Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «ГлобалСтройПодряд» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Худяковой Елене Юрьевне (далее – Предприниматель) о взыскании 55 533 рублей задолженности по договору о предоставлении права заключения договора аренды (предоставлении торгового места) и 2888 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременной оплатой.

Арбитражный суд Костромской области решением от 22.12.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015, отказал истцу в удовлетворении иска.

Не согласившись с решением и постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя,сторонами заключен смешанный договор, регулирующий в том числе правоотношения сторон по купле-продаже права как товара. Податель жалобы указывает на то, что спорному договору дана неправильная правовая оценка, не учтена статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате суд не применил к спорным отношениям положения статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание 06.08.2015 проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил отменить решение и постановление.

Согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 10 августа 2015 года.

В силу статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Бабаева С.В. на судью Голубеву О.Н.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 10.08.2015 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы отложено до 9 часов 00 минут 28 августа 2015 года.

Определением от 28.08.2015 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы отложено до 9 часов 00 минут 11 сентября 2015 года на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 16 сентября 2015 года.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебные заседания, а потому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы, приведенные в кассационной жалобы, а также заслушав представителя истца, окружной суд счел обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Общество и Предприниматель 27.01.2014 заключили договор о предоставлении права заключения договора аренды, согласно которому Общество предоставляет предпринимателю за плату на условиях данного договора право заключения договора аренды нежилого помещения (торговый павильон № 133), расположенного в нежилом здании торгово-развлекательного центра «Солнечный» по адресу: город Кострома, Кинешемское шоссе, дом 76, а Предприниматель желает принять торговый павильон для осуществления в нем своей торговой деятельности – розничной торговли непродовольственными товарами типа «Верхняя мужская и женская одежда, обувь».

В приложении № 1 к договору содержится описание торгового павильона, его номер, точная площадь, виды деятельности, которые будут осуществляться в торговом павильоне, а именно: площадь торгового павильона № 133 – 11,9 квадратного метра, расположенного в здании торгово-развлекательного центра "Солнечный" (г. Кострома, Кинешемское шоссе, 76, общей площадью 16784,4 квадратного метра), срок аренды 3 месяца, разрешенное использование торгового павильона: торговля верхней мужской и женской одеждой, обувью. Расположение торгового павильона и его границы выделены на фрагменте схемы размещения торговых павильонов.

Договором также предусмотрена обязанность сторон заключить договор аренды с учетом условий, предусмотренных в приложении № 1 к договору, в срок до 01.02.2014. При этом Общество в течение пяти календарных дней с момента заключения данного договора обязано направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны проект договора аренды. Предприниматель, в свою очередь, обязуется подписать предложенный Обществом договор аренды в течение пяти календарных дней с момента получения проекта договора.

Обязанность по внесению Обществу единовременной платы за предоставление права заключения договора аренды в размере 83 300 рублей в срок до 31.03.2014 предусмотрена пунктом 2.4 договора, при этом Предприниматель обязан произвести оплату в следующем порядке: до 31.01.2014 – 27 767 рублей, до 28.02.2014 – 27 767 рублей и до 31.03.2014 – 27 767 рублей.

В пункте 2.4 договора указано, что единовременная плата за предоставление права заключения договора аренды вносится Предпринимателем однократно и возврату Обществом не подлежит; сумма единовременной платы за предоставление права заключения договора аренды не засчитывается в счет платежей по заключенному впоследствии сторонами договору аренды торгового павильона.

Из пункта 3.1 договора следует, что в любом случае расторжение сторонами договора от 27.01.2014 № 731, а равно договора аренды до истечения указанного в нем срока либо иные основания, по которым Предприниматель прекратил использование торгового павильона, не освобождает его от обязанности по внесению платы, согласованной в пункте 2.4 договора.

Оплата по указанному договору произведена Предпринимателем до 31.01.2014 в размере 27 767 рублей.

Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2014 № 38/133-2014, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение (торговый павильон № 133) площадью 11,9 квадратного метра, расположенное в нежилом здании торгово-развлекательного центра «Солнечный».

Договор заключен на срок с 01.02.2014 по 31.12.2014.

Согласно пункту 3.1 договора аренды за пользование нежилым помещением арендатор с даты заключения договора обязуется выплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая арендная плата составляет 13 685 рублей в месяц; переменная арендная плата составляет стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг в расчетном месяце, которая рассчитывается на основании данных приборов учета.

Истец передал ответчику нежилое помещение торгового павильона по акту приема-передачи от 01.02.2014 № 133.

Соглашением от 04.03.2014 стороны расторгли договор аренды от 01.02.2014 № 38/133-2014 по заявлению арендатора, при этом отсутствовали основания для расторжения договора, зависящие от арендодателя, в том числе связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем принятых на себя обязательств (пункт 1 соглашения).

Согласно пункту 2 соглашения стороны договорились о том, что денежные средства, уплаченные арендатором на основании договора аренды, возврату арендатору не подлежат.

Неполная оплата денежных средств по договору о предоставлении права заключения договора аренды торгового павильона от 27.01.2014 № 731 послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суды первой инстанции и апелляционной инстанций, квалифицировав договор о предоставлении права заключения договора аренды торгового павильона как предварительный, порождающий у сторон лишь обязанность заключить в дальнейшем основной договор аренды, и учитывая факт расторжения заключенного договора аренды, отказали в удовлетворении исковых требований.

Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом судов в силу следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 ст. 421 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при оценке судом того, является ли договор непоименованным (не предусмотренным законом и иными правовыми актами), принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из заключенного сторонами договора и обстоятельств, связанных с его исполнением, он именуется как договор о предоставлении права заключения договора аренды, и первоначально Общество за плату предоставило Предпринимателю право заключения договора аренды на согласованных в нем условиях. Вследствие приобретения Предпринимателем такого права Общество обязуется направить ему проект соответствующего договора аренды.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 2.4. договора определены стоимость приобретенного права – 83 300 рублей и порядок его оплаты, согласно которому сумма единовременной платы за предоставление права заключения договора аренды не засчитывается в счет платежей по заключенному впоследствии сторонами договору аренды торгового павильона.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора по существу установил, что у истца не было намерений заключить договор аренды в сложившемся хозяйственном обороте без заключения договора о предоставлении права заключения договора аренды.

Таким образом, предметом спорного договора является покупка права на заключение договора аренды нежилого помещения (торговый павильон № 133), расположенного в нежилом здании торгово-развлекательного центра «Солнечный» по адресу: город Кострома, Кинешемское шоссе, дом 76.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения спорного договора покупатель (ИП Худякова Е.Ю.) приобрел право заключить договор аренды, которому корреспондирует обязанность продавца (ООО «ГлобалСтройПодряд») заключить договор аренды. При этом имущество, на которое продавцом должен быть заключен по требованию покупателя договор аренды, определено договором № 731 о предоставлении права заключения договора аренды надлежащим образом – путем указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 01.02.2014 между сторонами заключен договор аренды № 38/133-2014, по условиям которого арендодатель (истец) обязался предоставить арендатору (ответчику) за плату во временное пользование нежилое помещение (торговый павильон № 133) площадью 11,9 квадратного метра в нежилом здании торгово-развлекательного центра «Солнечный», расположенном по адресу: г. Кострома, Кинешемское шоссе, д. 76.

Таким образом, представленные в дело доказательства подтверждают не только заключение, но и фактическое исполнение спорного договора о предоставлении права на заключение договора аренды, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии передачи какого-либо права по спорному договору не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит представленным доказательствам.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 11.10.2011 № 5495/10, стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства по перечислению денежных средств.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся в том числе имущественные права.

Действовавшее на момент заключения спорного договора законодательство не содержало запрета на продажу права на заключение договора.

Положения параграфа 1 главы 30 ГК РФ применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (пункт 4 статьи 454 ГК РФ).

Более того, с 01.06.2015 вступила в силу статья 429.2 ГК РФ, которой предусмотрена возможность заключения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора).

Согласно пункту 1 статьи 429.2 Кодекса, в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

Таким образом, ранее существовавшая практика по приобретению права на заключение договора получила свое законодательное закрепление. Выгода покупателя (приобретателя) состоит в том, что он может, но не обязан заключать с продавцом права определенный договор. Продавец, между тем, обязан заключить договор по требованию покупателя опциона, за что и получает определенную плату (вознаграждение).

Следует отметить, что опционный договор имеет определенное сходство с предварительным договором. Отличие заключается в том, что если в предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного договора, то по опционному договору сторона предоставляет за плату безотзывную оферту, которая может быть акцептирована в предусмотренный договором срок.

Именно возможность внесения платы по опционному договору выгодно отличает его от предварительного договора, так как судебная практика исходит из того, что по смыслу норм, регулирующих заключение предварительного договора, указанный договор не порождает для сторон денежных обязательств, а только обязательство заключить основной договор в будущем.

Поскольку опционный договор на момент заключения спорного договора не был поименован в действовавшем гражданском законодательстве, при отсутствии законодательно закрепленного запрета на продажу права его следовало отнести либо к непоименованному договору, применив к правоотношениям сторон по аналогии правила о купле-продаже, либо к смешанному договору, содержащему элементы договора купли-продажи права.

Неверная квалификация спорных правоотношений не позволила судам применить нормы материального права, подлежащие применению, а также условия, согласованные сторонами при заключении спорного договора, что привело к необоснованному отказу в иске.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением норм материального права, в частности неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в связи с отказом в иске в полном объеме судами не устанавливался размер задолженности, не проверялся ее расчет, дело на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит оценить условия договора № 731 о предоставлении права заключения договора аренды, в том числе с учетом статей 309, 310, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и проверить представленные истцом расчеты задолженности и процентов.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014 отменить.

Направить дело № А31-7898/2014 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов