.2009 ежемесячная оплата составила 1200 рублей (а не 250 рублей в месяц), перечислялась на счет ООО «Юбилейный 2007» (а не на лицевой счет дома), а имеющаяся на доме вывеска не является наружной рекламой (так как расположена не на торцевой наружной стене, а на фасаде дома).

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Общая долевая собственность предполагает арифметическое определение долей участников в праве на общее имущество. Поскольку право собственности на общее имущество разделено между собственниками на соответствующие доли, то есть принадлежит им всем сообща, в том числе его передача в аренду происходит по решению всех собственников.

Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора аренды места на фасаде здания от 25.03.2009 согласие всех собственников на передачу прав по использованию указанного в договоре имущества получено не было. Собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу использования общего имущества собственников третьими лицами на возмездной основе и на иных, по сравнению с предусмотренными договором от 25.03.2009, условиях (250 рублей вместо 1200 рублей в месяц) проведено 04.05.2009, то есть после подписания договора. Кроме того, протокол собрания собственников от 04.05.2009 не содержит указания на передачу собственниками своих полномочий на право заключения договора от их имени и право на получение денежных средств от использования общего имущества ООО «Юбилейный 2007».

Исходя из указанных обстоятельств дела, суд сделал правомерный вывод о том, что заключение спорного договора на определенных условия не соответствует волеизъявлению собственников жилых помещений в многоквартирном доме, что противоречит правилам пользования и распоряжения общим имуществом, заложенным в статьях 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (часть 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды места на фасаде здания от 25.03.2009 является ничтожной сделкой и не влечет за собой юридических последствий в виде обязательств арендатора по внесению арендных платежей.

Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию окружного суда.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 11.01.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 по делу № А31-6503/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юбилейный 2007» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

Д.В. Чернышов