Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ретро-Сочи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 06.03.2018), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу № А32-21985/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ретро-Сочи» (далее – общество) о взыскании 806 809 рублей 22 копеек задолженности
по договору от 17.11.2008 № 4900004879 аренды земельного участка площадью 7165 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402013:23), расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, за период с 01.04.2016 по 31.12.2016,
а также 42 252 рублей 99 копеек неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 08.12.2017, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Арендная плата по договору аренды является регулируемой, порядок ее определения устанавливается уполномоченным органом. Требование истца о взыскании аренды арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует установленной нормативным актом методике определения размера арендной платы. Поскольку договор аренды заключен правопредшественником ответчика в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, арендную плату следует рассчитывать как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, равной 1,5% (применяется для земельных участков ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством). Арендная плата в заявленный истцом период, рассчитанная с применением названной ставки, внесена обществом в полном объеме, долг по договору отсутствует.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 30.10.2017 и постановление от 08.12.2017. Податель жалобы указывает на наличие долга по арендной плате, определенной на основании отчета независимого оценщика. Суды не учли, что арендатор уклоняется от внесения арендной платы по договору, согласованной в установленном порядке.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества просил оставить без изменения решение и апелляционное постановление.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, договор от 17.11.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:23 заключен с правопредшественником общества в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предоставленного решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета народных депутатов от 19.10.1988 № 491/5, постановлением главы администрации города Сочи от 06.12.1994 № 1059/3 (т. 1, л. д. 74 – 83, 87 – 92). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. <...>).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата подлежала внесению ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 10 ноября текущего года. В силу пункта 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Администрация, полагая, что в заявленный период общество не вносило арендную плату, определенную на основании отчета независимого оценщика (т. 1, л. д. 25; т. 2, л. д. 24 – 73), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

Суды установили, что договор аренды стороны заключили в связи с переоформлением принадлежащего обществу права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303019:8 находится в границах особо охраняемой территории (вторая зона округа санитарной охраны курорта; т. 1, л. д. 78), поэтому ограничен в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса).

В заявленный истцом период для расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки подлежало применению постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление от 30.06.2009 № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 – 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления от 30.06.2009 № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5.7 постановления от 30.06.2009 № 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления от 30.06.2009 № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 № 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости (в размере 1,5%) в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

При этом в пункте 5.7 постановления от 30.06.2009 № 210 установлено, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого земельного участка.

Тождественные условия определения размера арендной платы закреплены в пунктах 3 и 6 Порядка, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Выводы судов о порядке определения размера арендной платы за спорный земельный участок соответствуют пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и названным муниципальным нормативным правовым актам. С учетом произведенных ответчиком платежей (т. 1, л. д. 131 – 141) суды правомерно отказали в удовлетворении требований администрации о взыскании долга по арендной плате и неустойки.

Доводы жалобы администрации не учитывают положения приведенных нормативных правовых актов, а также обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-44096/2015, поэтому отклоняются судом округа.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 30.10.2017 и постановления от 08.12.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А32-21985/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. ФИО2 Епифанов