Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 по делу № А32-14587/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просила:

– взыскать неустойку по состоянию на 30.07.2021 в размере 79 307 рублей 61 копейки по договору аренды земельного участка от 15.05.2009 № 4900005212;

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.05.2009 № 4900005212;

– указать, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202012:53 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 46
Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы существенным нарушением предпринимателем условий заключенного сторонами договора аренды, обусловленных ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18.05.2022, иск удовлетворен в части. С предпринимателя в пользу администрации взыскана неустойка в размере 15 119 рублей 06 копеек. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суды установили, что на основании распоряжения главы города Сочи от 08.05.2009 № 476-р между администрацией (арендодатель) и ООО «Строитель-92» (арендатор) заключен договор от 15.05.2009 № 4900005212 аренды земельного участка
площадью 2993 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202012:53. Участок из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, 44, в экономико-планировочной зоне С-3, имеет вид разрешенного использования – для размещения производственной базы. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 08.05.2058. Договор аренды в ЕГРН зарегистрирован 01.08.2009 (номер регистрации 23-23-50/055/2009-341). Исчисление арендной платы устанавливается с 08.05.2009 по 08.05.2058 (пункт 3.1). Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору (пункт 3.2). Внесение арендной платы осуществляется за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала (пункт 3.3). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок в соответствии с пунктом 3 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 5.2.4). Неисполнение данной обязанности является основанием для расторжения договора аренды (пункт 8.2). Согласно отчету об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 14.11.2016 № 16/11-33 арендная плата за пользование земельным участком составляет 327 735 рублей в год. Размер арендной платы в перерасчете на год с учетом коэффициента инфляции (1,030) составил 366 165 рублей 73 копейки, а размер платежа с учетом поквартальной оплаты равен 91 541 рублю 43 копейкам. Между ООО «Строитель-92» и предпринимателем 29.03.2013 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.05.2009 № 4900005212. Администрация указывает, что предпринимателем не внесена плата за пользование муниципальным земельным участком с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 325 023 рублей 01 копейки, которая повлекла за собой начисление договорной неустойки в размере 75 079 рублей 84 копеек. В целях досудебного урегулирования спора предпринимателю направлена претензия от 07.10.2020 № 19168/02.01-16 с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку. Данная претензия предпринимателем не исполнена, что послужило основанием для направления претензии от 24.12.2020 № 24809/02.01-16 с требованием о подписании соглашения о расторжении договора аренды. Соглашение предпринимателем также не подписано, поэтому администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 307, 309, 310, 329, 330, 424, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса, статьями 22, 39.7, 46, 65 Земельного кодекса. Суды учли также разъяснения, приведенные в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Из письма департамента имущественных отношений администрации (далее – департамент) от 10.08.2021 № 12302/02.01-44 следует, что сумма задолженности по арендной плате с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 325 023 рублей 01 копейки погашена предпринимателем в полном объеме. Составленным по данным департамента актом сверки взаимных расчетов с 08.05.2009 по 30.07.2021 подтверждено, что у предпринимателя не только отсутствует задолженность по внесению арендной платы, но и имеется переплата. В судебном заседании первой инстанции представитель администрации подтвердил погашение задолженности по арендной плате и уточнил заявленные требования. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании с предпринимателя долга по договору аренды. Согласно письму департамента от 10.08.2021 № 12302/02.01-44 задолженность предпринимателя по неустойке составляет 79 307 рублей 61 копейку. По условиям договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2). Неустойка с 01.01.2020 по 31.12.2020 заявлена администрацией в отношении суммы долга по арендной плате, образовавшегося за аналогичный период, о чем, свидетельствует то, что согласно акту сверки взаимных расчетов с 08.05.2009 по 30.07.2021 неустойка с 01.01.2020 по 31.12.2020 не была начислена на сумму долга, возникшего ранее. При этом на основании отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 14.11.2016 № 16/11-33 арендная плата составляет 327 735 рублей в год, с учетом коэффициента инфляции (1,030) размер арендной платы в перерасчете на год составил 366 165 рублей 73 копейки, размер разового платежа с учетом поквартальной оплаты равен 91 541 рублю 43 копейкам. Поскольку предпринимателем в 2020 году произведены платежи в сумме 270 тыс. рублей, то задолженность за указанный период составляла 96 165 рублей 73 копейки, поэтому договорная неустойка подлежит начислению на указанную сумму. Предпринимателем представлен контррасчет, согласно которому размер штрафных санкций по договору аренды в спорный период составляет 15 119 рублей 06 копеек, он администрацией не оспорен. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя в пользу администрации указанной суммы неустойки. Из акта сверки с 08.05.2009 по 30.07.2021 и письма департамента от 10.08.2021 № 12302/02.01-44 следует, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись несвоевременно. Однако этими же документами подтверждено отсутствие долга по арендной плате (наличие у арендатора переплаты по основному долгу, но наличие долга по неустойке). Суды признали, сто допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы являются несущественными, носят устранимый характер и не лишили арендодателя того, на что он вправе мог рассчитывать при заключении договора. Расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится для арендодателя нецелесообразным и невыгодным. С учетом установленных обстоятельств, в отсутствие доказанных арендодателем иных обстоятельств, влекущих расторжение долгосрочного договора аренды в судебном порядке, оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора от 15.05.2009 № 4900005212 не имеется.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды не учли, что предприниматель нарушил условия договора аренды от 15.05.2009 № 4900005212 и просрочил с 01.01.2020 по 31.12.2020 надлежащее исполнение в размере 325 023 рублей 01 копейки долга по арендной плате и в размере 75 079 рублей 84 копеек пени. В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендатор вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в случае невнесения арендной платы более 6 месяцев. Таким образом, договор аренды земельного участка от 15.05.2009 № 4900005212 подлежит расторжению в судебном порядке. При этом из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора аренды.

От предпринимателя отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения главы города Сочи от 08.05.2009 № 476-р между администрацией (арендодатель) и ООО «Строитель-92» (арендатор) заключен договор от 15.05.2009 № 4900005212 аренды земельного участка площадью 2993 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202012:53. Участок из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, 44, в экономико-планировочной зоне С-3, имеет вид разрешенного использования – для размещения производственной базы. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 08.05.2058. Договор аренды в ЕГРН зарегистрирован 01.08.2009 (номер регистрации 23-23-50/055/2009-341). Исчисление арендной платы устанавливается с 08.05.2009 по 08.05.2058 (пункт 3.1). Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору (пункт 3.2). Внесение арендной платы осуществляется за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала (пункт 3.3). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок в соответствии с пунктом 3 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 5.2.4). Неисполнение данной обязанности является основанием для расторжения договора аренды (пункт 8.2).

Согласно отчету об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 14.11.2016 № 16/11-33 арендная плата за пользование земельным участком составляет 327 735 рублей в год. Размер арендной платы в перерасчете на год с учетом коэффициента инфляции (1,030) составил 366 165 рублей 73 копейки, а размер платежа с учетом поквартальной оплаты равен 91 541 рублю 43 копейкам.

Между ООО «Строитель-92» (арендатор) и предпринимателем (новый арендатор) 29.03.2013 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору от 15.05.2009 № 4900005212 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202012:53.

Администрация указывает, что предпринимателем не внесена плата за пользование муниципальным земельным участком с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 325 023 рублей 01 копейки, которая повлекла за собой начисление неустойки в размере 75 079 рублей 84 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора предпринимателю направлена претензия от 07.10.2020 № 19168/02.01-16 с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку.

Данная претензия предпринимателем не исполнена, что послужило основанием для направления претензии от 24.12.2020 № 24809/02.01-16 с требованием о подписании соглашения о расторжении договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды предпринимателем также не подписано, поэтому администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац первый статьи 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. Суды при разрешении спора установили, что долг по арендной плате предпринимателем погашен в полном объеме (имеется переплата), не погашена задолженность по уплате неустойки, размер которой составил 15 119 рублей 06 копеек. Указанная сумма взыскана с предпринимателя в пользу администрации. Не установив существенных нарушений договорных обязательств, допущенных предпринимателем, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 15.05.2009 № 4900005212.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация приводит доводы о наличии оснований для взыскания задолженности в размере, заявленном в исковом заявлении, а также расторжения договора аренды от 15.05.2009 № 4900005212 в связи с допущенными предпринимателем существенными нарушениями его условий. Данные доводы подлежат отклонению судом округа как не основанные на законе (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса), не соответствующие разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 и противоречащие материалам дела, не подтверждающим наличие оснований для взыскания долга по арендной плате и расторжения договора от 15.05.2009 № 4900005212. Приведенные администрацией в жалобе доводы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которыми установлено, что допущенное арендатором нарушение договора не является существенным. Суд округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами при рассмотрении дела фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 по делу № А32-14587/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова