Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – акционерного общества «Тандер» (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) – Овчарова А.А. (доверенность от 01.09.2021) и Потапова А.В. (доверенность от 12.01.2022), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя Популиди Валентины Сергеевны (ИНН 231506030133, ОГРНИП 304231519700129), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Популиди Валентины Сергеевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2022 по делу № А32-24313/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Популиди Валентина Сергеевна (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд к акционерному обществу «Тандер» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просила взыскать:

– задолженность по арендной плате в размере 600 070 рублей 36 копеек по договору аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20;

– договорную неустойку в размере 30 660 рублей 84 копеек;

– убытки в размере 70 276 рублей 53 копеек;

– судебные расходы в размере 15 615 рублей (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 401, 406.1, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 55, 55.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивирован следующим. Договор аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20 не зарегистрирован предпринимателем (арендодателем) в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в связи с произведенной обществом (арендатором) незаконной (без получения соответствующего разрешения) реконструкцией предоставленного во временное пользование нежилого помещения. В этой связи отсутствовали основания для одностороннего уменьшения обществом размера арендной платы, мотивированного нарушением предпринимателем обязанности по государственной регистрации договора (пункт 5.7 договора аренды). Действия общества по уменьшению размера арендной платы в отсутствие к тому законных оснований повлекли возникновение у него задолженности по договору аренды нежилого помещений от 28.02.2020 № НврФ/7054/20, на которую предпринимателем начислена неустойка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 17.05.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 28.02.2020 № НврФ/7054/20 аренды нежилого помещения площадью 239 кв. м, расположенного на первом этаже в помещении
площадью 592,8 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307011:195 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 136, кв. II, IV. Срок действия договора установлен до 28.02.2030 (включительно). По условиям договора (пункт 5.1) арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги; платы с торгового оборота (процентная часть аренды). Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункт 5.2.3). За неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с условиями договора и действующим законодательством (пункт 7.1). За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать выплаты арендатором неустойки в размере, предусмотренном действующим законодательством (пункт 7.2). Арендодатель самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 25.05.2020 обязуется обеспечить согласование проводимой арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке; внесение изменений в ЕГРН. отражающих проведенную арендатором перепланировку/реконструкцию объекта и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН (пункт 4.1.22). Арендодатель самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 20.03.2020 изготовить технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (пункт 4.1.23). Арендодатель обязуется предоставить в орган регистрации прав технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (пункт 10.5). Арендатору договором предоставлено право на снижение размера арендной платы в одностороннем порядке. В случае приостановления (отказа, оставления без рассмотрения) государственной регистрации договора по причинам, за которые отвечает арендодатель, последний возмещает имущественные потери арендатора путем уменьшения общего размера арендной платы (постоянной части и платы с торгового оборота) на 20% со дня приостановления государственной регистрации до дня возобновления государственной регистрации. Изменение размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании уведомления арендатором арендодателя в письменной форме или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя (пункт 5.7). В случае нарушения возложенной на арендодателя обязанности по легализации перепланировке/переустройству/реконструкции он обязуется уплатить арендатору пени в размере 0,1% от размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.19). Арендодатель предоставил нежилое помещение арендатору, что подтверждается подписанным сторонами актом. Предприниматель 23.11.2020 получила от общества претензию с требованием в течение 7 календарных дней исполнить пункт 4.1.22 договора и предоставить разрешение администрации на перепланировку помещения. От общества 08.09.2020 предпринимателю поступило письмо от 14.04.2020 № 113 с приложением заявления в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Новороссийска (далее – управление архитектуры), в котором указано, что на основании договора аренды общество планирует выполнение капитального ремонта арендуемого помещения. В соответствии с проектной документацией строительно-монтажные работы, выполняемые на объекте, отнесены к виду градостроительной деятельности – капитальный ремонт. Общество со ссылкой на пункт 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса указало на отсутствие необходимости получать разрешение на строительство/реконструкцию/перепланировку помещения, так как выполняемые работы относятся к капитальному ремонту и просило подтвердить, что на проведение капитального ремонта разрешение не требуется. Также от общества предпринимателю поступило письмо с приложением ответа от управления архитектуры (от 28.04.2020 № 02.03-1.3.3223/20). В нем указано, что в силу пункта 1 части 1 статьи 55.1 Градостроительного кодекса определение недостатка работ, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, осуществляется членами управления СРО, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Подготовка заключений о конструктивном состоянии и безопасности реконструируемых объектов капитального строительства выходит за полномочия управления архитектуры. Согласно пункту 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство (соответственно и ввод в эксплуатацию) не требуется в случае капитального ремонта для объектов капитального строительства. Предприниматель предприняла меры по государственной регистрации договора аренды. Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество подано в регистрирующий орган 13.03.2020, что подтверждается распиской в получении документов от 13.03.20120
№ 23/021/001/851/2020-4351. Плановая дата 26.03.2020 регистрации была приостановлена в связи с необходимостью предоставить технический план здания на электронном носителе. Для заказа технического плана арендодатель обратился к кадастровому инженеру, который дал заключение о том, что в помещении произошла реконструкция. Договором (пункт 4.3.5) предусмотрена обязанность арендатора не производить реконструкцию/перепланировку/капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя. Следовательно, договор от 28.02.2020 № НврФ/7054/20 не мог быть зарегистрирован ввиду произведенной обществом без получения соответствующего разрешения реконструкции нежилого помещения. Арендодатель полагает, что арендатор фактически использует имущество с нарушением условий заключенного договора. Истец указывает, что договором не предусмотрена обязанность арендодателя предоставить разрешение на реконструкцию до начала работ. Общество, ссылаясь на приостановление государственной регистрации договора аренды по причине, за которую несет ответственность истец, в рассматриваемый период внесло арендную плату в размере, уменьшенном на 20% (пункт 5.7 договора). Предприниматель полагает такое уменьшение необоснованным и указывает на наличие у общества задолженности по арендной плате в размере 600 070 рублей 36 копеек, на которую он начислил договорную неустойку в размере 30 660 рублей 84 копеек. Также, по мнению предпринимателя, обществом ему причинены убытки, включающие затраты на приведение нежилого помещения в соответствие с установленными требованиями: по договору № 42/21-383, заключенному с Краевым БТИ, в размере 50 тыс. рублей; за схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную ООО «Ногеоплан», в размере 5 тыс. рублей; по договору № 47/21-1750 с Краевым БТИ в размере 15 276 рублей 53 копеек. Ссылаясь на данные обстоятельства, предприниматель обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 406.1, 421, 422, 432, 606, 609, 610, 616, 651 Гражданского кодекса, статьей 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Учтены судами также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Стороны согласовали в договоре следующие обязанности арендодателя. Не позднее 20.03.2020 изготовить технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора. Не позднее 25.05.2020 обеспечить согласование проводимой арендатором реконструкции/переоборудования/перепланировки объекта в установленном законодательством порядке; внесение изменений в ЕГРН. отражающих проведенную арендатором перепланировку/реконструкцию объекта и предоставление арендатору актуальной выписки из ЕГРН. Арендодатель обязуется предоставить в орган регистрации прав технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (пункт 10.5). Стороны также согласовали право арендатора на снижение размера арендной платы в одностороннем порядке в случае приостановления (отказа, оставления без рассмотрения) государственной регистрации договора по причинам, за которые отвечает арендодатель. В этом случае арендодатель возмещает имущественные потери арендатора путем уменьшения общего размера арендной платы (постоянной части и платы с торгового оборота) на 20% со дня приостановления государственной регистрации до дня возобновления государственной регистрации. Изменение размера арендной платы в соответствии с данным пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании уведомления арендатором арендодателя (пункт 5.7). Судами установлено, что по состоянию на 04.08.2020 арендодателем не выполнены обязательства, установленные пунктами 4.1.22, 4.1.23, 10.5 договора, в связи с чем, арендатор вручил арендодателю уведомление о снижении размера арендной платы. В отсутствие государственной регистрации договора аренды у арендатора отсутствует возможности использовать нежилое помещение в полном объеме для целей, определенных договором, в том числе, получить лицензию на фармацевтическую деятельность. Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг № 23/021/001/851/2020-4351 арендодателем 13.03.2020 на государственную регистрацию предоставлено только заявление о государственной регистрации прав, квитанция об оплате государственной пошлины, заключенный сторонами договор аренды. Таким образом, ни заявление о государственном кадастровом учете, ни технический план на арендуемую ответчиком площадь помещения, на государственную регистрацию арендодателем не представлены. Договор аренды не зарегистрирован ввиду подачи 29.04.2020 арендодателем заявления о прекращении государственной регистрации, что следует из соответствующего уведомления регистрирующего органа от 30.04.2020 № 23/021/001/851/2020-4351. Сведений о невозможности осуществления государственной регистрации договора аренды по причинам, за которые отвечает арендатор, а также о нарушении арендатором условий договора аренды, материалы дела не содержат. Установив, что арендодателем предусмотренные договором аренды обязательства не выполнены, доказательств вины арендатора материалы дела не содержат, действия последнего по снижению размера постоянной части арендной платы признаны судами правомерными. В этой связи судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойки по договору от 28.02.2020 № НврФ/7054/20. Отказ в удовлетворении требования предпринимателя о взыскании с общества убытков суды мотивировали следующим. Истец просит возместить понесенные им расходы по приведению нежилого помещения в соответствие с установленными требованиями. Предпринимателю предложено нормативно обосновать данное требование, однако соответствующее правовое обоснование в материалы дела не представлено. При заключении договора аренды стороны исходили из того, что он подлежит регистрации силами и за счет средств арендодателя. При этом документы на регистрацию должны быть поданы не позднее 20.03.2020, что следует из совокупного толкования пунктов 4.1.23, 10.4 договора аренды. Также арендодатель принял на себя обязательства самостоятельно, не позднее 25.05.2020, согласовать проведенные арендатором подготовительные работы в объекте (реконструкцию, переоборудование, перепланировку), а также внести изменения в ЕГРН, отражающие проведенную арендатором перепланировку/реконструкцию и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН. Технический план для целей государственной регистрации договора арендодатель должен был изготовить до 20.03.2020 (пункт 4.1.23). Предпринимателю необходимо было подготовить техническую документацию исключительно на часть нежилого помещения в том состоянии, в котором оно находилось в момент приема-передачи объекта согласно схеме, отраженной приложении № 1 к договору аренды. В последующем истец должен был обратиться в регистрирующий орган с заявлением о кадастровом учете части здания, переданного ответчику в аренду, с одновременной регистрацией договора аренды. Договор аренды заключен сторонами 28.02.2020, у арендодателя имелось 20 дней для подготовки технического плана. Однако технический план на арендуемую площадь в соответствии с приложением № 1 к договору истцом не изготовлен. Исходя из указанных обстоятельств, предприниматель не доказал нарушение обязательств обществом, повлекшее несение истцом соответствующих расходов, а также наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и заявленными в иске расходами. Довод предпринимателя о проведении обществом в арендуемом помещении реконструкции в отсутствие ее согласования, отклонен апелляционным судом как документально не подтвержденный. Кроме того, в судебное заседание апелляционного суда представлена выписка из ЕГРН от 29.04.2022 на объект с кадастровым номером 23:47:0307011:195, в разделе 8 которой (план расположения помещения) отражено нежилое помещение, переданное предпринимателем в аренду обществу.

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды не учли, что общество произвело несанкционированную перепланировку, которая повлекла невозможность регистрации договора аренды. До начала проведения перепланировочных работ общество должно было предпринять меры к получению соответствующего разрешения (подготовить проект, предоставить арендодателю для дальнейшего согласования). Однако этого сделано не было. Перепланировка/реконструкция помещения завершена к 01.04.2020 без получения в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию. При этом пунктом 4.3.5 договора установлена обязанность арендатора не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя. Таким образом, вина в отказе регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды лежит на обществе. Требуемые регистрирующим органом документы не могли быть получены предпринимателем ввиду незаконно произведенной обществом в здании реконструкции. Судебные инстанции также не приняли во внимание, что условия договора аренды носят противоречивый характер. Согласно пункту 4.1.23 договора арендодатель обязуется самостоятельно и за свой за свой счет не позднее 20.03.2020 изготовить технический план объекта для государственной регистрации договора. Однако в приложении № 4 к договору, в котором отражен расчет стоимости ремонтных работ (Раздел 5. Технический план, документация, проект), обязанность предоставить технический план лежит на арендаторе. Приложения имеют равную юридическую силу с текстом договора аренды. Общество предоставило предпринимателю проект работ и техническую документацию. Однако арендатор в одностороннем порядке посчитал изготовление технического плана обязанностью арендодателя. Вывод апелляционного суда о документальной неподтвержденности довода истца о проведении ответчиком реконструкции и отсутствии ее согласования в установленном законом порядке является необоснованным. Факт произведенной перепланировки подтвержден обществом в суде и предоставленным в дело проектом, который также подлежит согласованию. Проект на перепланировку предоставлен ответчиком в процессе судебного разбирательства. При этом обязанность по предоставлению проекта закреплена за обществом приложением № 4 к договору аренды. Несостоятелен и вывод судебных инстанций о наличии законных оснований для уменьшения (на 20%) обществом размера постоянной части арендной платы, не несущим каких-либо экономических потерь в связи с отсутствием факта государственной регистрации договора от 28.02.2020 № НврФ/7054/20.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, в жалобе истец намеренно смешивает установленные договором обязанности арендодателя по подготовке технического плана с последующей регистрацией договора и обязанности арендодателя согласовать проведенные арендатором работы, внести соответствующие изменения в ЕГРН. Технический план для целей государственной регистрации договора аренды арендодатель должен был изготовить до 20.03.2020, то есть подготовить техническую документацию исключительно на часть арендуемого помещения в том состоянии, в котором оно находилось в момент приема-передачи объекта аренды согласно схеме, отраженной приложении № 1 к договору. В последующем предприниматель должен был обратиться в регистрирующий орган с заявлением о кадастровом учете объекта, переданного в аренду, с одновременной регистрацией договора, который заключен сторонами 28.02.2020. Следовательно, у арендодателя имелось 20 дней для подготовки технического плана. Технический план на арендуемую площадь в соответствии с приложением № 1 к договору истцом изготовлен не был, что и явилось причиной приостановления государственной регистрации. Довод жалобы о том, что приложение № 4 к договору содержит расчет стоимости работ, в том числе, по подготовке технического плана, основан на неверном толковании и применении условий договора аренды. В приложении № 4 к договору (Расчет стоимости ремонтных работ) указана стоимость технического плана, подготавливаемого за счет арендатора, но уже после проведения ремонтных работ в арендуемом объекте. На момент рассмотрения дела в суда первой и апелляционной инстанций, истцом не представлены документы, позволявшие обеспечить одновременную регистрацию договора аренды и постановку на кадастровый учет части нежилого помещения, являющейся объектом аренды по договору. Обязательства, предусмотренные пунктами 4.1.22, 4.1.23, 10.5 договора аренды, предпринимателем не выполнены. Довод арендодателя о проведении арендатором реконструкции без согласования в установленном законом порядке, правового значения для рассмотрения данного дела не имеет. Доказательства осуществления обществом после заключения договора реконструкции арендуемых помещений в деле отсутствуют. Проводимые ответчиком в арендуемых помещениях строительно-монтажные работы были не только согласованы истцом (пункт 3.5, приложения №№ 3, 4 к договору аренды), но и приняты на себя обязательства по согласованию проводимых ответчиком строительно-монтажных работ в арендуемом помещении и внесению изменений в ЕГРН (пункт 4.1.22). Также в настоящее время договор аренды зарегистрирован силами арендодателя, без оформления какой-либо разрешительной документации, в связи с чем, арендатор вносит плату по договору в размере, ранее в нем согласованном сторонами. Это свидетельствует об отсутствии препятствий в надлежащем и своевременном исполнении арендодателем обязательства по регистрации договора аренды недвижимого имущества в согласованный срок. Довод предпринимателя об отсутствии доказательств несения обществом экономических потерь правового значения не имеет. Право на снижение арендной платы обусловлено юридическим фактом отсутствия регистрации договора и не поставлено в зависимость от наступления (либо неизбежности наступления) таких потерь.

В судебном заседании представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Предприниматель, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 28.02.2020 № НврФ/7054/20 аренды нежилого помещения площадью 239 кв. м, расположенного на первом этаже в помещении площадью 592,8 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307011:195 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, проспект Дзержинского, д. 136, кв. II, IV. Срок действия договора установлен до 28.02.2030 (включительно). По условиям договора (пункт 5.1) арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги; платы с торгового оборота (процентная часть аренды). Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункт 5.2.3). За неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с условиями договора и действующим законодательством (пункт 7.1). За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать выплаты арендатором неустойки в размере, предусмотренном действующим законодательством (пункт 7.2). Арендодатель самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 25.05.2020 обязуется обеспечить согласование проводимой арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке; внесение изменений в ЕГРН. отражающих проведенную арендатором перепланировку/реконструкцию объекта и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН (пункт 4.1.22). Арендодатель самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 20.03.2020 изготовить технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (пункт 4.1.23). Арендодатель обязуется предоставить в орган регистрации прав технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (пункт 10.5). Арендатору договором предоставлено право на снижение размера арендной платы в одностороннем порядке. В случае приостановления (отказа, оставления без рассмотрения) государственной регистрации договора по причинам, за которые отвечает арендодатель, последний возмещает имущественные потери арендатора путем уменьшения общего размера арендной платы (постоянной части и платы с торгового оборота) на 20% со дня приостановления государственной регистрации до дня возобновления государственной регистрации. Изменение размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании уведомления арендатором арендодателя в письменной форме или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя (пункт 5.7). В случае нарушения возложенной на арендодателя обязанности по легализации перепланировке/переустройству/реконструкции он обязуется уплатить арендатору пени в размере 0,1% от размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.19).

Арендодатель предоставил нежилое помещение арендатору, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.

Предприниматель 23.11.2020 получила от общества претензию с требованием в течение 7 календарных дней исполнить пункт 4.1.22 договора и предоставить разрешение администрации на перепланировку помещения.

От общества 08.09.2020 предпринимателю поступило письмо от 14.04.2020 № 113 с приложением заявления в управление архитектуры, в котором указано, что на основании договора аренды общество планирует выполнение капитального ремонта арендуемого помещения. В соответствии с проектной документацией строительно-монтажные работы, выполняемые на объекте, отнесены к виду градостроительной деятельности – капитальный ремонт. Общество указало на отсутствие необходимости получать разрешение на строительство/реконструкцию/перепланировку помещения, так как выполняемые работы относятся к капитальному ремонту и просило подтвердить, что на проведение капитального ремонта разрешение не требуется.

Также от общества предпринимателю поступило письмо с приложением ответа от управления архитектуры от 28.04.2020 № 02.03-1.3.3223/20. В нем указано, что определение недостатка работ, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, осуществляется членами управления СРО, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Подготовка заключений о конструктивном состоянии и безопасности реконструируемых объектов капитального строительства выходит за полномочия управления архитектуры. Выдача разрешений на строительство (соответственно и ввод в эксплуатацию) не требуется в случае капитального ремонта для объектов капитального строительства.

Предприниматель указывает, что во исполнение обязательств по договору аренды предпринял меры по его государственной регистрации. Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество подано в регистрирующий орган 13.03.2020, что подтверждается распиской в получении документов от 13.03.20120 № 23/021/001/851/2020-4351. Регистрация была приостановлена в связи с необходимостью предоставить технический план здания на электронном носителе. Для заказа технического плана арендодатель обратился к кадастровому инженеру, который дал заключение о том, что в помещении произошла реконструкция. Таким образом, арендатор фактически использует имущество с нарушением условий заключенного договора.

Однако общество, ссылаясь на приостановление государственной регистрации договора аренды по причине, за которую несет ответственность истец, в рассматриваемый период внесло арендную плату в размере, уменьшенном на 20% (пункт 5.7 договора).

Предприниматель полагает такое уменьшение необоснованным и указывает на наличие у общества задолженности по арендной плате в размере 600 070 рублей 36 копеек, на которую он начислил договорную неустойку в размере 30 660 рублей 84 копеек. Кроме того, обществом предпринимателю причинены убытки, включающие затраты на приведение нежилого помещения в соответствие с нормативно установленными требованиями: по договору № 42/21-383, заключенному с Краевым БТИ, в размере 50 тыс. рублей; за схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную ООО «Ногеоплан», в размере 5 тыс. рублей; по договору № 47/21-1750 с Краевым БТИ в размере 15 276 рублей 53 копеек.

Ссылаясь на данные обстоятельства, предприниматель обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (пункт 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав (абзац девятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из отсутствия (недоказанности истцом) правовых оснований для удовлетворения требования предпринимателя о взыскании с общества убытков. Из материалов дела не следует, что действиями общества предпринимателю причинены убытки в размере затрат на расходы по приведению нежилого помещения в соответствие с нормативно установленными требованиями. По всем заявленным расходам истец не доказал нарушение обязательств ответчиком, а также наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) общества и затратами предпринимателя.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в указанном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон (статья 327.1 Гражданского кодекса).

Соглашением сторон обязательства может быть установлена обязанность одной из них возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных обстоятельств, каким-либо образом связанных с исполнением, изменением или прекращением обязательства либо его предметом, и не являющихся нарушением обязательства (пункт 1 статьи 406.1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 606, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки по договору от 28.02.2020 № НврФ/7054/20. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что арендодатель не выполнил условия договора, согласованные сторонами в пунктах 4.1.22, 4.1.23 и 10.5. Поэтому общество, с учетом содержания пункта 5.7 договора, правомерно воспользовалось правом на одностороннее уменьшение в спорный период арендной платы на 20% в связи с неосуществлением предпринимателем действий, направленных на государственную регистрацию договора аренды по причинам, за которые отвечает истец.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (договор не зарегистрирован в связи с незаконно произведенной обществом реконструкции объекта аренды; условия договора от 28.02.2020 № НврФ/7054/20 противоречивы и не возлагают на арендодателя обязанность предоставить технический план; законных оснований для уменьшения обществом размера арендной платы не имелось) не принимаются. Указанные доводы проверялись судами при разрешении спора, они не опровергают судебные выводы по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 08.06.2022 № 23).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2022 по делу № А32-24313/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова