Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Эколит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (руководитель), ФИО2 и ФИО3 (доверенности от 15.07.2022), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эколит» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 по делу № А32-19622/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Эколит» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным отказ администрации от 03.02.2021 № 08.05-767/2021
в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> уч. 22;

– обязать администрацию в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить обществу подписанный проект договора купли-продажи указанного земельного участка с установлением цены выкупа в размере его кадастровой стоимости, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на день подачи заявления о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Заявление основано на положениях статей 1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы незаконностью отказа администрации в предоставлении земельного участка
с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 в собственность обществу как арендатору данного участка и собственнику расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18.05.2022, в удовлетворении заявления отказано.

Суды установили, что проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 19 026 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, в районе станицы Раевской, вид разрешенного использования – под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры. Аукцион организован и проведен на основании постановления администрации от 10.11.2015 № 8746 «О проведении аукциона и определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, в районе ст. Раевская». Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 02.02.2016 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 19 026 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, находящегося в государственной собственности (протокол от 19.01.2016 № 6 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков и муниципального имущества). Участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 15.02.2016 за номером
23-23/021-23/021/802/2016-128/2. В период действия договора общество возвело на указанном земельном участке следующие объекты капитального строительства: трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 23:47:0102006:3120, расположенную по адресу: г. Новороссийск, <...> (объект поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности за обществом – 01.11.2018); административное здание вспомогательного назначения с кадастровым номером 23:47:0102006:3119, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...> (объект поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности за обществом – 31.10.2018). Заявитель направил администрации письмо от 16.11.2020 № 46 о предоставлении предварительного расчета выкупной стоимости земельного участка. Администрация сообщила, что цена выкупа земельного участка под объектами инженерной инфраструктуры будет равна кадастровой стоимости данного участка, определенной на дату заключения договора купли-продажи (письмо от 24.11.2020 № 02.02.7-16-6062/20). Впоследствии заявитель обратился в администрацию с заявлением от 21.12.2020 № 49 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, ссылаясь на расположение на нем принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:47:0102006:3120 и 23:47:0102006:3119. Письмом от 03.02.2021 № 08.05-767/2021 администрация отказала заявителю в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка по следующим основаниям. Общая площадь объектов недвижимости значительно меньше площади испрашиваемого земельного участка. Вид разрешенного использования участка (под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры) не соответствует фактическому использованию участка, в виду расположения на нем административного здания вспомогательного назначения. В отношении общества возбуждено исполнительное производство, а также гражданское производство в Арбитражном суде города Москвы о взыскании арендной платы. Полагая, что решение администрации об отказе в предоставлении земельного участка незаконно и нарушает его права (интересы) в сфере осуществления экономической деятельности, общество оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 7, 39.1, 39.6, 39.14, 39.16, 39.17, 39.20, 85 Земельного кодекса, статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Суды учли также разъяснения, приведенные в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11), от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». Материалы дела подтверждают, что общая площадь принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости (трансформаторной подстанции и административного здания вспомогательного назначения) составляют 850,3 кв. м, что значительно меньше испрашиваемой площади земельного участка (19 026 кв. м). При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителю предлагалось документально обосновать соразмерность испрашиваемой площади. Общество представило акт экспертного исследования от 22.09.2021 № 2209-21/01В по определению площади земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, необходимой для обслуживания объектов недвижимости, составленный Центром Оценки и Экспертизы. Согласно выводам исследования соразмерность указанного земельного участка соответствует площади, необходимой для эксплуатации (обслуживания) расположенных на нем строении и сооружений. Администрация возражала против принятия данного акта экспертного исследования в качестве доказательства. Определением от 27.10.2021 сторонам предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению площади, необходимой для эксплуатации (обслуживания) расположенных на нем строений и сооружений, не заявлено. Суд первой инстанции не принял акт экспертного исследования, представленный обществом, в качестве экспертного заключения, подтверждающего соразмерность испрашиваемой площади участка, а оценил его как иное доказательство по делу. Из содержания указанного документа следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 расположен объект недвижимого имущества по техническому обслуживанию и ремонту автомобильной техники (СТО). Строения и сооружения, находящиеся на данном участке, включая технический водоем, грунтовые подъездные дороги, бетонированную площадку и грунтовую площадку, неразрывно связаны физически и технологически, следовательно, являются единым имущественным комплексом «техническому обслуживанию и ремонту автомобильной техники». Между тем, надлежащих и допустимых доказательств, кроме мнения специалиста, о том, что на участке расположен единый производственный комплекс (история его возникновения, техническая документации, проектные решения и т.д.) в материалы дела не представлены. При этом договор аренды от 02.02.2016 № 4740006516 заключался между обществом и администрацией под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры (пункт 1.1), а не для строительства и эксплуатации имущественного комплекса. Обоснованного расчета площади земельного участка, необходимой для эксплуатации двух принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, заявитель не представил. Поэтому суды пришли к выводу об отсутствии оснований для предоставления обществу земельного участка под выявленными специалистом объектами (техническим водоемом площадью 1213 кв. м, грунтовыми подъездными дорогами площадью 885 кв. м, бетонированной площадкой площадью 577 кв. м и грунтовой площадкой площадью 3233 кв. м). При проверке второго основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность (несоответствие вида разрешенного использования участка (под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры) фактическому использованию данного участка), суды установили следующее. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц к дополнительным видам деятельности общества относятся: «Ремонт машин и оборудования» и «Ремонт и техническое обслуживание прочих транспортных средств и оборудования». При этом договор аренды от 02.02.2016 № 4740006516 заключен между сторонами для целей строительства отдельно стоящих объектов инженерной инфраструктуры. По условиям договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.1.6). Арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием (пункт 4.2.4). В выписке из ЕГРН указан вид разрешенного использования земельного участка – под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. В соответствии с Генеральным планом городского округа муниципального образования г. Новороссийск, утвержденным решением Городской Думы от 22.11.2011 № 158, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 отнесен к зоне инженерной инфраструктуры. Схемой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Городской Думы от 23.12.2014 № 439, указанный участок относится к зоне П-5 (зона предприятий, производств и объектов V класса опасности СЗЗ-50 м). Зона П-5 выделена для обеспечения правовых условий формирования предприятий, производств и объектов V класса опасности, с низкими уровнями шума и загрязнения. Допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований. Также по сведениям ЕГРН часть испрашиваемого обществом земельного участка расположена в запретной зоне военного объекта (Раевский полигон) с реестровым номером 23:00-6.274. Суды указали, что установление и соблюдение разрешенного вида использования земельного участка есть императивное требование федерального закона, которое не может быть преодолено соглашением сторон в рамках договорной конструкции. Станция ремонта и технического обслуживания автомобилей (СТО) относится к объектам придорожного сервиса. При этом земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 не предоставлялся для размещения объектов автосервиса. Таким образом, администрация обоснованно отказала обществу в предоставлении земельного участка в собственность на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, предусматривающего отказ в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о его предоставлении. Суды отклонили довод администрации о наличии у общества задолженности по арендной плате за земельный участок, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено в статье 39.16 Земельного кодекса в качестве основания для отказа в приобретении в собственность земельного участка. Установив, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 многократно превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих обществу объектов, которое использует данный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, суды пришли к выводу о законности решения администрации от 03.02.2021 № 08.05-767/2021. Довод общества о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о проведении судебного заседания посредством использования систем видеоконференц-связи не принят апелляционным судом, поскольку отказ в удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи не свидетельствует о лишении стороны возможности участвовать в судебном заседании. Отказывая в удовлетворении заявленного ходатайства, суд исходил из отсутствия технической возможности проведения судебного заседания путем использования систем видеоконференц-связи, что полностью соответствует процессуальным полномочиям суда, а также пункту 1 части 5 статье 153.1 Кодекса. Отклонен судом апелляционной инстанции и довод общества о том, что суд первой инстанции не предоставил возможности для ознакомления с возражениями от 08.02.2022 уполномоченного органа и вынес решение по существу спора. От заявителя 09.02.2022 в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, доводы, изложенные в заявлении, общество поддержало. Ходатайство об ознакомлении с материалами дела не заявлено.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства общества об участии в судебном заседании посредством веб-конференции либо систем видеоконференц-связи, чем существенно нарушил процессуальные права заявителя. Судами принято решение в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле. Из материалов дела следует, что часть земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 расположена в запретной зоне военного объекта (Раевский полигон). Однако Министерство обороны Российской Федерации к участию в деле не привлечено. Также не исследованы обстоятельства осуществления землепользования при наличии полигона в границах земельного участка, предоставленного администрацией в отсутствие на то полномочий. Суды, не признав представленный обществом акт экспертного исследования от 21.09.2021 № 2109-21/01В экспертным заключением, не обосновали отсутствие возможности вызова в судебное заседание эксперта для опроса и ознакомления с обязанностями, а ограничились указанием на рассмотрение возможности проведения экспертизы в рамках дела сторонами. Суды также не учли, что договор аренды заключен с учетом Федерального закона от 03.07.2018 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» и Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Положения названных законов содержат препятствие в выкупе арендованного земельного участка при наличии задолженности по арендной плате только на стадии выдачи договора купли-продажи. Но одновременно с этим, заявитель в соответствии с нормами этих же законов не обязан доказывать соответствие площадей объектам недвижимости, так как изначально торги несли инвестиционный характер и заинтересованное лицо обязано передать земельный участок для развития малого предпринимательства. Заявление о выкупе подано по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды, при соблюдении условий инвестирования в территории нескольких десятков миллионов рублей, при соблюдении условия о не предоставлении земельного участка в залог и иное обременение, что лишает возможности развития малого предпринимательства, так как требуется привлечение дополнительных средств и технологий. Неопределенность в земельных правах может привести к несостоятельности (банкротству) заявителя в связи с отсутствием возможности дальнейшего осуществления им деятельности. Кроме того, суды, оценивая несоответствие зарегистрированных в ЕГРН объектов недвижимости целевому назначению земельного участка, вышли за пределы разрешения спора, поскольку администрация не заявляла такие возражения, это не являлось предметом разбирательства. Пока не аннулирована государственная регистрация, суды лишены возможности делать выводы об обратном. Судами не дана оценка действиям общества по исполнению обязанностей, связанных с развитием территории, инвестированием средств, внесением арендной платы и двойственной позиции администрации относительно раскрытия содержания целевого использования земельного участка с назначением для объектов «инженерной инфраструктуры» и конкретных действий по развитию территории. В действующем законодательстве отсутствует категория разрешенного землепользования для объектов «инженерной инфраструктуры», что и установили суды, поэтому дальнейшие выводы не имеют правовых оснований. Суды не учли, что размещение земельного участка вблизи автодороги и при отсутствии сетей внешнего ресурсоснабжения третьих лиц предполагает назначение «придорожная инфраструктура», но в то же время назначение «инженерные сети» не исключает наличие вспомогательного административного здания, станции технического обслуживания на территории земельного участка с таким назначением. Суды дали правовую оценку разрешенного использования, не имеющего законодательного содержания, что исключает предмет разбирательства. Оценивая план застройки территории и установив допустимость размещения существующих объектов на земельном участке, с учетом требований нормативов и иных ограничений, суды не указали причину, по которой администрация, осуществляющая правомочия собственника в отношении земельного участка, не проявило должную осмотрительность собственника по определению вида разрешенного использования в соответствии с инвестиционными планами, планом развития территории и действующим законодательством. При этом созданный обществом объект и его назначение является единым и неделимым комплексом, включающим в себя производство, ремонт и техническое обслуживание систем водоподготовки, систем связи и транспортной базы. В дело представлено только по одному виду деятельности (ремонт колесной и гусеничной техники), который был указан заявителем и являлся достаточным для обоснования соразмерности площади участка указанному виду деятельности.

От администрации отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

В суд округа 31.08.2022 от общества поступили письменные пояснения по кассационной жалобе, частично повторяющие (дополняющие) доводы, изложенные ранее в жалобе, а частично – заявленные впервые. К письменным пояснениям приложены документы, отсутствующие в материалах дела (разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, топографическая сьемка и др.). Доводы относительно фактических обстоятельств, на которые общество ранее не ссылалось, а также новые (дополнительные) доказательства судом кассационной инстанции не принимаются (пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

В судебном заседании руководитель и представители общества поддерживали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 19 026 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, в районе станицы Раевской, вид разрешенного использования – под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры.

Аукцион организован и проведен на основании постановления администрации от 10.11.2015 № 8746 «О проведении аукциона и определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, в районе ст. Раевская». Результаты аукциона оформлены протоколом от 19.01.2016 № 6 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков и муниципального имущества.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 02.02.2016 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 19 026 кв. м с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, находящегося в государственной собственности. Участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 15.02.2016 за номером
23-23/021-23/021/802/2016-128/2.

В период действия договора общество возвело на указанном земельном участке следующие объекты капитального строительства: трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 23:47:0102006:3120, расположенную по адресу: г. Новороссийск, <...> (объект поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности за обществом – 01.11.2018); административное здание вспомогательного назначения с кадастровым номером 23:47:0102006:3119, расположенное по адресу: г. Новороссийск, <...> (объект поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности за обществом – 31.10.2018).

Заявитель направил администрации письмо от 16.11.2020 № 46 о предоставлении предварительного расчета выкупной стоимости арендуемого им земельного участка.

Администрация в письме от 24.11.2020 № 02.02.7-16-6062/20 сообщила, что цена выкупа земельного участка под объектами инженерной инфраструктуры будет равна кадастровой стоимости данного участка, определенной на дату заключения договора купли-продажи.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 21.12.2020 № 49 о предоставлении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, ссылаясь на расположение на нем принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:47:0102006:3120 и 23:47:0102006:3119.

Письмом от 03.02.2021 № 08.05-767/2021 администрация отказала заявителю в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка по следующим основаниям. Общая площадь объектов недвижимости значительно меньше площади испрашиваемого земельного участка. Вид разрешенного использования участка (под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры) не соответствует фактическому использованию участка, в виду расположения на нем административного здания вспомогательного назначения. В отношении общества возбуждено исполнительное производство, а также гражданское производство в Арбитражном суде города Москвы о взыскании арендной платы.

Общество, ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка, нарушающего его права (интересы) в сфере осуществления экономической деятельности, оспорило данное решение (оформленное письмом от 03.02.2021 № 08.05-767/2021) в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основаниями для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункты 4, 5 постановления от 24.03.2005 № 11).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, в том числе, в случаях, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на его приобретение без проведения торгов (пункт 1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести.

Из материалов дела следует и судами установлено, что общая площадь принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости (трансформаторной подстанции и административного здания вспомогательного назначения) составляют 850,3 кв. м, что значительно меньше испрашиваемой площади земельного участка (19 026 кв. м). Суд первой инстанции предложил обществу документально обосновать соразмерность испрашиваемой площади земельного участка площади объектов, размещенных на нем. Заявитель представил акт экспертного исследования от 22.09.2021 № 2209-21/01В по определению площади земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013, необходимой для обслуживания объектов недвижимости, подготовленный Центром Оценки и Экспертизы. В указанном акте исследования специалист пришел к выводу о соразмерности земельного участка площадью 19 026 кв. м площади, необходимой для эксплуатации (обслуживания) расположенных на нем строении и сооружений. На земельном участке помимо трансформаторной подстанции и административного здания вспомогательного назначения размещены следующие объекты: технический водоем площадью 1213 кв. м; грунтовые подъездные дороги площадью 885 кв. м; бетонированная площадка площадью 577 кв. м и грунтовая площадка площадь 3 233 кв. м.

Из содержания акта экспертного исследования от 22.09.2021 № 2209-21/01В, подготовленного Центром Оценки и Экспертизы, следует, что на арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 расположен объект недвижимого имущества по техническому обслуживанию и ремонту автомобильной техники (СТО). Специалист при исследовании объектов исходил из того, что на испрашиваемом обществом земельном участке расположенные строения и сооружения, неразрывно связанные физически и технологически, которые являются единым имущественным комплексом по «техническому обслуживанию и ремонту автомобильной техники».

По смыслу норм статьи 133.1 Гражданского кодекса и разъяснений, приведенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект. Для отнесения недвижимой вещи к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев: неразрывной физической или технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов; расположения на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей. Единый недвижимый комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, что предполагает следующее: составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу; созданный единый недвижимый комплекс не может быть впоследствии разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. При этом в ЕГРН регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Оценив представленное заявителем доказательство (статьи 71 и 89 Кодекса), суд признал, что надлежащих (достоверных и допустимых) доказательств, подтверждающих мнение специалиста о том, что на испрашиваемом земельном участке расположен единый производственный комплекс, не имеется. Общество не представило проектные решения, техническую и иную документацию, а также какие-либо другие доказательства того, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 объекты образуют единый недвижимый комплекс как объект недвижимости. При этом договор аренды от 02.02.2016 № 4740006516 в отношении указанного земельного участка заключался между администрацией и обществом для цели строительства отдельно стоящих объектов инженерной инфраструктуры (пункт 1.1), а не для эксплуатации единого имущественного комплекса. Принадлежащие обществу на праве собственности объекты (трансформаторная подстанция и административное здание вспомогательного назначения) зарегистрированы в ЕГРН как самостоятельные объекты недвижимого имущества. В этой связи суд определением от 27.10.2021 предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, которые ходатайств о назначении экспертизы по определению площади, необходимой для эксплуатации (обслуживания) расположенных на нем строений и сооружений, не заявили. Исходя из представленных сторонами доказательств и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды пришли к выводам о том, что общество не доказало расположение на испрашиваемом земельном участке единого имущественного комплекса (как единой недвижимой вещи) и не обосновало его площадь для целей использования (эксплуатации) принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Судебные инстанции при разрешении спора также установили, что договор аренды от 02.02.2016 № 4740006516 заключен сторонами для целей строительства отдельно стоящих объектов инженерной инфраструктуры, по условиям которого арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием (пункты 4.1.6, 4.2.4). В выписке из ЕГРН указан вид разрешенного использования земельного участка – под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. В соответствии с Генеральным планом городского округа муниципального образования г. Новороссийск, утвержденным решением Городской Думы от 22.11.2011 № 158, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 отнесен к зоне инженерной инфраструктуры. Схемой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Городской Думы от 23.12.2014 № 439, указанный участок относится к зоне П-5 (зона предприятий, производств и объектов V класса опасности СЗЗ-50 м). Зона П-5 выделена для обеспечения правовых условий формирования предприятий, производств и объектов V класса опасности, с низкими уровнями шума и загрязнения. Суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 не предоставлялся обществу в аренду для строительства (размещения) фактически возведенных объектов станции ремонта и технического обслуживания автомобилей (СТО). Поэтому администрация обоснованно отказала обществу в предоставлении земельного участка в собственность на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, предусматривающего отказ в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении такого земельного участка.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе общество приводит доводы о том, что созданный им объект недвижимости и его назначение является единым и неделимым комплексом, включающим в себя производство, ремонт и техническое обслуживание систем водоподготовки, систем связи и транспортной базы. Податель жалобы полагает, что вид деятельности общества (ремонт колесной и гусеничной техники), который указывался им уполномоченному органу, уже достаточен для обоснования соразмерности площади испрашиваемого земельного участка. Данные доводы подлежат отклонению как не основанные на законе и не соответствующие материалам дела, не подтверждающим право общества на приобретение в собственность (без торгов) публичного земельного участка площадью 19 026 кв. м под объектами (трансформаторной подстанцией и административным зданием вспомогательного назначения) общей площадью 850,3 кв. м.

Несостоятельны и доводы жалобы о заключении договора аренды на основании Федерального закона от 03.07.2018 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» и Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Податель жалобы не учитывает, что договор аренды от 02.02.2016 № 4740006516 заключался сторонами в соответствии с положениями действующего земельного законодательства, которые и регулируют порядок (процедуру) предоставления заинтересованным лицам государственных и муниципальных земельных участков, в том числе, для целей возведения объектов капитального строительства.

Подлежит отклонению и довод кассационной жалобы о принятии судебных актов в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле (Министерства обороны Российской Федерации). Из содержания судебных актов (об отказе обществу в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013) не следует, что они приняты о правах и обязанностях Министерства обороны Российской Федерации, решением и апелляционным постановлением не затрагиваются какие-либо права и обязанности указанного лица. Податель жалобы, ссылаясь на поступившую от администрации информацию о том, что части испрашиваемого земельного участка расположена в запретной зоне военного объекта (Раевский полигон) с реестровым номером 23:00-6.274, не учитывает, что данное обстоятельство также исключает возможность предоставления всего испрашиваемого обществом земельного участка в собственность.

Доводы жалобы общества об отсутствии у судебных инстанций достаточных оснований для вывода о несоответствии возведенных им объектов недвижимости виду разрешенного использования (целевому назначению) земельного участка, что повлекло неправильное применение к спорным отношениям пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, признаются судом кассационной инстанции обоснованными. Данный вывод сделан судами первой и апелляционной инстанций без истребования у уполномоченного органа и надлежащей проверки проектной, разрешительной и иной документации, необходимой (обязательной) для строительства объектов и ввода их в эксплуатацию. К объектам инженерной инфраструктуры относятся объекты водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, канализации, включая очистку промышленных, бытовых и ливневых стоков, объекты связи, и иные объекты, предназначенные для обслуживания объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0000000:4013 – под отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. Договор аренды от 02.02.2016 № 4740006516 заключен сторонами также для целей строительства отдельно стоящих объектов инженерной инфраструктуры. Общество возвело на арендуемом земельном участке трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 23:47:0102006:3120 (объект поставлен на кадастровый учет, право собственности зарегистрировано 01.11.2018) и административное здание вспомогательного назначения с кадастровым номером 23:47:0102006:3119 (объект поставлен на кадастровый учет, право собственности зарегистрировано 31.10.2018). Материалы дела (кроме информации, указанной специалистом в акте экспертного исследования от 22.09.2021 № 2209-21/01В) не содержат сведений о том, что на земельном участке обществом возведены объекты станции ремонта и технического обслуживания автомобилей (СТО). Напротив, возведение трансформаторной подстанции предполагает отнесение данного объекта к объектам инженерной инфраструктуры. Судебные инстанции не приняли акт экспертного исследования в качестве надлежащего доказательства, достоверно подтверждающего, что на испрашиваемом обществом земельном участке расположен единый производственный комплекс, установив, что в границах данного участка размещены трансформаторная подстанция и административное здание. Однако суды первой и апелляционной инстанций учли его мнение о том, что данные объекты недвижимости являются объектами станции ремонта и технического обслуживания автомобилей. Вместе с тем, необоснованный вывод судебных инстанций о возможности применения к спорным правоотношениям положений пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса не повлек принятия неправильного решения и апелляционного постановления.

Иные доводы, приведенные в жалобе (суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства общества об участии в судебном заседании посредством веб-конференции либо систем видеоконференц-связи; суды, не признав представленный обществом акт от 21.09.2021 № 2109-21/01В экспертным заключением, не вызвали в судебное заседание эксперта для опроса; неопределенность в земельных правах может привести к несостоятельности (банкротству) заявителя в связи с отсутствием возможности дальнейшего осуществления им деятельности) не опровергают вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что общество не обосновало площадь испрашиваемого участка для целей использования (эксплуатации) принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. В этой связи, обжалуемые судебные акты не подлежат отмене. Общество не лишено возможности ставить вопрос о предоставлении в собственность участка после надлежащего определения площади, необходимой для использования (эксплуатации) принадлежащих ему объектов недвижимого имущества (статья 39.15 Земельного кодекса).

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек от 18.07.2022).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 по делу № А32-19622/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова