Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Политон» (далее - ООО «Политон», ответчик) о расторжении договора аренды б/н от 18.04.2017, взыскании 386 385 руб. задолженности по арендной плате, 126 268 руб. 03 коп. пени по договору аренды (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 86-87, т. 1).

Ходатайство истца о допросе доверенного лица предпринимателя (истца) ФИО4 и администратора (управляющая отелем) ООО «Политон» ФИО5 в качестве свидетелей удовлетворено судом первой инстанции.

Решением от 13.08.2018 иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 18.04.2017, заключенный между ООО «Политон» и ИП ФИО3. С ООО «Политон» в пользу ИП ФИО3 взыскано 386 385 руб. задолженности, 126 268 руб. 03 коп. неустойки, а также 19 253 руб. расходов по уплате госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Политон» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 13.08.2018. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел тот факт, что договор аренды недвижимого имущества от 18.04.2017 не содержит условия о возможности использования электронной почты в процессе его исполнения либо наличие условия о возможности ее использования для определенных целей. ИП ФИО3 не выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя. В направленной ответчику претензии ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Обеспечительный платёж был получен истцом в валюте (доллары США) в размере 9 900 долларов США, а по курсу обмена валют на 18.04.2017 курс доллара составлял 56 рублей 94 копейки. Следовательно, по факту истцом должно быть учтено 563 706 рублей. С учетом вышеизложенного, ООО «Политон» не имеет задолженности перед ИП ФИО3, так как сумма затрат, понесенная ООО «Политон», в два раза больше суммы, заявленной ко взысканию.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Поддержал доводы дополнений к апелляционной жалобе, из которых следует, что в материалах дела содержатся нотариально заверенные протоколы осмотра доказательств, которые произведены по просьбе и согласно заявлению ИП ФИО3, этот осмотр доказательств производился без извещения общества. Ссылка в решении суда на показание свидетелей несостоятельна, т.к. данные свидетели заинтересованы в исходе дела. Судом не принято во внимание, что представитель ООО «Политон» исковые требования не признавал. В отзыве на исковое заявление просил оставить исковое заявление в части расторжения договора аренды без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора. Ответчик полагает сумму пени чрезмерной. Согласно п. 3.2 договора аренды от 18.04.2017, размер арендной платы составляет 3 500 000 руб., в том числе, 3 200 000 руб. на расчетный счет арендодателя согласно графику помесячной оплаты и 300 000 руб. на благоустройство территории с письменного согласия арендодателя. С учетом п. 3.1 договора аренды, просрочка исполнения обязанности по внесению арендной платы за февраль началась с 22 февраля 2018г. Договор аренды от 18.04.2017 не содержит конкретные сроки, в течение которых 300 000 руб. должны быть потрачены арендатором на благоустройство территории, следовательно, обязанность по благоустройству может быть исполнена ООО «Политон» в любой момент.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 18.04.2017 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Политон» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № б/н, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество:

- база отдыха (1-я очередь строительства) - здание гостиницы общей площадью 1 062,6 кв. м, КН: 09-09-01/115/2011-663, инв. номер 416, литер А, расположенное по адресу: Карачаево-Черкесская респ., п. Домбай, р-он кафе «Сулахат», назначение: нежилое;

- мини-кафе;

- база отдыха (1-я очередь строительства) - здание гостиницы общей площадью 502,8 кв. м, КН: 09-09-01/115/2011-664, инв. номер 416, литер Б, расположенное по адресу: Карачаево-Черкесская респ., п. Домбай, р-он кафе «Сулахат», назначение: нежилое.

Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно в форме предоплаты не позднее 15-го официально установленного в России рабочего дня отчетного месяца. Отчетный период совпадает с календарным. За последний месяц оплата вносится за время фактического срока аренды до дня подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения арендодателю (п. 3.1 договора).

Размер арендной платы составляет 3 500 000 руб., в том числе 3 200 000 руб. на р/с арендодателя, 300 000 руб. на благоустройство территории с письменного согласия арендодателя. График помесячной оплаты является приложением к настоящему договору и его неотъемлемой частью, согласно которому с января по ноябрь арендная плата составляет 267 000 руб. в месяц, декабрь - 263 000 руб. надлежащее исполнение арендатором денежных обязательств обеспечивается обеспечительным платежом в размере 500 000 руб., который подлежит зачету в счет исполнения обязательств арендатора полностью или в части по арендной плате (п. 3.2 - 3.3 договора).

Ни одна из сторон не вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ (п. 5.2 договора).

Настоящий договор подлежит государственной регистрации, вступает в силу с момента регистрации и действует в течение 5 лет с даты регистрации (п. 7.2 договора).

18.04.2017 во исполнение договора аренды нежилого помещения истец передал по акту приема-передачи недвижимое имущество.

Факт передачи имущества и владение им ответчиком сторонами не оспаривается.

Между тем, как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № б/н от 18.04.2017 за ним образовалась задолженность за период с сентября 2017 по 19.03.2018 в размере 946 385 руб.

Как указывает истец, в связи с образовавшейся задолженностью и на основании п. 3.3.3 и 3.3.4 указанную сумму обеспечительного платежа истец зачел в счет погашения задолженности, в связи с чем, задолженность ответчика составила 386 385 руб. (946385 руб.- 560000 руб. = 386385 руб.)

13.02.2018 истец направил ответчику претензию со ссылкой на возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств в случаях, предусмотренных ГК РФ, и с требованием оплатить задолженность в течение 30 дней, которая была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Во исполнение п. 7.2 договора, он прошел государственную регистрацию, о чем внесена соответствующая запись в реестре № 09:10:0010101:1794-09/021/2017-5.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по внесению арендной платы по состоянию на 17.04.2017 составила 386 385 руб.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В отзыве на иск ответчик не опровергал наличие задолженности и ее размер.

В связи с отсутствием доказательств исполнения ответчиком обязательства по арендной плате, задолженность в сумме 386 385 руб. взыскана с ответчика в пользу истца.

Истцом также заявлено требование о взыскании 126 268 руб. 03 пени за период с 21.10.2017 по 06.04.2018 по договору аренды нежилого помещения № б/н от 18.04.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 5.3 договора).

Судом расчет истца проверен и установлено, что он произведен с ошибками в количестве дней просрочки, в связи с чем, судом произведен перерасчет, согласно которому сумма пени, начисленной за период с 21.10.2017 по 06.04.2018, составила 133 090 руб. 96 коп.

Однако, поскольку суд не может выходить за рамки исковых требований, исковые требования ИП ФИО3 о взыскании с ответчика пени удовлетворены в заявленной истцом сумме - 126 268 руб. 03 коп.

Удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды № б/н от 18.04.2017, суд исходил из следующего.

Процедура расторжения договоров устанавливается статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п. 7.2, настоящий договор подлежит государственной регистрации, вступает в силу с момента регистрации и действует в течение 5 лет с даты регистрации.

В соответствии с п. 5.2 договора, ни одна из сторон не вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии условий об одностороннем отказе стороны от договора аренды во внесудебном порядке, такой договор может быть расторгнут по обоюдному соглашению сторон или в судебном порядке.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Как указывает истец, в связи с регулярными нарушениями срока арендной оплаты истцом принято решение расторгнуть договор аренды нежилого помещения № б/н от 18.04.2017, о чем, руководствуясь п. 6.1 договора, истец уведомил ответчика.

В ответ на указанное письмо, ему с электронной почты info33@inbox.ru, обычно использованного для переписки с ООО «Политон», поступило сообщение с вложением плана мероприятий переходного периода (л.д. 44).

Не согласившись с представленными предложениями, истец направил ответчику письмо от 22.02.2017 (л.д. 46) о рассмотрении в семидневный срок соглашения о расторжении с вложением актов приема-передачи помещения от 21.02.2018 (л.д. 47) и соглашением о расторжении договора от 21.02.2018 (л.д. 48), что подтверждается представленными в материалы дела квитанцией о его направлении с описью вложения (л.д. 49, 50).

13.03.2018 уполномоченный представитель истца повторно направил ответчику уведомление о прекращении арендных отношений.

Возражая против указанного требования, ответчик в отзыве на исковое заявление ссылается на п. 5.1 и 5.2 договора, допускающие расторжение договора по соглашению сторон, поясняя неизвестность происхождения представленного истцом плана мероприятий переходного периода, а также несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции свидетель со стороны ответчика ФИО6 пояснил, что в ООО «Политон» не работал, уведомления в адрес ИП ФИО3, в том числе план переходного периода по электронной почте не направлял, обладал лишь доверенностью на получение входящей корреспонденции ООО «Политон».

В подтверждение освобождения спорного имущества ответчиком и нарушения им обязательств по оплате арендной платы и нарушения п. 3.2 спорного договора предусматривающего благоустройство территории гостиницы на 300 000 руб., истец ссылался на показания свидетелей ФИО4, уполномоченного доверенностью ФИО3 и администратора гостиницы - ФИО5

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО4 и ФИО5 подтвердили факт освобождения ответчиком гостиницы и нарушение с его стороны обязательств по оплате арендных платежей и отсутствия благоустройства территории.

Истец также указывает на продолжительные (с февраля 2018) переговоры о расторжении договора аренды посредством электронной почты и телефонных переговоров, в подтверждение чего представил акт осмотра доказательств от 09.04.2018 и 31.05.2018, составленного ФИО7 и ФИО8, ВРИО нотариуса ФИО9

Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» (п. 29), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Судом установлено направление в адрес ответчика претензии от 13.02.2018 почтовым отправлением № 35000007903775 о погашении образовавшейся задолженности по арендным платежам и направление 20.02.2018 письма о досрочном расторжении договора с 21.02.2018 и акта приема-передачи арендованного имущества.

Настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Краснодарского края 11.04.2018, то есть по истечении разумного срока ответа на вышеуказанную претензию и с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора.

Поскольку ответчиком в разумный срок не было направлено ответа на письменное предложение о расторжении договора и не представлено в материалы дела доказательств исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, внесения денежных средств на благоустройство территории, истцом выполнены требования о соблюдении претензионного порядка урегулирования спора о расторжении спорного договора.

С учетом изложенного доводы заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении досудебного порядка подлежат отклонению.

Ответчик в апелляционной инстанции не обосновал, что при ином порядке соблюдения процедуры претензионного урегулирования его позиция по существу спора была бы иная и спор был бы урегулирован в досудебном порядке.

Напротив, из позиции ответчика по делу следует, что спор не может быть урегулирован сторонами самостоятельно в досудебном порядке, кроме того из спорного договора аренды между сторонами имеется еще один спор о взыскании убытков, дело № А32-26017/2018.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязанностей без обращения за защитой в суд. Таким образом, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Судом установлено нарушение ответчиком принятых на себя по договору обязательств по внесению арендной платы более, чем за два периода подряд, что подтверждается представленными в дело доказательствами, а также факт получения ответчиком письменного предупреждения истца о необходимости исполнения соответствующего обязательства, в связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды от 18.04.2017.

Доводы заявителя жалобы о том, что истцом неверно учтен обеспечительный платеж в сумме 9900 долларов США по расписке от 03.04.2018 не по курсу ЦБ на дату 18.04.2017 на сумму 563 706 рублей не принимаются, так как из материалов дела следует, что истцом этот платеж учтен в сумме 560 000 рублей, что не оспаривается сторонами.

Согласно официальной справочной информации: "Курсы доллара США и евро, установленные Центральным банком Российской Федерации в 2017 году" на дату передачи денежных средств и выдачи расписки на сумму 9900 долларов США 03.04.2017 курс доллара на эту дату составил 55,9606 руб., что эквивалентно 554 009 руб., в то время как истцом в счет аренды зачтено 560 000 рублей, что не ущемляет финансовых прав ответчика.

Представленные ответчиком в апелляционный суд расходы на покупку постельного белья и иных принадлежностей являются обычными текущими хозяйственными расходами оператора-арендатора гостиницы и не являются расходами в отношении самого недвижимого имущества арендодателя по пункту 3.2 договора на благоустройство прилегающей к отелю территории, а значит эта сумма (300 000 руб.) как составная часть арендной платы должна быть уплачена истцу, в связи с чем в указанной части доводы апелляционной жалобы также подлежат отклонению.

Заявитель апелляционной жалобы просит снизить неустойку на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с ее чрезмерностью.

Указанный довод не принимается апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Как разъяснено в пункте 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Между тем ответчиком в суде первой инстанции заявление о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не сделано, доказательств чрезмерности неустойки и исключительности случая не представлено, долг не погашен, основания снижать неустойку отсутствуют.

Остальные доводы также подлежат отклонению, так как не опровергают выводов суда первой инстанции и не влекут отмену судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным доводам не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не усматривает, нарушения процессуальных норм при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено, заявление о фальсификации доказательств рассмотрению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2018 по делу
№ А32-13617/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

О.А. Еремина