Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Барсамяна Саркиса Гигушовича (ИНН 231900049862) – Кычкиной Л.С. (доверенность от 06.07.2023), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя Левонюк Ольги Юрьевны (ИНН 183100353640), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Барсамяна Саркиса Гигушовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2023 (с учетом определения об исправлении опечатки от 13.06.2023) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 по делу № А32-10732/2023, установил следующее.

Индивидуальный предпринимателя Левонюк О.Ю. обратилась в Лазаревский районный суд города Сочи Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Барсамяну С.Г. о взыскании 980 тыс. рублей неустойки по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 11.05.2021 № СК 10-9 и 598 тыс. рублей упущенной выгоды с 01.09.2022 по 30.06.2023 с пересчетом на дату фактического подписания акта приема помещения.

Делу присвоен № 2-3877/2022.

Определением от 26.12.2022 Лазаревский районный суд города Сочи Краснодарского края передал дело № 2-3877/2022 по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением от 02.03.2023 Арбитражный суд Краснодарского края принял исковое заявление к производству, делу присвоен № А32-10732/2023.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2023 (с учетом определения об исправлении опечатки от 13.06.2023) и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 по делу № А32-10732/2023, исковые требования удовлетворены частично; суд взыскал с ответчика в пользу истца 980 тыс. рублей неустойки и 16 090 рублей расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал. Суд также взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 1 783 рублей 51 копейку государственной пошлины; с истца в доход федерального бюджета 10 906 рублей 49 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальный предприниматель Барсамян С.Г. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В кассационной жалобе заявитель выражает несогласие с квалификацией судами предварительного договора, как договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, поскольку впоследствии основной договор между сторонами все же был заключен, однако после прекращения действия предварительного договора (ввиду не направления кем-либо из сторон предложения о заключении основного договора). Вывод судов о том, что по своей правовой природе спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате податель жалобы считает ошибочным, не соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам, противоречащим имеющимся в материалах дела доказательствам и договоренностям сторон. Податель жалобы обращает внимание кассационного суда, что такая квалификация судами спорного договора приводит к одновременному существованию между сторонами двух основных договоров купли-продажи в отношении одного и того же предмета, что является противоречивым и лишает отношения сторон правовой определенности. Заявитель указывает, что суды проигнорировали соглашение сторон о прекращении предыдущих договоренностей и обязательств, связанных с предметом договора, изложенное в пункте 10.4 основного договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2022, согласно которому все обязательства, возникшие из предварительного договора, в том числе по начислению неустойки, прекращаются, а покупатель не вправе в дальнейшем предъявлять претензии по исполнению предварительного договора. Податель жалобы указывает, что суды оставили без внимания и правовой оценки его доводы об обстоятельствах исполнения предварительного договора, и не учли, что поскольку к указанному в предварительном договоре сроку основной договор

не был заключен, и ни одна сторона не направила предложение о заключении договора, следовательно, предварительный договор прекратил свое действие 31.07.2021. Податель жалобы считает, что поскольку от покупателя не поступало предложение о заключении основного договора, выводы судов о том, что продавец уклонился от его заключения, несостоятельны.

В отзыве на кассационную жалобу Левонюк О.Ю. просит оставить ее без удовлетворения, и приводит доводы о том, что заключенный между сторонами договор от 11.05.2021, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку условиями данного договора предусмотрена не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, но и обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену имущества, что было исполнено покупателем надлежащим образом в полном объеме. Таким образом, Левонюк О.Ю. считает, что суды сделали правомерный вывод о том, что спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному договору не применяются. Истец считает, что именно ответчик как продавец спорной недвижимости должен был инициировать заключение основного договора купли-продажи, что подтверждается пунктом 5.6 предварительного договора, который предусматривает исключительно ответственность продавца за нарушение срока подписания основного договора.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Поскольку кассационная жалоба не содержит доводов относительно отказа суда в удовлетворении иска в части взыскания упущенной выгоды, и судебные акты в указанной части приняты в пользу подателя жалобы, а истец с принятыми судебными актами согласен и просит оставить их без изменения, суд кассационной инстанции законность судебных актов в части отказа во взыскании упущенной выгоды не проверяет.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив законность обжалуемых судебных актов в части взыскания неустойки по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 11.05.2021 № СК 10-9, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает их подлежащими отмене в указанной части.

Как установили суды, ИП Барсамян С.Г. (продавец) и Левонюк О.Ю. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 11.05.2021 № СК 10-9, по условиям которого покупатель обязался приобрести в собственность, а продавец обязался продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: нежилое помещение с условным № 9, общей проектной площадью 28 кв. м, этаж 3, расположенное в корпусе № 10 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, поселок Аше, улица Туристская, 1.

Нежилое помещение расположено в здании, находящемся на земельном участке площадью 17040 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0108005:1002, предоставленном для обеспечения эксплуатации зданий, строений и сооружений турбазы с адресом: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Аше, ул. Туристская, 1 (пункт 1.5 предварительного договора).

Планируемый срок сдачи комплекса состоится не позднее 2 квартала 2021 года, указанный срок автоматически продлевается на 6 месяцев в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (пункт 1.4 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок не позднее 30.07.2021.

Пунктом 2.1.2 предварительного договора на покупателя возложена обязанность подписать основной договор купли-продажи нежилого помещения с продавцом на выбранное нежилое помещение в соответствии с пунктом 1.3 договора.

Пунктом 2.2.1 предварительного договора на продавца возложена обязанность заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в соответствии с пунктом 1.3 договора. При этом продавец освобождается от исполнения данного обязательства в любом из следующих случаев: покупатель не оплатил или не полностью оплатил денежные средства, предусмотренные пунктом 3.1 предварительного договора; покупателем не исполнены обязательства, предусмотренные данным договором.

В пункте 3.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению,

что стоимость нежилого помещения составляет 9 800 тыс. рублей.

Пунктом 3.2 предварительного договора стороны установили порядок оплаты

покупателем указанной денежной суммы:

Денежную сумму в размере 200 тыс. рублей покупатель оплатит до момента

подписания предварительного договора;

Денежную сумму в размере 6 600 тыс. рублей покупатель обязуется оплатить в

срок не позднее 12.05.2021 путем перечисления денежных средств на расчетный счет

продавца;

Денежную сумму в размере 490 тыс. рублей покупатель обязуется оплатить в срок

не позднее 12.06.2021 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца; Денежную сумму в размере 490 тыс. рублей покупатель обязуется оплатить в срок

не позднее 12.07.2021 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца; Денежную сумму в размере 490 тыс. рублей покупатель обязуется оплатить в срок

не позднее 12.08.2021 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца; Денежную сумму в размере 490 тыс. рублей покупатель обязуется оплатить в срок

не позднее 12.09.2021 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца; Денежную сумму в размере 490 тыс. рублей покупатель обязуется оплатить в срок

не позднее 12.10.2021 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца; Денежную сумму в размере 490 тыс. рублей покупатель обязуется оплатить в срок

не позднее 12.11.2021 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Во исполнение условий предварительного договора покупатель произвел

+ 2 млн рублей по платежному поручению от 12.05.2021 № 25 + 1 млн по квитанции

АО «Тинькофф банк» от 12.05.2021);

Основной договор купли-продажи нежилого помещения подписан сторонами 02.06.2022.

Указанные претензии оставлены продавцом без удовлетворения.

Покупатель, ссылаясь на ненадлежащее исполнение продавцом обязательств по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки и упущенной выгоды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия предварительного договора, руководствуясь статьями 445, 429, 431, 330, 333, 15 Гражданского кодекса, разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суды пришли к выводу, что по своей правовой природе спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом суды, учитывая пункт 5.6 предварительного договора, которым установлена ответственность продавца за нарушение срока заключения основного договора купли- продажи, и принимая во внимание, что основной договор купли-продажи нежилого помещения заключен между сторонами 02.06.2022, то есть с нарушением установленного пунктом 1.3 предварительного договора срока (30.07.2021), пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с продавца 980 тыс. рублей неустойки с 31.07.2021 по 01.06.2022. Отклоняя доводы продавца о том, что с прекращением действия предварительного договора прекращается обязанность по уплате неустойки, суды указали, что они не основаны на нормах гражданского законодательства и такое условие не содержится в тексте предварительного договора. Отказывая в удовлетворении искового требования о взыскании упущенной выгоды суды исходили из отсутствия доказательств наличия реальной возможности ее получения.

В части отказа в удовлетворении искового требования о взыскании упущенной выгоды судебные акты не обжалуются, поэтому их законность не проверятся кассационным судом.

В остальной части, разрешая настоящий спор, суды не учли следующее.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной

будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Вместе с тем отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В рассматриваемом случае продавец и в суде первой и в суде апелляционной инстанции приводил доводы о том, что к установленному предварительным договором сроку для заключения основного договора (30.07.2021) ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор, что не оспаривалось покупателем и не опровергалось соответствующими доказательствами.

Таким образом, сложилась ситуация при которой ни одной из сторон предварительного договора не направляла в предусмотренный договором срок предложение о заключении основного договора, при этом покупатель продолжал перечислять денежные средства в счет оплаты стоимости имущества. После истечения срока, в который стороны должны были заключить основной договор, покупатель на протяжении почти года с какими-либо претензиями к продавцу не обращался, не настаивал на заключении основного договора, и в шестимесячный срок в порядке пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса с требованием о понуждении к заключению основного договора в суд не обращался (доказательств обратного в материалы дела не представлено).

Поскольку условиями предварительного договора установлена обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить существенную часть недвижимого имущества, суды, руководствуясь пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» квалифицировали спорный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При этом несмотря на квалификацию договора от 11.05.2021 в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суды, тем не менее, привлекли продавца к ответственности за нарушение срока заключения основного договора, придавая договору от 11.05.2021 характер

предварительного, что фактически нивелировало вывод судов относительно квалификации спорного договора.

Таким образом, суды вошли в противоречие со своими собственными выводами.

Кроме того, квалифицируя договор от 11.05.2021 в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суды также оставили без внимания факт заключения сторонами договора купли-продажи от 02.06.2022, на основании которого произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, а также условия названного договора.

Так, ответчик неоднократно обращал внимание судов на пункт 10.4 договора купли-продажи от 02.06.2022, согласно которому после подписания договора продавцом и покупателем любые предшествующие дате заключения договора и связанные с его предметом договоренности, соглашения, обязательства, оферты и заявления сторон, как устные, так и письменные отменяются, если таковые имели место между сторонами. В связи с утратой юридической силы такого рода договоренностями, соглашениями, офертами и заявлениями, стороны не вправе в дальнейшем ссылаться на них, в том числе в случае возникновения каких-либо претензий и споров в связи с исполнением договора.

Суды оставили приведенные ответчиком доводы без внимания, а условия пункта 10.4 договора купли-продажи от 02.06.2022 без надлежащей правовой оценки, в связи с чем, пришли к преждевременному выводу о правомерности заявленного истцом требования в части взыскания неустойки. При разрешении спора не учтено, что в основание иска положен договор от 11.05.2021, который нельзя рассматривать в отрыве от последующих соглашений сторон, отраженных в договоре купли-продажи от 02.06.2022.

Поскольку суды надлежащим образом не выяснили все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не оценили условия договора купли-продажи от 02.06.2022, не дали надлежащей правовой оценки всем доводам участвующих в деле лиц, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны

доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 16112/2009, от 16.11.2010 № 8467/10).

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку судебные акты в части удовлетворения исковых требований не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, они подлежат в указанной части отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить допущенные противоречия, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Поскольку обжалуемые судебные акты подлежат частичной отмене, а решение вопроса о правильном распределении судебных расходов является производным от результатов разрешения судом соответствующего дела по существу, то судебные акты в части распределения судебных расходов также подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 по делу № А32-10732/2023 отменить в части взыскания неустойки и судебных расходов.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в указанной части.

В остальной части судебные акты оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина

Судьи Е.И. Афонина

А.А. Твердой