Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 15.06.2015), в отсутствие ответчика – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице филиала по Краснодарскому краю и третьих лиц: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А32-13515/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата, орган кадастрового учета) с иском, в котором просила:

– установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0807005:1 площадью 41 892 кв. м по адресу: г. Геленджик, <...>, по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости, что составляет 37 503 813 рублей;

– обязать орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Иск мотивирован следующим. В связи с утверждением результатов кадастровой оценки земель внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка истца существенно превышают его рыночную стоимость, что не соответствует пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Определениями от 25.04.2014 и от 22.05.2014 (т. 1, л. <...>) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик и Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015, требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0807005:1 в размере его рыночной стоимости, что составляет 37 503 813 рублей. На орган кадастрового учета возложена обязанность по внесению в ГКН сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

Судебные инстанции установили, что предприниматель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0807005:1 площадью 41 892 кв. м по адресу: г. Геленджик, <...> с видом разрешенного использования – для детской здравницы «Кубань». Арендуемый земельный участок находится в собственности Краснодарского края (кадастровый паспорт от 22.05.2014 № 2343/12/14-342413). По сведениям ГКН кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 01.01.2011 на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» (далее – Приказ № 1756), составляет 179 356 408 рублей 80 копеек. Ссылаясь на несоответствие указанной кадастровой стоимости рыночной стоимости участка, общество обратилось в суд с иском. При разрешении спора суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса, пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316; далее – Правила), не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка. С учетом правовых позиций, сформулированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 и от 25.06.2013 № 10761/11, суды пришли к выводу о том, что права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством внесения в ГКН соответствующих изменений. При этом рыночная стоимость участка должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (01.01.2011). В обоснование требований предприниматель представил выполненный ООО «Академия оценки и бизнеса» отчет от 24.03.2014 № А-0018/14 (об определении рыночной стоимости участка по состоянию на 01.01.2011 в размере 37 503 813 рублей), а также положительное экспертное заключение от 20.05.2014 № 290/11-14 «Межрегиональный союз оценщиков». Оценив представленные доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Признав доказанной истцом рыночную стоимость участка с кадастровым номером 23:40:0807005:1 в заявленном размере, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования предпринимателя (т. 1, л. д. 158; т. 2, л. д. 23).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.Жалоба мотивирована следующим. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На земельный участок с кадастровым номером 23:40:0807005:1 зарегистрировано право собственности Краснодарского края, истец использует его на основании договора аренды от 18.03.2011 № 0000002340. Расчет размера арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости участка. В подтверждение заявленных требований истец представил суду отчет от 24.03.2014 № А-0018/14 и экспертное заключение от 20.05.2014 № 290/11-14. Указанные доказательства подлежали оценке судом на относимость и допустимость. Из содержания отчета следует, что заказчиком проведения оценки являлось ООО «Юридический департамент "Импера"». Указанное лицо собственник земельного участка не уполномочивал на заключение договора о проведении оценки. Следовательно, отчет является недопустимым доказательством, не соответствующим требованиям закона (статья 10 Закона об оценочной деятельности). Кроме того, отчет выполнен с нарушением требований федеральных стандартов оценки № 1 и № 3. В частности, оценщик не обосновал выбор объектов-аналогов и единиц сравнения для расчета; не описано влияние на стоимость объекта оценки отличие фактора удаленности от моря объекта оценки и объектов-аналогов; оценщиком не использовалось обоснование корректировки на масштаб и расчет коэффициента торможения, расчет корректировки выполнен по формуле, не имеющей математического смысла и четких указаний к применению; ссылки и приложенные распечатки источников информации по объектам-аналогам не позволяют сделать вывод о дате подготовки данной информации; справка юридического лица, с которым оценщик, выполнявший оценку, заключил трудовой договор, не имеет доказательственного значения. Экспертное заключение представлено в виде страниц печатного текста, не имеющих необходимых реквизитов (не прошито, не скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков, не подписано экспертом, проведшим экспертизу отчета об оценке, не утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, не заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и не утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков). Перед экспертом не ставилась задача подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. В настоящем случае экспертом проведена нормативно-методическая экспертиза, определяющая соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение такой экспертизы может не предусматривать проверку экспертом правильности примененной оценщиком методологии и проведенных расчетов стоимости объекта оценки. Возражения департамента суды не исследовали, эксперта в судебное заседание не вызывали. Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка истец преследует цель уменьшения размера арендной платы. Однако с требованием об изменении договора на основании статей 450 – 452 Гражданского кодекса арендатор в суд не обращался. Доводы предпринимателя сводятся к несогласию с существенными условиями договора аренды при неправильном выборе способа защиты права. Следует учитывать необходимость сохранения разумного баланса частных и публичных интересов, в связи с чем, изменение кадастровой стоимости по мотиву несогласия с ней может негативно отразиться на доходах собственника участка.

Предприниматель в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод департамента об избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права противоречит нормам действующего законодательства (статья 65 Земельного кодекса, статья 20 Закона об оценочной деятельности) и судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11). Предприниматель, являясь арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности вправе требовать в судебном порядке установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости без внесения изменений в условия договора аренды. Доводы заявителя о том, что отчет независимого оценщика является недопустимым доказательством по делу, который выполнен с нарушением требований федеральных стандартов оценки № 1 и № 3, несостоятельны. Отчет ООО «Академия оценки и бизнеса» от 24.03.2014 № А-0018/14 выполнен в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки № 1 (пункты 20, 22) и № 3 (пункты 4, 13, 15), и является надлежащим доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка. Суды правомерно указали, что департаментом не опровергнута достоверность отчета об оценке и не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного участка также не заявлялось. Департамент, ссылаясь на часть 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности, не учитывает положения статьи 6 названного Закона, согласно которой физические и юридические лица имеют право проведение оценки любых принадлежащих им объектов недвижимости. При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта недвижимости с наличием исключительно права собственности на этот объект. Истец является арендатором земельного участка, арендная плата по которому вносится исходя из его кадастровой стоимости. Поэтому предприниматель является лицом, заинтересованным в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса). С учетом изложенного, оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов (удовлетворения кассационной жалобы) не имеется.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы отзыва.

Иные участники спора явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводов жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании договора аренды от 18.03.2011 № 2340 предприниматель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0807005:1 площадью 41 892 кв. м по адресу: г. Геленджик, <...> с видом разрешенного использования – для детской здравницы «Кубань» (т. 1, л. д. 130 – 135). Договор заключен сроком на 10 лет до 18.02.2021 (пункт 7.2). В расчете арендной платы (приложение № 1 к договору) указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 136 814 663 рубля 9 копеек (т. 1, л. д. 138). Такая же кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте земельного участка от 28.02.2011 № 2343/12/11-70967 (т. 1, л. д. 139). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 142).

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756, вступившим в силу с 01.01.2012, утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края по состоянию на 01.01.2011.

По сведениям ГКН, отраженным в кадастровом паспорте от 22.05.2014 № 2343/12/14-342413, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0807005:1 находится в собственности Краснодарского края и обременен арендой в пользу предпринимателя. Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2011, составила 179 356 408 рублей 80 копеек (т. 1, л. д. 81 – 85).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона № 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований истец представил отчет ООО «Академия оценки и бизнеса» от 24.03.2014 № А-0018/14 (т. 1, л. д. 26 – 76), согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:40:0807005:1 по состоянию на 01.01.2011 составила 37 503 813 рублей, а также экспертное заключение от 20.05.2014 № 290/11-14 некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л. д. 96 – 114).

По правилам части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца третьего части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об оценочной деятельности юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В абзацах пять и шесть части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности закреплено, что для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости необходимы отчет об оценке и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (части 1 и 3 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в подтверждение обоснованности требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта, равной его рыночной стоимости, истец должен представить отчет об оценке и экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная практика, сложившаяся при разрешении аналогичных споров, также исходит из необходимости предоставления истцом в обоснование правомерности требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной, отчета об оценке и положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2015 № 5-АПГ15-3, от 19.06.2015 № 305-ЭС15-3893).

Оценив отчет от 24.03.2014 № А-0018/14 и положительное экспертное заключение от 20.05.2014 № 290/11-14 по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции признали, что содержащиеся в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0807005:1 не соответствуют его рыночной стоимости (по состоянию на 01.01.2011).

Определенную в отчете величину рыночной стоимости участка (37 503 813 рублей) участвующие в деле лица не оспорили; доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, не представили. С учетом этого судебные инстанции пришли к выводу о доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в указанном в иске размере.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы департамента о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности противоречит имеющимся в деле доказательствам.

По результатам экспертизы отчета от 24.03.2014 № А-0018/14 специалист некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» пришел к выводу (заключение от 20.05.2014 № 290/11-14) о том, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Отчет об оценке содержит обоснование выбранного экспертом метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом. Технических ошибок и замечаний, влияющих на итоговый результат, не выявлено. Заключение о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подготовлено экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Иные доводы жалобы департамента не свидетельствуют о нарушении судами норм права и не влияют на правильность вывода судебных инстанций о доказанности предпринимателем рыночной стоимости земельного участка в размере, определенном в отчете независимого оценщика от 24.03.2014 № А-0018/14.

Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

Государственная пошлина уплачена департаментом (третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора) в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 15.04.2015 № 240).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 по делу № А32-13515/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин