Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел дело по апелляционной жалобе ответчика предпринимателя ФИО1, ст. ФИО2 на решение арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.07 (судья Тушева О.И.)

по иску Администрации МО Темрюкский район, г. Темрюк

к предпринимателю ФИО1, ст. ФИО2

о расторжении договора аренды и взыскании 56 448, 30 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3- гл. специалист юр. отдела- доверенность № 01-14/1588 от 19.06.2007; ФИО4- нач. отдела – доверенность от 15.09.2006

от ответчика: ФИО1- предприниматель; ФИО5- представитель по доверенности № 23АА 012409, паспорт <...>

У С Т А Н О В И Л:

Глава администрации МО Темрюкский район, г. Темрюк обратился в арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1, ст. ФИО2 о взыскании 56 448, 30 руб. задолженности по арендной плате за аренду помещения общей площадью 20 м², расположенного по адресу: <...>, согласно договору аренды № 300 от 01.05.2000, пени за просрочку платежей и расторжении договора аренды.

В дополнении к исковому заявлению истец просил взыскать с ответчика 250 720 руб. 33 коп. задолженности по состоянию на 15.09.06.

Определением суда от 18.09.06 ходатайство истца об увеличении исковых требований удовлетворено.

В дальнейшем истец неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательном варианте просил взыскать с ответчика 615 385 руб. 95 коп., в т.ч. задолженность по арендной плате на 30.03.2007 в размере 73653, 54 руб., пени за период с 01.01.2004 по 30.03.2007 в размере 241732,41 руб., а также расторгнуть договор аренды № 300 от 01.05.2000.

Данное ходатайство судом первой инстанции удовлетворено.

Решением суда от 18.04.2007 договор аренды от 01.05.2000 № 300, заключенный между Администрацией Темрюкского района и предпринимателем ФИО1 расторгнут и взыскано в бюджет администрации муниципального образования Темрюкский район 75 065, 72 руб., из которых 63 327,72 руб.- основной долг, 11 738 руб.- пеня. В остальной части иска отказано.

Вывод в решении суда мотивирован тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей.

На указанный судебный акт предпринимателем ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда от 18.04.2007 в части расторжения договора аренды от 01.05.2000 № 300 отменить, в части взыскания задолженности решение суда изменить, уменьшив размер основного долга по арендной плате до 6149 руб. 41 коп.

По мнению заявителя апелляционной жалобы она как арендатор, ежемесячно производила арендную плату в размере, установленном при заключении договора аренды и с последующим увеличением этого размера, но с учетом коэффициента износа помещения. И отмечает в своей жалобе, что истец как арендодатель, производя увеличение размера арендной платы, не учитывал коэффициент износа помещения и другие значимые для правильного определения размера арендной платы обстоятельства, отсюда полагает, что недоплата арендной платы произошла вследствие неправильного расчета размера арендных платежей, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не усматривает.

Апелляционная жалоба подана согласно установленных правил, принята судом и рассматривается в соответствии с требованиями главы 34 АПК РФ.

Администрация муниципального образования Темрюкский район с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласна, считая, что решение суда основано на принципах законности и справедливости, и просит решение по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

09.07.2007 в судебном заседании объявлен перерыв до 16.07.2007.

После перерыва 16.07.2007 судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что 1 мая 2000 года между администрацией Темрюкского района (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № 300, по условиям которого арендодатель принял обязательства передать, а арендатор принять в пользование подвальное помещение, общей площадью 20 м², по адресу: <...> для использования в целях, определяемых задачами арендатора, и оплачивать арендную плату ежемесячно в сумме 354 руб. 32 коп. не позднее 10-го числа следующего месяца за текущим. Расчет арендной платы на момент заключения договора приводился в приложении № 1 к договору. При этом оговаривалось, что размеры арендной платы могут быть пересмотрены в течение срока действия настоящего договора при изменении с учетом инфляции действующих цен и тарифов, действующего законодательства, а так же действующих нормативных актов (п.1.1., 2.1.1 договора).

Срок действия данного договора устанавливался с 01.05.2000 по 01.04.2001 (п.3.1. договора).

В случае неисполнения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, предусматривалось начисление пени по 0,5 % в день от просроченной суммы (п.4.1. договора).

Кроме того, разделом 5 договора обусловливалось, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при условии, если последний не внесет арендную плату в течение 2-х месяцев.

После истечения срока действия договора предприниматель при отсутствии возражений администрации продолжал пользоваться упомянутым помещением, т.е. в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен сторонами на неопределенный срок.

Ставка арендной платы истцом, как арендодателем, изменялась в соответствии с решениями органа местного самоуправления. Расчеты ставки арендной платы с 2001 года направлялись ответчику и ею подписывались, включая по 2003 год (л.д.8-12 т.1).

Размер ежемесячной арендной платы за спорное помещение в периоды, установленные истцом в расчете с 01.06.2002 по 01.06.2003 составлял 795,86 руб. в месяц, с 01.06.2003 по 01.04.2006-1936,80 руб., с 01.04.2006 по 30.03.2007-2646 руб.

ФИО1 с 2003 года полностью платежи не производила, размер арендных платежей устанавливала по своему усмотрению, в связи с чем образовалась задолженность.

Администрация муниципального образования направила предпринимателю претензию от 24.03.2006 об оплате задолженности по арендной плате в сумме 53 382, 30 руб. и пени согласно договору, указав при этом, что в случае невыполнения настоящей претензии администрация будет вынуждена обратиться в арбитражный суд для взыскания арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, а также расторжения договора (л.д.31 т.1)

Задолженность ФИО1 не была погашена, в связи с чем истец правомерно обратился в арбитражный суд за ее взысканием.

Судом первой инстанции обоснованно удовлетворены эти требования, учитывая, что в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом, а согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Расчет задолженности по арендной плате истец произвел на основании решения ХХVI сессии III созыва Темрюкского районного Совета депутатов Краснодарского края от 24.04.2003 «О методике определения размера годовой арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности Темрюкского района зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», решения XXXVII сессии III созыва Темрюкского районного Совета депутатов Краснодарского края от 20.06.2003 «О внесении изменений в решение ХХVI сессии III созыва Темрюкского районного Совета депутатов Краснодарского края от 24.04.2003 «О методике определения размера годовой арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности Темрюкского района зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», решения № 255 от 23.12.2005 XVIIсессии IV созыва Совета муниципального образования Темрюкский район «О внесении изменений в решение ХХVI сессии III созыва Темрюкского районного Совета депутатов Краснодарского края от 24.04.2003 «О методике определения размера годовой арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности Темрюкского края зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», что с учетом требований упомянутой ст. 424 ГК РФ правомерно.

При расчете арендной платы были применены коэффициенты, предусмотренные упомянутой методикой.

Управлением экономики прогнозирования и вопросам АПК муниципального образования Темрюкский район предпринимателю ФИО1 направлялось письмо от 03.02.2006 № 01-9/193, в котором указано, что с 01.03.2006 базовая величина стоимости строительства 1 кв.м. общей площади принимается в размере 10 000 руб., согласно решению № 255 от 23.12.2005 XVIIсессии IV созыва Совета муниципального образования Темрюкский район, направлялись ответчику и уведомления об изменениях размера арендных платежей, в которых предлагалось подписывать приложения к договору, что подтверждается перепиской истца с ответчиком.

Тем самым свидетельствуется, что истцом принимались меры по уведомлению ответчика о произошедших изменениях в расчетах арендных платежей.

Судом первой инстанции правомерно применен срок исковой давности, в связи с заявлением ответчика, в отношении арендных платежей, возникших до 03.05.2003, в связи с чем периодом арендных платежей по спорному договору, по которым срок исковой давности не истек, следует считать период с 03.05.2003 по 30.03.2007.

Общий размер арендных платежей, подлежащих начислению за спорное помещение за период с 03.05.2003 по 30.03.2007, составил 98 322,04 руб., а оплачено ответчиком 34994,32 руб., в связи с чем взыскание задолженности с предпринимателя ФИО1 за период с 03.05.2003 по 30.03.2007 в размере 63 327,72 руб. является законным и обоснованным.

Также истцом правомерно было заявлено требование о взыскании пени за неисполнение арендатором платежей в сроки, установленные договором № 300 от 01.05.2000, размер которой судом первой инстанции снижен с учетом применения банковской ставки рефинансирования - 10,5 %, в результате пеня ко взысканию составила 11738 руб. в соответствии со ст. 330, 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Отсюда, поскольку арендные платежи своевременно не вносились, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды подлежит расторжению.

Досудебный порядок расторжения договора соблюден, что подтверждено направлением ответчику соглашения о расторжении договора (л.д. 27-28 т.1).

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ в качестве безусловного основания для отмены, не имеется.

При этом доводы ФИО1 о том, что коэффициент типа деятельности арендатора должен применяться 0,6 вместо 1,2 несостоятельны, так как предприниматель осуществляет свою деятельность в стационарных условиях, а в соответствии с решением XXXVII сессии III созыва Темрюкского районного Совета депутатов Краснодарского края от 20.06.2003 «О внесении изменений в решением ХХVI сессии III созыва Темрюкского районного Совета депутатов Краснодарского края от 24.04.2003 «О методике определения размера годовой арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности Темрюкского района зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями» при оптовой и розничной торговле (в стационарных условиях) должен применяться коэффициент 1,2.

Также неправомерно заявление ФИО1, что коэффициент вида строительного материала стен должен применяться 0,9 вместо 1, поскольку в соответствии с техническим паспортом, стены арендуемого помещения состоят из кирпича.

Несостоятелен и довод ответчика о том, что коэффициент степени технического обустройства должен применяться 0,01 вместо 0,3, учитывая, что в занимаемом помещении техническое обустройство отсутствует, так как актом обследования спорного подвального помещения подтверждено, что в подвальном помещении, в котором находится и арендуемое помещение ФИО1, имеется водопровод, канализация и централизованное отопление.

Не может быть принято во внимание и утверждение предпринимателя ФИО1 о том, что администрацией неправомерно применен коэффициент типа арендуемого помещения 1,0 вместо 0,6, так как арендуемое ею нежилое помещение не относится к складским или к производственным.

Не учитывается и ее доводы по коэффициенту износа учитывая, что он определяется на момент заключения договора аренды и не может меняться ежемесячно, т.к. износ начисляется балансодержателем 1 раз в месяц в соответствии с правилами бухгалтерского учета. А в соответствии с ГК РФ ставка арендной платы не может меняться чаще чем 1 раз в год.

Неосновательно и заявление ФИО1 о необходимости исключения при расчете за аренду помещений НДС, поскольку в пункте 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что при реализации на территории Российской Федерации услуг по предоставлению органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет сумму налога. В связи с тем, что размер НДС может меняться, администрацией Темрюкского района в договоре № 300 от 01.05.2000 указаны расчетные счета, на которые перечисляется арендная плата + НДС.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.07 по делу № А-32-11818/2006-27/106 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий Н.Н. Третьякова

Судьи В.В. Грязева

Д.М. Шкира