Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2021 по делу № А32-1897/2018

по заявлению ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя и признании преимущественного права покупки,
заинтересованное лицо: Поленов Роман Владимирович

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО4 (ИНН <***>, СНИЛС <***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО4 (далее - должник) ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя, о признании преимущественного права покупки, а также о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимое имущество ФИО4: 1/2 доли в отношении имущества: нежилое здание, кадастровый номер 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, запретить Управлению Росреестра по Краснодарскому краю производить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: 1/2 доли в отношении имущества: нежилое здание, кадастровый номер 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Требования заявлены на основании статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2021 по делу № А32-1897/2018 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое определение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда, изложенные в обжалуемом определении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что было нарушено преимущественное право покупки участником долевой собственности доли в нежилом помещении. Заявитель просил принять во внимание, что аналогичная позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховною Суда РФ 25.11.2020.

ФИО3 представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил определение суда первой инстанции от 27.01.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ФИО5 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ФИО4 (далее - должник) несостоятельной (банкротом).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2018 требования ФИО5 признаны обоснованными, в отношении ФИО4 введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утвержден ФИО6.

Согласно сведениям, размещенным в официальном источнике (издательский дом - «КоммерсантЪ»), сообщение о введении в отношении должника процедуры банкротства (реализация имущества гражданина) опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 04.08.2018 № 138.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2020г. финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО7

В рамках процедуры реализации имущества ФИО4 финансовым управляющим в результате проведенных мероприятий установлено наличие у должника следующего имущества: нежилое здание, кадастровый номер 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, доля 1/2; земельный участок кадастровый номер 23:43:0000000:524,площадью 2999 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, пгт. Индустриальный, ул. Светлая, д.4/1, доля 1/2.

Стоимость имущества определена по результатам проведенной оценки, начальная цена для здания составляет 110 000 рублей, для земельного участка 1 100 000 рублей.

Оценка недвижимого имущества должника произведена финансовым управляющим самостоятельно, не оспорена лицами, участвующими в деле.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2020
по делу № А32-1897/2018 утвержден порядок, условия и сроки реализации имущества ФИО4 в редакции, представленной 20.02.2020.

13.03.2020 в сети Интернет на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве финансовым управляющим ФИО7было размещено объявление № 4814917 о проведении торгов по реализации имущества должника, в том числе 1/2доли в праве общей долевой собственности на мастерскую (лот № 1).

22.04.2020 в ЕФРСБ размещено сообщение № 4931632 о результатах проведенных торгов.

ФИО1 является собственником 1/2доли здания мастерской, назначение: нежилое, кадастровый номер 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв.м., этажность: 2, 1999 года постройки, расположенной по адресу: <...> (номер государственной регистрации 23:43:0125011:35-23/001/2020-4 от 04.02.2020г.).

Основанием для государственной регистрации права послужило решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26.02.2018 по делу № 2-3389/2018, вступившее в законную силу 27.03.2018г. Указанным решением суда доля ФИО4 на земельный участок уменьшена с целого до 1/2доли. За ФИО1 признано право собственности на 1/2доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Полагая, что при продаже доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, финансовым управляющим ФИО4 -ФИО7нарушено принадлежавшее преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1, суд первой инстанции руководствовался тем, что имущество ФИО4, включенное в конкурсную массу (1/2 доли в отношении имущества: нежилое здание, кад.номер 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>) реализовано в соответствии с нормами действующего законодательства и утвержденным судом положением о продаже имущества должника, договор купли-продажи с ФИО3 (победителем торгов) также заключен на законных основаниях.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (часть 3 статьи 255 ГК РФ).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении вопроса о порядке реализации в рамках дела о банкротстве доли в праве общей собственности на нежилое помещение в определении от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018 пришла к следующим выводам.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действии кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за установленным законом исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

В указанном определении Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации также отметила, что такой подход помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Вывод о том, что доля в праве собственности на нежилое помещение при банкротстве сособственника подлежит реализации победителю торгов по цене, определенной по результатам открытых торгов, но только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки, содержится также в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Принимая во внимание изложенное, финансовый управляющий имуществом должника должен был предложить реализовать преимущественное право покупки 1/2 доли в общей долевой собственности должника на мастерскую другому сособственнику - ФИО1 по цене, предложенной победителю торгов ФИО3, в сумме 214 500,00 руб., и только в случае отказа ФИО1 от заключения договора купли-продажи, имущество должника подлежало реализации победителю торгов.

Доказательств того, что финансовый управляющий ФИО7 предлагал ФИО1 реализовать преимущественное право покупки 1/2 доли в общей долевой собственности должника на мастерскую по цене, предложенной победителем торгов ФИО3 в сумме 214 500,00 руб., в материалы дела не представлено. Таким образом, права заявителя жалобы были нарушены.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ФИО1 не пропустил установленный законом трехмесячный срок для обращения в суд с настоящим заявлением, поскольку обратился 13.05.2020, что подтверждается отметкой на штампе канцелярии Арбитражного суда Краснодарского края.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требования ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи б/н от 27.04.2020 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению на основании статей 250, 255 ГК РФ.

При удовлетворении заявленных требований в резолютивной части судебного акта указывается о замене покупателя в договоре купли-продажи, что является основанием для внесения записи о праве в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Поскольку суд первой инстанции, рассмотрев настоящий спор, допустил нарушение норм материального права, определение суда первой инстанции на основании части 3 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2021 по делу
№ А32-1897/2018 отменить. Заявление удовлетворить.

Признать за ФИО1 преимущественное право покупки и перевести на ФИО1 права и обязанности ФИО3, как покупателя 1/2доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи б/н от 27.04.2020, заключенному с финансовым управляющим имуществом должника ФИО4 - ФИО7.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Я.А. Демина

Судьи Д.В. Емельянов

Н.В. Сулименко