Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель, арендодатель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу «ТАНДЕР» (далее – ответчик, общество, арендатор, АО «ТАНДЕР») о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20 в размере 600070,36 руб., договорной неустойки 30660,84 руб., убытков (50000 руб. +
5000 руб. + 15276,53 руб.), судебных расходов 15615 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 122-125).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2022 по делу
№ А32-24313/2021 в удовлетворении исковых требований оказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд не учел отсутствие причинно-следственной связи между виной истца и невозможностью своевременно зарегистрировать заключенный между сторонами договор аренды, что повлекло за собой неправомерные удержания в отношении истца со стороны ответчика. Вина и ответственность за отказ Ростреестра в регистрации договора аренды лежит на АО «Тандер». В силу п. 4.1.23. договора арендодатель обязуется самостоятельно и за свой и за свой счет не позднее 20.03.2020 изготовить технический план объекта для государственной регистрации договора. Согласно уведомлению Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК от 19.03.2020 № 23/021/002851/2020-4351 государственная регистрация аренды в отношении объекта была приостановлена по причине не предоставления на электронном носителе всех документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета. В заключении кадастрового инженера ФИО4 от 30.04.2020 установлено, что произведена реконструкция нежилого помещения и образовано 3 обособленных помещения, ввиду чего установила невозможность составления технического плана в связи с реконструкцией. Требуемые Росреестром документы не могли быть истцом получены по причине произведенной ответчиком в здании реконструкции. Согласно п. 4.3.5. договора установлена обязанность арендатора не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя.

В отзыве на апелляционную жалобу АО «Тандер» указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представители ответчика не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № НврФ/7054/20 от 28.02.2020.

Согласно условиям договора, арендатору во временное владение и пользование предоставляется - нежилое помещение общей площадью 239 кв.м, расположенное на 1 этаже в помещении площадью 592,8 кв.м кадастровый номер 23:47:0307011:195 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск,
пр-т. Дзержинского, д. 136 кв. II, IV. Помещение, в котором находится объект, именуется в дальнейшем «здание».

Пункт 5.1. договора говорит о том, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги; платы с торгового оборота (процентная часть аренды).

Согласно пункту 5.2.3. договора - оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

П. 7.1. договора - за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.

П. 7.2. договора - за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать выплаты арендатором неустойки в размере, предусмотренном действующим законодательством.

Арендодатель (истец) выполнил все взятые на себя обязательства и предоставил помещение арендатору, что подтверждается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи помещения от 01.11.2016.

В настоящее время за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 600070,36 руб.; неустойка за период с 10.11.2019 по 25.10.2021 в размере 30660,84 руб.

Согласно пункту 4.1.22. договора установлена обязанность арендодателя самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 25.05.2020 обеспечить согласование проводимой арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке; внесение изменений в ЕГРН, отражающих проведенную арендатором перепланировку / реконструкцию объекта и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН.

23.11.2020 в адрес истца поступила претензия от ответчика с требованием в течение 7 календарных дней исполнить пункт 4.1.22. договора и предоставить разрешение администрации на перепланировку помещения.

08.09.2020 от ответчика в адрес истца поступило письмо с приложением заявления в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО
г. Новороссийска (исх. № 113 от 14.04.2020), в котором указано, что на основании договора аренды АО «ТАНДЕР» планирует выполнение капитального ремонта арендуемого у истца помещения. В соответствии с проектной документацией строительно-монтажные работы, выполняемые на объекте отнесены к виду градостроительной деятельности-капитальный ремонт. Ответчик, сославшись на пункт 4.1. части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (выдача разрешений на строительство не требуется в случае капитального ремонта для объектов капитального строительства), указал на отсутствие необходимости получать разрешение на строительство / реконструкцию / перепланировку помещения, так как данные работы подходят якобы под категорию капитального ремонта помещения и просил подтвердить, что на проведение капитального ремонта разрешение не требуется.

08.09.2020 от ответчика в адрес истца поступило письмо с приложением ответа от Управления архитектуры и градостроительства администрации МО
г. Новороссийска (исх. № 02.03-1.3.3223/20 от 28.04.2020), в котором указано, что в силу пункта 1 части 1 статьи 55.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определение недостатка работ, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, осуществляется членами управления СРО, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Подготовка заключений о конструктивном состоянии и безопасности реконструируемых объектов капитального строительства выходит за полномочия Управления архитектуры и градостроительства. Согласно пункту 4.1. части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (выдача разрешений на строительство (соответственно и ввод в эксплуатацию) не требуется в случае капитального ремонта для объектов капитального строительства.

Истцом приняты меры по государственной регистрации договора аренды от 28.02.2020. Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество подано в регистрирующий орган 13.03.2020, что подтверждается распиской в получении государственным регистратором требуемых документов от 13.03.20120
№ 23/021/001/851/2020-4351.

Плановая дата 26.03.2020 регистрации была приостановлена в связи с необходимостью предоставить технический план здания на электронном носителе. Для заказа технического плана арендодатель обратился к кадастровому инженеру, который пояснил, что в помещении произошла реконструкция. Только в этот момент арендодатель был проинформирован о проведенной арендатором реконструкции, а не произведенном капительном ремонте как было истцу известно.

Согласно п. 4.3.5. договора установлена обязанность арендатора не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя.

Таким образом, договор аренды № НврФ/7054/20 не подлежит регистрации по причине произведенной арендатором реконструкции без соответствующего разрешения. Фактически арендатор использует имущество с нарушением условий заключенного договора.

Истец указывает, что договором не предусмотрена обязанность арендодателя не входило условие предоставить разрешение на реконструкцию до начала работ.

Согласно правовой позиции истца, заинтересованному в эксплуатации объекта лицу необходимо было позаботиться об правомерной реконструкции до выполнения ремонтных работ. АО «Тандер» в связи с приостановлением государственной регистрации договора аренды (т. 1, л.д. 166) по причине, за которую, как оно считает, несет ответственность истец, арендную плату в рассматриваемый период внесло в размере, уменьшенном на 20 %.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основаниями для обращения в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20, договорной неустойки, судебных расходов, затрат на приведение нежилого помещения в соответствие с установленными требованиями: по договору № 42/21-383 с Краевым БТИ в размере 50000 руб., за схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с ООО «НОГЕОПЛАН» в размер 5000 руб., по договору № 47/21-1750 с Краевым БТИ в размере 15276,53 руб.

Проанализировав условия договора аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20, суд первой инстанции правомерно определил , что между сторонами сложились отношения, регулируемые параграфом 1 (общие положения об аренде) главы 34 (аренда) Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 указанной статьи).

Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, приведенным в Информационном письме от 01.06.2000 № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности помещение, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения.

Учитывая, что объектом договора является частью нежилого помещении площадью 592,8 кв.м кадастровый номер 23:47:0307011:195, в целях осуществления государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, одновременно с регистрацией договора аренды должен быть произведен государственный кадастровый учет части нежилого помещения -
239 кв.м (объект).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 статьи 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны обязательства, действуя при осуществлении ими предпринимательской деятельности, могут своим соглашением предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанные с нарушением обязательства его стороной (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.). Соглашением сторон должен быть определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения.

Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что в силу пунктов 1 и 5 статьи 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашением сторон обязательства может быть прямо установлена обязанность одной из них возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных обстоятельств, каким-либо образом связанных с исполнением, изменением или прекращением обязательства либо его предметом, и не являющихся нарушением обязательства.

По смыслу статьи 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение потерь допускается, если будет доказано, что они уже понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. При этом сторона, требующая выплаты соответствующего возмещения, должна доказать наличие причинной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и ее потерями.

Стороны договора согласовали, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату (п. 5.1 договора), которая состоит из:

- постоянной части арендной платы;

- переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги;

- платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы).

В соответствии с п. 5.2.1. договора: постоянная часть арендной платы составляет 167300 руб., без НДС, в месяц.

По условиям договора аренды, арендодатель принял на себя, в том числе следующие обязательства:

- самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 25.05.2020 обеспечить: согласование проводимой арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке; внесение изменений в ЕГРН. отражающих проведенную арендатором перепланировку / реконструкцию объекта и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН (п. 4.1.22 договора);

- самостоятельно и за свой счет не позднее 20.03.2020 изготовить технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (п. 4.1.23 договора);

- арендодатель обязуется предоставить в орган регистрации прав технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (п. 10.5 договора).

Пунктом 5.7. договора аренды, стороны согласовали право арендатора на снижение размера арендной платы в одностороннем порядке, а именно: стороны в соответствии со статьёй 406.1. Гражданского кодекса Российской Федерации договорились, что в случае приостановления (отказа, оставления без рассмотрения) государственной регистрации договора по причинам, за которые отвечает арендодатель, последний возмещает имущественные потери арендатора путем уменьшения общего размера арендной платы (постоянной части и платы с торгового оборота) на 20% (двадцать процентов) со дня приостановления государственной регистрации до дня возобновления государственной регистрации. Изменение размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании уведомления арендатором арендодателя в письменной форме или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя.

Согласно п. 7.19 договора аренды в случае нарушения возложенной на арендодателя обязанности по легализации перепланировки / переустройства / реконструкции последний обязуется уплатить арендатору пени в размере 0,1% от размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, что по состоянию 04.08.2020 арендодателем не выполнены предусмотренные договором обязательства, пункты 4.1.22, 4.1.23, 10.5, реализуя предусмотренные договором аренды права арендатор, вручил арендодателю уведомление о снижении размера арендной платы, на 20% в соответствии с п. 5.7 договора аренды.

Субарендатором объект принят в аренду именно на таких условиях, поскольку при отсутствии государственной регистрации права собственности на объект и, как следствие, договора аренды, субарендатор лишался возможности использовать объект в полном объеме для целей, определенных договором, в том числе получить лицензию на фармацевтическую деятельность.

Невыполнение арендодателем указанных договорных обязательств подтверждается материалами дела.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг № 23/021/001/851/2020-4351, арендодателем 13.03.2020 на государственную регистрацию предоставлено только заявление о государственной регистрации прав, квитанция об оплате государственной пошлины, заключенный сторонами договор аренды.

Таким образом, ни заявление о государственном кадастровом учете, ни технический план на арендуемую ответчиком площадь помещения на государственную регистрацию арендодателем не представлены.

Кроме того, договор аренды не зарегистрирован по причине подачи 29.04.2020 арендодателем заявления о прекращении государственной регистрации, что следует из соответствующего уведомления Росреестра от 30.04.2020
№ 23/021/001/851/2020-4351.

Сведений о невозможности осуществления государственной регистрации договора аренды по причинам, за которые отвечает арендатор, а также о нарушении арендатором условий договора аренды, материалы дела не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что до настоящего времени арендодателем обязательства предусмотренные договором аренды не выполнены, доказательств не выполнения арендодателем обязательств по вине арендатора материалы дела не содержат, действия арендатора по снижению размера постоянной части арендной платы являются правомерными, ввиду чего, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20, договорной неустойки.

Относительно требований о взыскании убытков (затрат на расходы по приведению нежилого помещения в соответствие с установленными требованиями: по договору № 42/21-383 с Краевым БТИ в размере 50000 руб., за схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с ООО «НОГЕОПЛАН» в размер 5000 руб., по договору № 47/21-1750 с Краевым БТИ в размере 15276,53 руб.) судом апелляционной инстанции предложено протокольным определением от 14.04.2022 истцу представить нормативно правовое обоснование каждого требования, определение предпринимателем не исполнено. Материалы дела не содержат таковых обоснований.

При заключении договора стороны исходили из того факта, что договор аренды подлежит регистрации силами и за счет средств арендодателя, что нашло свое отражение в пунктах 4.1.23, 5.7, 10.4, 10.5, 10.9, при этом документы на регистрацию должны были быть поданы не позднее 20.03.2020, что следует из совокупного толкования п. 4.1.23, 10.4.

Арендодатель принял на себя обязательства самостоятельно, не позднее 25.05.2020, согласовать проведенные арендатором подготовительные работы в объекте (реконструкцию, переоборудование, перепланировку) в установленном законодательством порядке, а также внести изменения в ЕГРН, отражающие проведенную арендатором перепланировку / реконструкцию объекта и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН, что прямо закреплено в пункте 4.1.22 договора аренды.

Технический план для целей государственной регистрации договора аренды арендодатель должен был изготовить - до 20.03.2020 (п. 4.1.23. договора аренды), т.е. подготовить техническую документацию исключительно на часть арендуемого помещения в том состоянии, в котором оно находилось в момент приема-передачи объекта аренды согласно схеме, отраженной приложении №1 к договору аренды.

В последующем истец должен был обратиться в регистрирующий орган с заявлением о кадастровом учете части здания переданного в аренду с одновременной регистрацией договора аренды.

Договор аренды заключен сторонами 28.02.2020 соответственно у арендодателя имелось 20 дней для подготовки технического плана.

Вместе с тем, технический план на арендуемую площадь в соответствии с приложением №1 к договору аренды истцом изготовлен не был.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отмечает, что по всем заявленным расходам истец не доказал наличие нарушения обязательств со стороны ответчика, повлекшее несение истцом соответствующих расходов, а также наличие причинно-следственной связи между действиями/бездействиями ответчика и указанными затратами истца.

В дополнении к апелляционной жалобе истец указал на недоказанность возникших потерь у ответчика (пункт 5.7. договора), а также на упущение судом первой инстанции обстоятельств, которые повлекли за собой невозможность проведения регистрации.

Отсутствие зарегистрированного договора аренды, в силу законодательства о лицензировании фармацевтической деятельности в Российской Федерации, является объективным препятствием для получения лицензии на такую деятельность, что в данном случае, безусловно, предполагает несение арендатором потерь, вызванных невозможностью использования объекта для фармацевтической деятельности.

Доводы истца о проведении ответчиком реконструкции и отсутствия ее согласования в установленном законом порядке, отклоняются апелляционным судом, как документально не подтвержденные.

Представители ответчика в судебном заседании апелляционного суда представили выписку из ЕГРП от 29.04.2022 на помещение с кадастровым номером 23:47:0307011:195, в разделе 8 которой (план расположения помещения) указано помещение, переданное в аренду ответчику.

В части решения о возвращении заявления истца о принятии обеспечительных мер апелляционная жалоба доводов не содержит.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (чек-ордер № 4998 от 24.02.2022, платежное поручение № 8 от 15.03.2022) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2022 по делу
№ А32-24313/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.А. Маштакова

Судьи В.Л. Новик

Б.Т. Чотчаев