Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании от заявителя – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Мир», общества с ограниченной ответственностью «Лазаревский отдых», Кучерова Дмитрия Валерьевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 по делу № А32-15131/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просила:

– признать недействительным решение управления Росреестра от 10.02.2020
№ 23/999/001/2019-282242;

– обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008
№ 4900004732 земельного участка площадью 391 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109018:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева 11 г, погасив в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационную запись от 17.05.2010 № 23-23-46/037/23010-237 об аренде земельного участка (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Заявление основано на положениях статей 198, 200, 201 Кодекса, нормах Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования мотивированы незаконностью отказа управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 в связи с наличием вступившего в законную силу судебного акта по делу № А32-36187/2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «Мир» и ООО «Лазаревский отдых».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 17.03.2021, заявление удовлетворено. Признано недействительным решение, изложенное в сообщении от 10.02.2020 № 23/999/001/2019-282242. На управление Росреестра возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008
№ 4900004732, погашению в ЕГРН регистрационной записи от 17.05.2010 № 23-23-46/037/2010-237 об аренде земельного участка.

Суды при разрешении спора исходили из того, что администрацией в управление Росреестра поданы все документы, необходимые для регистрации прекращения обременения. В качестве правоустанавливающего документа представлены вступившие в законную силу судебные акты по делу № А32-36187/2015. Следовательно, регистрирующий орган необоснованно отказал администрации в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.06.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал на то, что обжалуемые управлением Росреестра судебные акты вынесены о правах и обязанностях Кучерова Д.В., не привлеченного судом первой инстанции к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кучеров Дмитрий Валерьевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 01.03.2022, заявление удовлетворено.

Суды установили, что администрация (арендодатель), ООО «Лазаревский отдых» (арендатор 1) и ООО «Мир» (арендатор 2) заключили договор от 05.08.2008
№ 4900004732 с множественностью лиц на стороне арендатора. По условиям названного договора арендаторам передан в пользование земельный участок площадью 390,5 кв. м
с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 (23:49:010914:0013), расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 11 г, для размещения и эксплуатации административного здания, сроком на 49 лет. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу № А32-1736/2013 договор аренды от 05.08.2008 № 4900004732 признан недействительной (ничтожной) сделкой. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.03.2017 по делу № А32-36187/2015 применены последствия недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 05.08.2008 № 4900004732) путем аннулирования в ЕГРН регистрационной записи № 23-23-46/037/2010-237. Администрацией в октябре
2019 года в регистрирующий орган подано заявление о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации № 23-23-46/037/2010-237 обременения в виде договора аренды от 05.08.2008 № 4900004732. Сообщением от 10.02.2020 № 23/999/001/2019-282242 управление Росреестра отказало в совершении регистрационного действия ввиду наличия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами на объект недвижимости. По сведениям ЕГРН арендаторами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 являются ООО «Лазаревский отдых» и Кучеров Д.В., в отношении указанного участка также зарегистрирована ипотека в силу договора, заключенного между Кучеровым Д.В. и ПАО Банк «ВТБ». Ссылаясь на незаконность решения регистрирующего органа, администрация оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 329, 407, 450.1, 453, 493 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 3, 14, 15, 27, 29, 53, 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Учтены судами также разъяснения, приведенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения судами статей 20 и 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее – информационное письмо № 132). При новом рассмотрении Кучеров Д.В. каких-либо дополнительных пояснений и возражений по существу спора в материалы дела не представил. Суды установили, что на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа представлены вступившие в законную силу судебные акты по делу № А32-36187/2015. Поскольку судебный акт является самостоятельным и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации права, осуществленная арендатором по ничтожной сделке передача прав и обязанностей по договору аренды, не может служить основанием для отказа в совершении регистрационного действия, осуществляемого на основании судебного решения. Приняв во внимание содержание представленных судебных актов и документы, приложенные администрацией к заявлению о государственной регистрации прекращения права аренды, судебные инстанции пришли к выводу о том, что администрацией в регистрирующий орган представлены все необходимые документы для погашения записи в ЕГРН. Суды учли, что администрация не просит совершить регистрационные действия за пределами резолютивной части решения по делу № А32-36187/2015. В порядке восстановления нарушенных прав (законных интересов) администрации суд обязал управление Росреестра провести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008 № 4900004732, погасив в ЕГРН регистрационную запись от 17.05.2010 № 23-23-46/037/2010-237 об аренде земельного участка. Довод управления Росреестра о том, что право аренды Кучерова Д.В. находится в залоге у ПАО Банк «ВТБ», судами отклонен. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае, права аренды. Ипотека, как следует из части 12 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, прекращается независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки. Довод регистрирующего органа об избрании администрацией неверного способа защиты нарушенного права (надлежащим способом является иск о признании обременения отсутствующим) признан судами не соответствующим действующему правовому регулированию. Иск о признании права (обременения) отсутствующим имеет узкую сферу применения и допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. В данном деле наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для погашения в ЕГРН записи об аренде земельного участка. Поскольку оспариваемое администрацией решение регистрирующего органа оформлено в виде отказа в государственной регистрации прав, который может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ), администрацией избран надлежащий способ защиты.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции неправильно указал на то, что порядок ведения ЕГРН установлен приказом Минэкономразвития России
от 16.12.2015 № 943. Данный порядок установлен иным нормативным актом – приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241. На момент обращения администрации за погашением записи о государственной регистрации и на данный момент ООО «МИР» не является арендатором земельного участка, его арендатором является Кучеров Д.В. В судебных актах по делу № А32-36187/2015 не указывается на погашение записи об аренде в отношении Кучерова Д.В. Погашение в ЕГРН записи о договоре аренды от 05.08.2008 № 4900004732 (23-23-46/037/23010-237) повлечет за собой погашение записи о договоре от 22.11.2016 о перенайме по договору аренды (23-23/050-23/050/006/2016-4578/2). Таким образом, принятые судебные акты затрагивают права Кучерова Д.В. Администрацией избран неверный способ защиты нарушенного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых управлением Росреестра судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель), ООО «Лазаревский отдых» (арендатор 1) и ООО «Мир» (арендатор 2) заключили договор от 05.08.2008 № 4900004732 с множественностью лиц на стороне арендатора. По условиям названного договора арендаторам передан в пользование земельный участок площадью 390,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 (23:49:010914:0013), расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 11 г, для размещения и эксплуатации административного здания, сроком на 49 лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу № А32-1736/2013 договор аренды от 05.08.2008 № 4900004732 признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2017 по делу № А32-36187/2015 применены последствия недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 05.08.2008 № 4900004732) путем аннулирования в ЕГРН регистрационной записи № 23-23-46/037/2010-237.

Администрацией в октябре 2019 года в регистрирующий орган подано заявление о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации № 23-23-46/037/2010-237 обременения в виде договора аренды от 05.08.2008 № 4900004732.

Сообщением от 10.02.2020 № 23/999/001/2019-282242 управление Росреестра отказало в совершении регистрационного действия ввиду наличия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами на объект недвижимости. По сведениям ЕГРН арендаторами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 являются ООО «Лазаревский отдых» и Кучеров Д.В., в отношении указанного земельного участка также зарегистрирована ипотека в силу договора, заключенного между Кучеровым Д.В. и ПАО Банк «ВТБ».

Ссылаясь на незаконность решения регистрирующего органа, администрация оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Для признания незаконными решений (действий, бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 Кодекса).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункты 1, 2, 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В абзаце втором пункта 6 информационного письма № 132 указано следующее. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт, то отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным (абзац 4
пункта 1 информационного письма № 132).

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты, вынесенные ранее по делам № А32-1736/2013 и № А32-36187/2015, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности решения управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды путем погашения в ЕГРН регистрационной записи от 17.05.2010 № 23-23-46/037/2010-237. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что судебный акт, вступивший в законную силу, является самостоятельным и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прекращения права. Осуществленная одним из арендаторов по ничтожной сделке передача прав и обязанностей по договору аренды не может служить основанием для отказа в совершении регистрационных действий.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы дублируют доводы, которые приводились управлением Росреестра в апелляционной жалобе. Данные доводы проверены и мотивированно отклонены судом апелляционной инстанции. Судебные выводы по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022 по делу № А32-15131/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова