Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца – администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ЮКОНС» (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Громитус» (ОГРН <***>, ИНН <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2014 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Ковалева Н.В.) по делу № А32-12652/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Юконс» (далее – общество) об обязании передать в муниципальную собственность 9,6% от общей площади жилых помещений и общей площади машиномест в объекте по договору инвестирования от 27.12.2005 № 03.2/57 в строительстве многоквартирного дома со встроено-пристроенными жилыми помещениями по ул. Войкова в Центральном районе г. Сочи.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Громитус».

Решением суда от 29.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.12.2014, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что фактически истцом заявлено требование, удовлетворение которого предполагает существование предмета требования в натуре. Администрацией не представлено доказательств существования такого предмета в натуре. У ответчика отсутствует право на земельный участок, на котором предполагалось возведение спорного объекта.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить решение и постановление и удовлетворить иск. Заявитель считает, что общество в нарушение условий договора инвестирования не передало администрации 9,6% общей площади жилого дома, что подтверждается материалами дела. Односторонний отказ от выполнения обязательства недопустим. Спорный объект является общей долевой собственностью, в том числе муниципального образования город-курорт Сочи.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судами установлено, что 27.12.2005 между администрацией, обществом (инвестор) и муниципальным унитарным предприятием «Ремонтно-эксплуатационная организация №2» (балансодержатель, далее – предприятие) заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными жилыми помещениями по ул. Войкова в Центральном районе города Сочи №03.2/57, по условиям которого стороны пришли к соглашению о сотрудничестве по проектированию и строительству многоквартирного жилого дома по ул. Войкова, 34, 36 в Центральном районе города Сочи (далее – объект), на земельном участке: вторая зона санитарной охраны курорта, экономико-планировочная зона С-I-б, категория земель – земли поселений, ориентировочная общая площадь 1 560 кв. м с последующим оформлением в собственность сторон договора объекта недвижимости и земельного участка, а также по демонтажу и сносу административного здания общей площадью 270,9 кв. м, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Согласно договору проектирование и строительство объекта осуществляется за счет собственных или привлеченных инвестором средств (пункт 2.3 договора). Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство объекта, предоставляется предприятием в субаренду инвестору на срок строительства в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации. Договор субаренды является неотъемлемой частью инвестиционного договора. В рамках договора инвестор предоставляет администрации помещения во вновь возводимом объекте общей площадью не менее 270,9 кв. м., с одновременным оформлением права муниципальной собственности и права хозяйственного ведения балансодержателя на указанные помещения. Инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем предоставления администрации 10% общей площади жилых помещений объекта и общей площади машиномест с регистрацией имущественных права в отделе Росреестра по городу Сочи (пункт 2.8 договора).

7 мая 2007 года администрацией, обществом и предприятием подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, в силу которого согласно пункту 2.8 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города путем предоставления администрации 9,6% общей площади жилых помещений объекта и общей площади машиномест с регистрацией имущественных прав в отделе по городу Сочи Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта – 4 квартал 2008 года.

Полагая, что инвестор не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 2.8 договора инвестирования, администрация обратилась в арбитражный суд.

В пункте 4 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Судебными инстанциями правильно установлено, что фактически истцом заявлено требование о передаче имущества в натуре, удовлетворение которого предполагает его существование в натуре.

Оценив представленные в материалы дела документы: письмо Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 05.06.2014 №21-01-101/12171, акт осмотра земельного участка от 11.08.2014, суды установили, что фактически на указанном земельном участке расположен двухэтажный объект незавершенного строительства из железобетонных конструкций площадью застройки 468,5 кв. м, а также устройство удерживающего сооружения (подпорной стены) протяженностью 32 погонных метра. Строительство не ведется. Геодезические знаки на местности отсутствуют. В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на спорный объект.

Кроме того, суды установили, что право аренды земельного участка уступлено ООО «Громитус» по договору от 04.04.2012 и произведена соответствующая регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Таким образом, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о передаче имущества в связи с его отсутствием в натуре.

Основания для отмены или изменения решения и постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу № А32-12652/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Ю.В. Рыжков

Судьи В.Ф. Кухарь

Н.В. Чесняк