Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23.05.2022 по делу № А32-2173/2022
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Любимый город»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Любимый город» (далее – ООО «Любимый город», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным отказа в проведении государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Любимый Город» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:9130, расположенный по адресу <...>, и обязании управления зарегистрировать прекращение права собственности ООО «Любимый Город» на указанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2022 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю, изложенный в уведомлении от 07.10.2021 N КУВД-001/2021-26082769/3, в проведении государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Любимый Город» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:9130, расположенный по адресу <...>. Суд обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать прекращение права собственности ООО «Любимый Город» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:9130, расположенный по адресу <...>.

Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. По мнению управления, разрешение на ввод в эксплуатацию, выданное в отношении многоэтажного жилого дома литер 1 и подземной парковки, является ненадлежащим документом, в соответствии с которым необходимо осуществлять государственную регистрацию прекращения залога и права собственности.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2019 по делу
N А32-19768/2018 ООО «Любимый город» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

25.06.2021 конкурсный управляющий ООО «Любимый город» обратился с заявлением в Управление Росреестра по Краснодарскому краю о прекращении права собственности на земельный участок, кадастровый номер 23:43:0108020:9130, расположенный по адресу: <...>, площадью 10 965 кв.м.

К заявлению согласно описи документов были приложены разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018, письмо ФНС России от 03.09.2019, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2019.

Согласно уведомлению от 07.10.2021 управлением отказано в проведении регистрации прекращения права собственности, в связи с наличием записей о регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства; представленное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 N 23-43-4534-в-2018 выдано в отношении многоэтажного жилого дома литер 1 и подземной парковки.

Заявитель считает указанный отказ управления незаконным, необоснованным и нарушающим права и экономические интересы заявителя, поскольку строительство жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, завершено в мае 2018 года; жилой дом введен в эксплуатацию; на дату введения процедуры банкротства в отношении заявителя помещения в жилом доме переданы участникам долевого строительства; общество в настоящее время не является застройщиком или собственником объекта строительства.

Заявитель в обоснование своей позиции ссылается на письмо ФНС России от 03.09.2019 N БС-4-21/17604, в котором указано, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу федерального закона поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, даже если прекращение предшествующего права застройщика на этот земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, по мнению заявителя, право собственности общества на земельный участок прекратилось в силу прямого указания законодательства. При этом прекращение права собственности застройщика на земельный участок предусмотренное ст. 36 ЖК РФ, и ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004 не обусловлено наличием или отсутствием каких-либо зарегистрированных обременений на земельный участок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с Законом N 218-ФЗ (пункт 3 статьи 3), действующим с 01.01.2017, и постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В силу статьи 3 Закона N 218-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляет прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Кроме того, в силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (подпункт 9 части 1).

В соответствии со статьей 26 Закона N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ, приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из материалов дела, 25.06.2021 заявитель обратился в филиал ГАУ КК «МФЦ» в городе Краснодаре, офис на пр-кте Чекистов с заявлением N MFC-0547/2021-31306-1 об осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Любимый город» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:9130.

Вместе с заявлением были представлены:

- решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2019;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018;

- письмо Минфина от 03.09.2019.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав 07.07.2021 было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-26082769/1 в соответствии с п. 3 и п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации указано на наличие записей о регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства; представленное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 N 23-43-4534-в-2018 выдано в отношении многоэтажного жилого дома литер 1 и подземной парковки.

Государственная регистрация прав была приостановлена до 07.10.2021.

В результате не устранения причин приостановления, изложенных в уведомлении от 07.07.2021 N КУВД-001/2021-26082769/1, государственным регистратором прав 07.10.2021 принято решение об отказе государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-26082769/3 в соответствии со ст. 27 Закона N 218-ФЗ.

Вместе с тем, регистрирующим органом не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится разъяснение о том, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании данного Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В рассматриваемом случае факт передачи застройщиком участникам долевого строительства объектов, созданных на спорном земельном участке, сторонами не оспаривается.

В силу пункта 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из изложенного следует, что вместе с переходом прав на помещения (квартиры) в построенных жилых домах к участникам долевого строительства (иным собственникам) прекращается право собственности на земельный участок у заявителя по настоящему делу и автоматически прекращается действовавшее в силу закона обременение права в виде ипотеки в пользу залогодержателей - участников долевого строительства, а соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, право собственности данного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился спорный земельный участок.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 08.09.2021, прекращено право собственности ООО «Любимый город» на квартиры в доме 79 по ул. Душистой в г. Краснодаре на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2016 N RU23306000-4032-в-2016.

Кроме того, заявителем представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 N 23-43-4534-в-2018, выданное в отношении многоэтажного жилого дома литер 1 и подземной парковки.

Доказательств того, что на земельном участке находятся иные объекты недвижимого имущества, расположенные и принадлежащие ООО «Любимый город», либо находящиеся в фактическом владении данного общества, не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу закона право собственности на земельный участок принадлежит лицам, принявшим от застройщика (общества) объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:9130.

Доводы регистрирующего органа о том, что представленное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 N 23-43-4534-в-2018 выдано в отношении многоэтажного жилого дома литер 1 и подземной парковки, рассмотрены судом первой инстанции и отклонены, поскольку согласно данным, указанным в выписке из ЕГРН и имеющимся в распоряжении регистрирующего органа, многоэтажный жилой дом 79 по ул. Душистая в г. Краснодаре введен в эксплуатацию на основании разрешения от 23.12.2016 N RU23306000-4032-в-2016.

В порядке пункта 7 статьи 16, пункта 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ, статьи 25 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.

Из материалов дела следует и установлено судом, что построенный жилой дом введен в эксплуатацию, построенные квартиры переданы участникам долевого строительства.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Указанная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что материалами дела подтверждается регистрация права собственности лиц на объект долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами дела подтверждена регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что право собственности заявителя на земельный участок с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме прекратилось в силу закона.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Принимая во внимание разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, учитывая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению, Управлением

должна была быть осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности на спорный земельный участок.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что заявителем в управление были представлены все необходимые и достаточные документы для государственной регистрации прекращения обременения спорного земельного участка, в результате чего законных оснований для отказа у управления не имелось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемые отказы управления нарушают права и законные интересы заявителей, в связи с чем являются незаконными.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2022 по делу
№ А32-2173/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

Судьи Н.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов