Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования Тимашевский район (ИНН 2353011258, ОГРН 1022304839182) – Машицкой О.В. (доверенность от 07.06.2012), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Каскад» (ИНН 2309094110, ОГРН 1052304971872) и третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Тимашевский район (ИНН 2353011258, ОГРН 1022304839182) на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по делу № А32-10808/2011 (судьи Ильина М.В., Глазунова  И.Н., Тимченко О.Х.), установил следующее.

Администрация муниципального образования Тимашевский район (далее –   администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Каскад» (далее – общество) с иском, в котором просила:

– расторгнуть договор аренды от 26.12.2007 № 3100007710 земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:31:0806001:30;

– исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись о регистрации права аренды общества от 16.06.2009 № 23-23-05/015/2009-828.

Иск мотивирован тем, что предоставленный в аренду земельный участок  обществом по назначению (для строительства стационарной автозаправочной станции) не используется, что является основанием для расторжения договора аренды от 26.12.2007 № 3100007710 в силу статей 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2011 (судья Данько М.М.) иск удовлетворен. Суд расторг договор аренды от 26.12.2007 № 3100007710 и принял решение о погашении в ЕГРП записи о регистрации права аренды общества. С общества в доход федерального бюджета взыскано 8 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд установил, что на основании договора от 26.12.2007 № 3100007710 обществу для строительства стационарной автозаправочной станции передан в аренду земельный участок площадью 4 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:31:0806 001:0030. В порядке осуществления муниципального контроля администрацией выявлен факт неиспользования арендатором земельного участка (акты обследования от 17.09.2008, от 11.06.2009, от 16.06.2010, от 18.01.2011 и от 25.02.2011). Удовлетворяя требование администрации о расторжении договора, суд исходил из того, что в договоре аренды (пункт 3.2.5) стороны предусмотрели неиспользование участка по целевому назначению более одного года в качестве основания для расторжения договора. Арендатор не использовал земельный участок более трех лет, процедура расторжения договора (статьи 452 и 619 Кодекса) истцом соблюдена (в адрес ответчика направлены предупреждение от 21.01.2011 (о необходимости освоения участка) и письмо от 10.03.2011 с соглашением о расторжении договора аренды). По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина отнесена на общество (т. 1, л. д. 89).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 решение от  26.10.2011 отменено, в удовлетворении иска отказано. С администрации в пользу общества взыскано 2 тыс. расходов по государственной пошлине.

Оценив условия договора аренды, апелляционный суд пришел к выводу о том, что пункт 3.2.5 (предусматривающий право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при неиспользовании арендатором земельного участка в течении одного года) противоречит подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Поэтому указанное условие договора недействительно (ничтожно) и не влечет правовых последствий (статьи 168, 180 Кодекса). Апелляционный суд установил, что запись о регистрации договора аренды внесена в ЕГРП 16 июня 2009 года (выписка из ЕГРП от 06.07.2010). Следовательно, договор аренды считается заключенным с указанной даты (пункт 2 статьи 609, пункт 3 статьи 433 Кодекса). На момент предъявления иска о расторжении договора (03.05.2011) установленный законом трехгодичный срок неиспользования земельного участка (исчисляемый с даты регистрации договора) не истек. Поэтому арендодатель не вправе требовать прекращения арендных отношений. Кроме того, апелляционный суд (с учетом дополнительно представленных доказательств) пришел к выводу о недоказанности истом факта существенного нарушения ответчиком договора аренды. Доводы ответчика о начале освоения участка в течение года с момента его заключения подтверждены документально (топографическая съемка участка, отчет по инженерно-геологическим изысканиям,  договоры подряда на изготовление проектно-сметной документации и строительство объекта, положительное заключение ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза», рабочая документация, обращение общества с заявлениями о выдаче градостроительного плана и разрешения на строительство). В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса из периода неиспользования предназначенного для строительства земельного участка исключается время, необходимое для его освоения. Поэтому основания для удовлетворения требований администрации отсутствуют (т. 2, л. д. 105).

Администрация обжаловала апелляционное постановление от 28.02.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 26.10.2011 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным Кодексом. При этом договор может быть расторгнут не только при существенном нарушении его условий, но и в иных случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 450 Кодекса). Пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса устанавливает дополнительные основания расторжения договора по инициативе арендодателя. Поэтому оснований для применения названной нормы у апелляционного суда не имелось. Ссылки в обжалуемом постановлении на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса несостоятельны (согласно пункту 6.2 договор заключен сторонами на пять лет). Вывод апелляционного суда об освоении обществом земельного участка с соблюдением установленных договором сроков необоснован. Договор подряда от 25.02.2010 заключен обществом спустя 2 года и 7 месяцев после фактической передачи участка (05.07.2007) и через год после его государственной регистрации; установленный договором срок регистрации договора (70 дней) ответчиком нарушен; длительное проведение проектных работ бездействие ответчика не оправдывает. Необоснованно также и возложение на администрацию расходов по оплате государственной пошлины. Документы, свидетельствующие об освоении участка, представлены ответчиком только в апелляционную инстанцию, что является злоупотребление стороной своими правами.

От общества и управления Росреестра отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил апелляционное постановление от 28.02.2012 отменить, решение от 26.10.2011 оставить в силе.

Иные участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 26 декабря 2007 года на основании постановления главы муниципального образования Тимашевский район от 05.07.2007 № 2102 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды № 3100007710 земельного участка несельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 7 – 15). По условиям договора обществу для строительства стационарной автозаправочной станции на срок до 05.07.2012 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:31:0806 001:0030 площадью 4 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Тимашевский район, Дербентский сельский округ, автодорога Краснодар-Ейск, поворот на х. Дербентский км 45+200 с правой стороны. В пункте 1.4 указано, что земельный участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества. В пункте 4.1.6 стороны установили обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, то есть для строительства стационарной автозаправочной станции. В пункте 3.2.5 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора аренды при неиспользовании земельного участка в течении одного года. В пунктах 6.1 и 6.2 указано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет (до 05.07.2012). Договор зарегистрирован управлением Росреестра 16.06.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.07.2010 (т. 1, л. д. 21).

В ходе осуществления муниципального контроля за использованием земель специалистами администрации совместно со специалистом Дербентского сельского поселения составлены акты обследования от 17.09.2008, от 11.06.2009, от 16.06.2010, от 18.01.2011 и от 25.02.2011 (т. 1, л. д. 22 – 26). В актах отражено, что на арендованном обществом земельном участке строительство стационарной автозаправочной станции не ведется, земельный участок не используется по целевому назначению, зарастает сорной растительностью.

21 января 2011 года обществу направлено предупреждение о необходимости в течение 30 дней приступить к строительству автозаправочной станции. Письмо получено ответчиком 24.01.2011 (т. 1, л. д. 27 – 29).

В письме от 10.03.2011 администрация предложила обществу расторгнуть договор аренды, а также направила для подписания соглашение о его расторжении (т. 1, л. д. 31, 32).

Ссылаясь на неиспользование обществом земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 26.12.2007.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным  Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи  450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья  619 Кодекса).

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Сроки освоения участка договор аренды от 26.12.2007 № 3100007710 не содержит, однако устанавливает право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении договора аренды при неиспользовании земельного участка в течении одного года (пункт 3.2.5).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя закреплены в статье 619 Кодекса: арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя установлены в части 2 статьи 46 Земельного кодекса (пункт 1 – 4). Одним из таких оснований является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 4 части 2).

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на закрепленное в договоре право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неиспользовании арендатором земельного участка в течении одного года (пункт 3.2.5).

Оценив содержание пункта 3.2.5 договора от 26.12.2007 № 3100007710, апелляционный суд установил, что названное условие не соответствует пункту 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса, в связи с чем пришел к правомерному выводу о его недействительности (ничтожности) в силу статей 168, 180 Кодекса. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

Как следует из материалов дела (т. 1, л. д. 21) и установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:31:0806001:0030 зарегистрирован управлением Росреестра 16 июня 2009 года, следовательно, он считается заключенным с 16.06.2009. С иском о расторжении договора аренды администрация обратилась в арбитражный суд до истечения срока, установленного подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса. Таким образом, арендодатель не вправе требовать прекращения арендных отношений.

Удовлетворяя требования администрации, суд первой инстанции исходил из того, что факт использования (освоения) предоставленного по договору аренды земельного участка общество (арендатор) по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало. В то же время администрацией представлены акты обследования, подтверждающие неиспользование участка по целевому назначению. Процедура расторжения договора (статьи 452 и 619 Кодекса) истцом соблюдена.

В части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Возражая против заявленных требований, общество сослалось на то, что приступило к освоению земельного участка в течение года с момента заключения договора аренды от 26.12.2007 № 3100007710. В обоснование своих возражений ответчик представил в апелляционный суд топографическую съемку, отчет по инженерно-геологическим изысканиям, договоры подряда на изготовление проектно-сметной документации и строительство объекта, положительное заключение ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза», рабочую документацию, заявления о выдаче градостроительного плана и разрешения на строительство (т. 2, л. д. 41 – 95).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса из периода неиспользования предназначенного для строительства земельного участка исключается время, необходимое для его освоения.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные обществом доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество приступило к освоению участка в течение года после заключения договора аренды.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы администрации об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса признается кассационным судом обоснованным.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Кодекса. Однако данное положение распространяется на договоры аренды земельных участков, которые заключены на срок более чем пять лет, в то время как в договоре аренды от 26.12.2007 № 3100007710 (пункты 1.2, 6.2) установлен срок его действия до 05.07.2012 (менее пяти лет).

Однако ошибочное применение к спорным правоотношениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса правильности выводов апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований не опровергает. Обращение арендодателя с иском о расторжении договора аренды до истечения срока, установленного подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Довод кассационной жалобы о том, что в данном случае договор расторгается арендодателем по иным основаниям, предусмотренным договором (пункт 2 статьи 450 Кодекса), отклоняется судом как основанный на неправильном понимании (толковании) заявителем положений статей 450, 619 Кодекса и статьи 46 Земельного кодекса.

Не принимается и довод истца о длительном неисполнении ответчиком возложенной на него обязанности по государственной регистрации договора аренды.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Иные доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к  несогласию заявителя с оценкой апелляционным судом представленных обществом доказательств, что не входит в полномочия кассационной инстанции.

Возложение на администрацию расходов по оплате государственной пошлине  за подачу обществом апелляционной жалобы соответствует части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации».

При разрешении спора апелляционный суд установил фактические обстоятельства спора, исследовал и оценил имеющиеся в деле доказательства, правильно применил к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления от 28.02.2012 по доводам, приведенным в жалобе администрации. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной  жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по делу № А32-10808/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

                                                                                                                              Л.Н. Плотникова