Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 (ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 27.10.2020), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО4, общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Кубань Кредит», управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2021 по делу № А32-13374/2021, установил следующее.

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 (далее – управляющий, заявитель) обратилась в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просила:

– признать незаконным уведомления управления Росреестра от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 23:11:0309098:39, количество этажей в том числе подземных этажей – 1, общая площадь 111,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, <...>; право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:110309098:5, общая площадь 1499 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для эксплуатации и обслуживания магазина», расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Стародеревянское, <...>;

– обязать управление Росреестра осуществить регистрацию перехода прав в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:11:0309098:39 и земельного участка с кадастровым номером 23:110309098:5 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Заявление основано на положениях Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), нормах Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее –
Закон № 127-ФЗ). Требования мотивированы тем, что оспариваемое решение управления Росреестра не только не соответствует закону, но и нарушает права (интересы) кредиторов ФИО1 (далее также – должник).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – предприниматель); общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Кубань Кредит» (далее – банк); управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 19.09.2021, требования удовлетворены. Признано незаконным уведомление управления Росреестра от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 об отказе в государственной регистрации прав в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:11:0309098:39 и права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:110309098:5. На уполномоченный орган возложена обязанность по государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанных объектов недвижимости.

Суды установили, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО2, член СРО ААУ «Евросиб». По результатам торгов от 25.11.2020 № 21553, проведенных на электронной торговой площадке «Альфалот», по продаже имущества должника, с победителем торгов по лоту № 4 (предпринимателем) заключен договор купли-продажи № 9. Предприниматель приобрел нежилое здание с кадастровым номером 23:11:0309098:39 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:110309098:5. Общая стоимость имущества согласно пункту 2.1 договора составила 1 783 тыс. рублей. Управляющий и предприниматель 04.02.2021 обратились с заявлением о государственной регистрации перехода прав по договору от 25.11.2020 № 9 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов. К заявлению приложены: решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 о признании должника банкротом; договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020; агентский договор от 22.11.2020; платежное поручение от 20.11.2020 № 558; чек по операции Сбербанк Онлайн № 337251; приходный кассовый ордер № 135; сообщение об определении начальной продажной цены № 5119515; Положение о начальной цене, порядке, сроках и условиях проведения торгов; сообщение о проведении торгов № 5207573; объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 18.07.2020 № 69210008794; протокол о результатах проведения открытых торгов № 18198-4; сообщение о проведении торгов № 5376801; объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 29.08.2020 № 26210002078; протокол о результатах проведения открытых торгов № 19866-4; сообщение о результатах проведения торгов № 5563872, объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 10.10.2020 № 69210010377; объявление о проведении торгов № 5572061; объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 10.10.2020 № 69210010452; протокол о результатах проведения открытых торгов № 21553-4; сообщение о результатах проведения торгов № 5785032; объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 28.11.2020 № 69210011800. Уведомлением от 01.03.2021 № КУВД-001/2021-3927562/2 управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода прав по договору от 25.11.2020 № 9 в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. В уполномоченный орган поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) актуальные сведения об арестах. Кроме того, согласно представленному договору отсутствуют указания, что на отчуждаемых объектах имеется ограничение (обременение) в виде аренды, а именно на земельный участок зарегистрирована аренда с Каневским районом. Срок по данной аренде истек 16.04.2020. Однако заявителем поданы документы на государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по данной аренде, что противоречит действующему законодательству. Также согласно пункту 2.4 договора от 25.11.2020 покупатель считается исполнившим обязательства по оплате имущества в момент поступления полной стоимости имущества на счет покупателя. Данное указание не дает возможности определить произведены ли между сторонами расчеты. Заявление об отсутствии финансовых претензий не представлены либо, указания в договоре, что право залога в пользу продавца не возникает, не указано. Заявления на ипотеку в силу закона заявителем не поданы. Уведомлением от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 управление Росреестра сообщило об отказе государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020. Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности является незаконным, управляющий обратился с заявлением в арбитражный суд. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 164 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1 и 14 Закона № 218-ФЗ, статьей 35 Земельного кодекса, статьями 126, 213.24 и 213.25 Закона № 127-ФЗ. Учтены судами и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве». Материалы дела подтверждают, что определением Каневского районного суда от 17.09.2018 по делу № 2-1329/2018 наложен арест на нежилое здание, право аренды земельного участка. Постановлением от 18.09.2018 судебным приставом-исполнителем Каневской районного отдела судебных приставов управления Федеральной службы судебных приставов России по Краснодарскому краю на основании исполнительного листа от 17.09.2018 № ФС 025162292 исполнено определение Каневского районного суда от 17.09.2018 по делу № 2-1329/2018 о наложении ареста на имущество должника. Также согласно выписке из Федеральной службы судебных приставов, представленной по запросу № 5276001618, в отношении имущества должника на основании судебного приказа от 11.06.2020, выданного судебным участком № 149 Каневского района по делу № 2а-1338/20 судебным приставом-исполнителем наложен арест на нежилое здание. Суды учли, что указанные аресты наложены на объекты недвижимого имущества в рамках рассмотрения споров, возникших из гражданских и административных правоотношений. Так, судебный приказ от 11.06.2020 выдан по делу № 2а-1338/20 о взыскании налогов, сборов включая пени. Определением Каневского районного суда от 17.09.2018 по делу № 2-1329/2018 наложен арест на имущество должника при рассмотрении заявления банка о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество должников – ООО «Эскадо», ФИО1, ФИО5 в лице законного представителя ФИО1, ФИО6, индивидуального предпринимателя ФИО6 В деле отсутствуют сведения о наложении ареста на имущество ФИО1 в рамках уголовного производства. Доказательств, свидетельствующих о возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 также не представлено. Вместе с тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), исполнение обязанностей финансового управляющего возложено на ФИО2 Таким образом, основанием для снятия ареста с имущества должника является судебный акт по делу № А32-51007/2018, копия которого представлена в уполномоченный орган при обращении с заявлением, что подтверждается описью документов от 04.02.2021. По результатам торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ФИО1, с предпринимателем заключен договор от 25.11.2020 № 9 купли-продажи нежилого здания и права аренды земельного участка по договору от 16.04.2010 № 1100001596 (данное право включено в конкурсную массу должника). Платежным поручением от 20.11.2020 № 588, приходным кассовым ордером от 11.12.2020 № 135, чеком по операции Сбербанк Онлайн от 21.11.2020 № 337251 произведена оплата по договору от 25.11.2020 № 9. Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны. Управляющий должника и покупатель при подаче заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество представили в управление Росреестра пакет документов, подтверждающий исполнение обязанности по оплате стоимости приобретаемого по договору купли-продажи имущества. Поэтому довод уполномоченного органа признан несостоятельным. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН, поэтому переход прав по договору купли-продажи от 25.11.2020 № 9 в части перехода к покупателю здания права аренды расположенного под ним земельного участка также подлежит государственной регистрации. Условия договора купли-продажи влекут изменение условий договора аренды земельного участка от 16.04.2010 № 110000596 (смена арендатора). Довод о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока действия договора признан несостоятельным, поскольку договор аренды является возобновленным на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что в период с 15.04.2021 по 26.04.2021 все ограничения и обременения в отношении имущества сняты, соответствующие записи в ЕГРН погашены в период с 15.04.2021 по 26.04.2021. Данное обстоятельство подтверждено сторонами. Следовательно, к моменту вынесения управлением Росреестра уведомления от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 об отказе в государственной регистрации прав за покупателем по договору от 25.11.2020 № 9 основания приостановления государственной регистрации перехода прав были устранены, что исключает вывод о незаконности решения суда первой инстанции.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Регистрационные действия приостановлены управлением Росреестра обоснованно, поскольку доказательств, свидетельствующих об отмене установленного судом общей юрисдикции ареста на недвижимое имущество, заявителем не представлено. При этом уполномоченный орган не вправе самостоятельно осуществлять прекращение записей об арестах недвижимого имущества. Суды также не учли, что поданный на государственную регистрацию документ в подтверждение перехода прав и обязанностей по договору аренду не соответствует действующему законодательству. Одним из необходимых условий является указание в договоре существенных ограничений (обременении) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРН: залог, аренда и т. д., указание чего отсутствовало в договоре.

От управляющего в суд округа 09.02.2022 поступил (направлен в электронном виде) отзыв на кассационную жалобу, к которым не приложены доказательства направления его копий иным участникам спора.

Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле. Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (части 1 и 2 статьи 279 Кодекса).

Судебное заседание по рассмотрению жалобы управления Росреестра назначено на 10.02.2022, отзывы которому, как и иным участникам процесса, не направлялись (соответствующие доказательства суду не представлены). Поскольку заявителем нарушены требования статьи 279 Кодекса, поступивший от него отзыв кассационным судом не принимается и при рассмотрении жалобы не учитывается.

От третьих лиц отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель управляющего возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность обжалуемых управлением Росреестра судебных актов.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителя управляющего, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО2, член СРО ААУ «Евросиб».

По результатам торгов от 25.11.2020 № 21553, проведенных на
ЭТП «Альфалот», по продаже имущества должника ФИО1, с предпринимателем (победителем торгов по лоту № 4) заключен договор купли-продажи № 9. Предприниматель приобрел нежилое здание с кадастровым номером 23:11:0309098:39 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:110309098:5. Общая стоимость имущества согласно пункту 2.1 договора составила 1 783 тыс. рублей.

Стороны договора купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов 04.02.2021 обратились с заявлением о государственной регистрации перехода прав по договору от 25.11.2020 № 9, приложив к нему документы, подтверждающие основания для заключения данной сделки и доказательства ее исполнения. Также представлены документы, подтверждающие признание должника банкротом.

Уведомлением от 01.03.2021 № КУВД-001/2021-3927562/2 управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода прав по договору от 25.11.2020 № 9 в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. В уполномоченный орган поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации. Согласно сведениям из ЕГРН актуальные сведения об арестах. Кроме того, согласно представленному договору отсутствуют указания, что на отчуждаемых объектах имеется ограничение (обременение) в виде аренды, а именно на земельный участок зарегистрирована аренда с Каневским районом. Срок по данной аренде истек 16.04.2020. Однако заявителем поданы документы на государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по данной аренде, что противоречит действующему законодательству. Также согласно пункту 2.4 договора от 25.11.2020 покупатель считается исполнившим обязательства по оплате имущества в момент поступления полной стоимости имущества на счет покупателя. Данное указание не дает возможности определить произведены ли расчеты продавца перед покупателем. Заявление об отсутствии финансовых претензий не представлены либо, указания в договоре, что право залога в пользу продавца не возникает, не указано. Заявления на ипотеку в силу закона заявителем не поданы.

Уведомлением от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 управление Росреестра сообщило об отказе государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 25.11.2020.

Полагая, что отказ уполномоченного органа в государственной регистрации права собственности не только не соответствует закону, но и нарушает права (интересы) кредиторов должника, управляющий обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным Кодексом законом
о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1, 6 статьи 131 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона № 218-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведен в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ).

Действия регистрирующего органа по приостановлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть оспорены заинтересованным лицом в суд порядке главы 24 Кодекса (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Основанием для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту); нарушение прав (интересов) обратившегося в суд с соответствующим требованием лица в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 5 статьи 200 Кодекса).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии закону решения управления Росреестра от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3927562/8 об отказе государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи от 25.11.2020 № 9, нарушающего права (интересы) кредиторов должника. С учетом положений пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса, суд первой инстанции возложил на уполномоченный орган обязанность по государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:11:0309098:39 и права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:110309098:5.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы, приведенные управлением Росреестра в кассационной жалобе, не опровергают вывод судебных инстанций о незаконности оспариваемого управляющим решения, нарушающего права (интересы) конкурсных кредиторов должника. Доводы жалобы сводятся по существу к несогласию уполномоченного органа с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду иного понимания подателем жалобы норм материального права, а также иной оценки им обстоятельств дела, что не может служить основанием для отмены судебных актов.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 33.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2021 по делу № А32-13374/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова