Гражданский кодекс часть 1

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Айбатулина К.К. и Белоусовой Л.В., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Агросоюз-Юг» – ФИО1 (доверенность от 14.12.2007), от заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа -ФИО2 (доверенность от 30.01.2008), от заявителя кассационной жалобы - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю – ФИО3 (доверенность от 01.08.2008), рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2008 по делу № А32-22185/2007 (судья Русов С.В), установил следующее.

ООО «Агросоюз-Юг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – комитет) со следующими (уточненными) требованиями:

– признать незаконным бездействие комитета в оформлении обществу единого комплекса виноградников по адресу: город-курорт Анапа, поселок Витязево;

– обязать комитет заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1 191 269 кв. м, состоящего из четырех земельных участков, в том числе из земельного участка площадью 202 563 кв. м с кадастровым номером 23:37:07 09 001:0233, земельного участка площадью 474 775 кв. м с кадастровым номером 23:37:07 09 001:0240, земельного участка площадью 223 354 кв. м с кадастровым номером 23:37:07 09 001:0239, земельного участка площадью 290 577 кв. м с кадастровым номером 23:37:07 09 001:0238, находящихся под многолетними насаждениями (виноградниками) по адресу: город-курорт Анапа, поселок Витязево, которые принадлежат обществу (л. д. 56).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2008 заявление общества удовлетворено.

Суд исходил из того, что общество является собственником многолетних насаждений (виноградников), которые оно приобрело у ОАО «Витязево» по договору купли-продажи от 02.10.2006. Материалы дела подтверждают, что продавец виноградников (объектов недвижимости) владел земельным участком под многолетними насаждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, общество имеет право приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены виноградники, на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (как собственник недвижимости), а также статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (как лицо, владеющее землей на праве постоянного (бессрочного) пользования). Обществом проведены работы по межеванию земельного участка, который разделен на четыре самостоятельных участка с присвоением им государственных кадастровых номеров. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. Поскольку комитет, получив заявление общества о приобретении земельных участков в собственность, не направил в установленный срок проект договора купли-продажи, требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании статей 29, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л. д. 82).

Законность и обоснованность решения от 21.02.2008 в апелляционном суде не проверялись.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее – территориальное управление), не привлеченное к участию в деле, обжаловало судебный акт в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение от 21.02.2008, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Территориальное управление полагает, что спорные земельные участки относятся к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения и являются федеральной собственностью. Распоряжаться данными земельными участками от имени Российской Федерации вправе только уполномоченный государственный орган (территориальное управление). Следовательно, суд, признав бездействие комитета незаконным, и обязав его заключить с обществом договор купли-продажи земельных участков, принял решение о правах Российской Федерации, не привлеченной (в лице уполномоченного государственного органа) к участию в деле.

Комитет в отзыве на жалобу указал на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность решения от 21.02.2008. По мнению заинтересованного лица, территориальное управление не доказало, что спорные земельные участки находятся в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа и являются федеральной собственностью. Комитет полагает, что государственная собственность на спорные участки не разграничена. Поэтому в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления. Кроме того, заявитель жалобы не учитывает Федеральный закон от 09.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"». В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 09.12.2008 № 244-ФЗ спорные земельные участки отнесены к муниципальной собственности. Таким образом, полномочиями по предоставлению земельных участков на территории муниципального образования город-курорт Анапа обладают органы местного самоуправления.

Общество отзыва на жалобу не направило.

В судебном заседании представитель территориального управления поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить решение от 21.02.2008 и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Представители общества и комитета возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы суда соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ОАО «Витязево» (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 02.10.2006, предметом которого является недвижимое имущество – многолетние насаждения (виноградники), расположенные в городе-курорте Анапа (поселок Витязево) на земельном участке площадью 118 га, принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Цена имущества составляет 2 260 тыс. рублей, которая определена сторонами на основании отчета об оценке недвижимого имущества № 223 (пункт 2.1). В договоре указано также, что многолетние насаждения (виноградники) принадлежат продавцу (ОАО «Витязево») на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2003 № 23-01.26-16.2003-319 (л. д. 29 – 32).

По акту от 10.10.2006 многолетние насаждения (виноградники различных сортов винограда) переданы покупателю (л. <...>), который перечислил продавцу сумму, указанную в договоре от 02.10.2006 (л. д. 71 – 73).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие комитета в оформлении обществу имущественного комплекса (виноградников), а также обязать его заключить договор купли-продажи земельных участков под указанным недвижимым имуществом. Заявление мотивировано тем, что бездействие органа местного самоуправления не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права общества в предпринимательской сфере.

Доказательства обращения общества в администрацию (комитет) с заявлением о приобретении в собственность спорных земельных участков в деле отсутствуют. Вместе с тем, из отзыва комитета следует, что представленные обществом при подаче заявления о выкупе документы не содержали сведений о перешедших к заявителю правах на земельные участки, занятые многолетними насаждениями (виноградниками). Поэтому оснований для заключения с обществом договора купли-продажи спорных участков не имелось (л. <...>).

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органа местного самоуправления, если полагает, что указанное действие (бездействие) не соответствует закону (иному нормативному правовому акту) и нарушает ее права в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим объектом недвижимости (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В решении от 20.02.2008 суд указал, что приобретенные обществом многолетние насаждения (виноградники) принадлежали ОАО «Витязево» (продавцу) на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2003. Из пункта 1.2 договора от 02.10.2006 также следует, что право собственности продавца на недвижимое имущество подтверждается свидетельством от 27.07.2003 № 23-01.26-16.2003-319. Между тем в деле отсутствуют доказательства государственной регистрации права собственности на многолетние насаждения (виноградники) за ОАО «Витязево» (продавцом имущества), а также государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к обществу (покупателю). При таких обстоятельствах вывод суда о том, что общество вправе приватизировать спорные земельные участки на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является преждевременным.

При разрешении спора суд, сославшись на пункт 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», исходил из того, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. Поэтому обязанность по заключению договора купли-продажи спорных земельных участков должна быть возложена на муниципальное образование (в лице комитета).

Однако суд не учел следующее.

В статье 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 5 названной статьи к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены участки в пределах особо охраняемых природных территорий. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно оздоровительных местностей и курортов (статья 96 Кодекса).

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Поэтому земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа, являются федеральной собственностью. Уполномоченным органом, осуществляющим функции по управлению и распоряжению федеральной собственностью, является территориальное управление, которое судом к участию в деле не привлекалось.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

Из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» следует, что курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение.

Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1992 № 1954 «О федеральном курортном регионе Анапа» району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совмина РСФСР от 30.01.1885 № 45 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае», придан статус федерального курортного региона.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р территория города-курорта Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Однако действующее законодательство не предусматривает возможности приватизации земель особо охраняемых природных территорий (пункт 8 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В нарушение указанных норм права суд при разрешении спора не проверил относимость спорных земельных участков к землям особо охраняемых природных территорий, не подлежащих приватизации. Между тем данное обстоятельство существенно влияет на выводы о законности (незаконности) бездействия комитета и наличии у него полномочий по заключению договоров купли-продажи спорных земельных участков.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций.

Поскольку суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, а его выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, решение от 21.02.2008 следует отменить, дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. При новом рассмотрении суду необходимо привлечь к участию в деле территориальное управление; исследовать вопрос о том, находятся ли спорные участки в границах зон санитарной охраны курорта федерального значения; оценить имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства с учетом указаний, изложенных в настоящем постановлении; принять обоснованный и законный судебный акт.

Ссылка заинтересованного лица на Федеральный закон от 09.12.2008 № 244-ФЗ, регулирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, не принимается. Указанный закон в спорный период не действовал; на дату вынесения кассационного постановления он не вступил в силу (статья 6 Федерального закона от 14.06.1994 № 5-ФЗ); из содержания закона не следует, что он имеет обратную силу.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при новом рассмотрении дела с учетом суммы, уплаченной территориальным управлением при подаче кассационной жалобы (л. д. 104).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2008 по делу № А32-22185/2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи К.К. Айбатулин

Л.В. Белоусова

При разрешении спора не проверил относимость спорных земельных участков к землям особо охраняемых природных территорий, не подлежащих приватизации. Между тем данное обстоятельство существенно влияет на выводы о законности (незаконности) бездействия органа местного самоуправления по вопросу о заключении договоров купли-продажи земли и наличии у него полномочий на подписание таких договоров.