Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «РогСибАл» (ИНН 5007035121 ОГРН 1035001601513) – Схабо А.А. (доверенность от 11.01.2018), в отсутствие ответчика – территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РогСибАл» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу № А32-252/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «РогСибАл» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – территориальное управление) с исковым заявлением, в котором просило:

– признать недействительным пункт 3.1 договора от 01.08.2011 № 7700001781 в редакции дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 26.12.2013 с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, площадью 222 667 кв. м, с видом разрешенного использования: «Организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности», расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик в части применения ставки арендной платы в размере 17,22 руб./кв. м/год;

– признать недействительным пункт 1.2 дополнительного соглашения № 2 от 26.12.2013 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (договор аренды) от 01.08.2011 № 7700001781 с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, площадью 222 667 кв. м, с видом разрешенного использования: «Организация особо охраняемой природной территории регионального значения - природного орнитологического парка в Имеретинской низменности», расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик в части применения ставки арендной платы в размере 17,22 руб./кв. м/год;

– внести изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (договор аренды) от 01.08.2011 № 7700001781 с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, площадью 222 667 кв. м, с видом разрешенного использования: «Организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности», расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1 Размер годовой арендной платы с 26 декабря 2013 года за Участок составляет: Ставка арендной платы 3,04 руб./кв. м. Общая площадь земельного участка 222 667 кв. м: 222 667 кв. м х 3,04 руб./ кв. м = 676 907,68 рублей (расчет арендной платы «Шестьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот семь рублей 68 копеек (сумма арендной платы прописью)»;

В – внести изменения в Дополнительное соглашение от 26.12.2013 № 2 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (договор аренды) от 01.08.2011 № 7700001781, изложив пункт 1.2 Дополнительного соглашения от 26.12.2013 № 2 к договору в следующей редакции:

«3.1 Размер годовой арендной платы с 26 декабря 2013 года за Участок составляет: Ставка арендной платы 3,04 руб./кв. м. Общая площадь земельного участка 222 667 кв. м 222 667 кв. м х 3,04 руб./кв. м = 676 907,68 рублей (расчет арендной платы «Шестьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот семь рублей 68 копеек (сумма арендной платы прописью)» (с учетом уточнения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс)).

Исковые требования мотивированы необоснованным включением в договор аренды, заключенный с территориальным управлением, ставки в размере 17 рублей 22 копеек/кв. м (вместо 3 рублей 04 копеек/кв. м), исходя из вида разрешенного использования земельного участка: «Организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

В суд апелляционной инстанции от общества поступило ходатайство об отказе от иска в части требования о внесении изменений в дополнительное соглашение от 26.12.2013 № 2 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (договор аренды) от 01.08.2011 № 7700001781, и прекращении производства по делу в указанной части. Установив, что отказ от части иска подписан уполномоченным представителем общества, не нарушает прав других лиц и не противоречит закону, апелляционный суд принял отказ общества от иска в части указанного требования.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2017 решение от 07.06.2017 в части отказа общества от требования о внесении изменений в дополнительное соглашение от 26.12.2013 № 2 отменено, производство по указанному требованию прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения.

Судебные инстанции установили, что распоряжением территориального управления от 29.12.2006 № 04-04/4713С обществу (в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования) был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1 635 178,79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, для сельскохозяйственного использования. Во исполнение указанного распоряжения территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 29.01.2007 № 7700000689 на срок до 29.12.2055. На основании распоряжения территориального управления от 04.05.2009 № 394-р «О внесении изменений в договор аренды от 29.01.2007 № 7700000689» территориальное управление и общество заключили договор от 05.05.2009 № 7700001215 аренды земельного участка площадью 1 525 391,79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:74, находящегося по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13. По условиям договора участок, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта и предоставленный арендатору на срок до 29.12.2055, имеет вид разрешенного использования «для размещения олимпийских объектов». В соответствии с распоряжением территориального управления от 17.06.2009 № 643-р «О выделе земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:74» территориальное управление и общество заключили договор от 17.06.2009 № 7700001277 аренды земельного участка общей площадью 622 825 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:406. Указанный участок образован в результате выдела из ранее арендованного обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 с видом разрешенного использования «для размещения олимпийских объектов». На основании Протокола совещания от 27.07.2011 № ПР-05-20-36, утвержденного президентом ГК «Олимпстрой» и договора аренды от 17.06.2009 № 7700001277 территориальное управление и общество заключили договор от 01.08.2011 № 7700001781 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, общей площадью 223 024 кв. м, с разрешенным использованием «для размещения олимпийских объектов». Указанный договор 14.09.2011 прошел процедуру государственной регистрации (регистрационный номер 23-23-22/134/2011-314). По условиям договора размер годовой арендной платы за данный земельный участок составляет 3 840 473 рубля 28 копеек, исходя из ставки арендной платы, равной 17 рублям 22 копейкам за кв. м. Размер арендной платы определен в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 10.09.2008 № 270 «Об определении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов» (далее – приказ № 270; в настоящее время утратил силу в связи с принятием Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2003 № 109, содержащего аналогичные ставки арендной платы; далее – приказ № 109). Размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменениями рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 23.04.2013 № 362-р «Об изъятии земельного участка и иного объекта недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийских объектов федерального значения» дополнительным соглашением от 30.06.2013 в договор аренды от 01.08.2011 № 7700001781 внесены изменения. Площадь арендуемого обществом земельного участка составила 222 840 кв. м, разрешенное использование – организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности. Вид разрешенного использования земельного участка установлен в связи с утверждением Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.10.2010 № 103-ОИ проекта межевания территории для размещения 1-го этапа олимпийского объекта «Организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности» (далее – приказ № 103-ОИ). Указанная территория включает в себя земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:551, из которого впоследствии образован участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066. Главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято постановление от 01.10.2012 № 1140 «Об утверждении Положения о природном орнитологическом парке в Имеретинской низменности», включающее в себя территорию, в состав которой также вошел земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066. На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.07.2013 № 618-р «Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения», дополнительным соглашением от 26.12.2013 № 2 в договор аренды от 01.08.2011 № 7700001781 внесены изменения в части уменьшения площади (до 222 667 кв. м) арендуемого земельного участка. В названном соглашении отражено, что арендатору предоставляется участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 общей площадью 222 667 кв. м с разрешенным использованием «для размещения олимпийских объектов», в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, в связи с образованием участков с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1254, 23:49:0402037:1255. Пунктом 1.2 дополнительного соглашения от 26.12.2013 № 2 в пункт 3.1 договора аренды внесены изменения в части размера годовой арендной платы, который составил 3 834 325 рублей 74 копейки (определен исходя из ставки 17 рублей 22 копейки за кв. м и площади участка, равной 222 667 кв. м). Ссылаясь на незаконность применения ставки арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 в размере 17 рублей 22 копеек за кв. м, общество направил в адрес территориального управления письмо от 09.11.2016 № 03-05/1612 и проект дополнительного соглашения к договору от 01.08.2011 № 7700001781. Истец предложил установить годовую арендную плату за земельный участок в размере 676 907,68 рублей, исходя из ставки, равной 3,04 руб./кв. м и общей площади земельного участка, составляющей 222 667 кв. м. Указывая на нежелание территориального управления разрешить вопрос об изменении условий договора, общество обратилось в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции установили, что арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, имевший вид разрешенного использования «для размещения олимпийских объектов» (в последующем «организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности»), образован в соответствии с пунктом 218 Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 (далее – Программа; постановление утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Российской Федерации от 27.05.2015 № 507) и приказом № 148-ОИ. Программа включает Подпрограмму «Строительство олимпийских спортивных объектов и объектов, обеспечивающих их функционирование», состоящую из раздела «Олимпийские объекты» и раздела «Мероприятия». В пункт 218 Программы включено мероприятие, связанное со строительством олимпийских объектов – Организация особо охраняемой природной администрация территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности. Для обоснованного применения к отношениям сторон ставки арендной платы (в размере 17 рублей 22 копеек либо 3 рублей 04 копеек за кв. м) необходимо исходить категории земель, к которой отнесен участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066. В нарушение положений статьи 65 Кодекса общество документально не подтвердило, что спорный участок изменил категорию «земли населенных пунктов» на иную категорию земель – особо охраняемых территорий. Расположение участка в границах города Сочи с учетом его формирования в соответствии с пунктом 218 Программы само по себе не означает, что спорный земельный участок относится к категории земель особо охраняемых территорий. Утвердив приказы № 270 и № 109, законодатель придал землям, предоставленным (занятым) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой, и которые относятся к категории земель населенных пунктов, особый порядок использования (льготную ставку в размере 17 рублей 22 копеек за кв. м). Поэтому суды признали применение обществом при расчете размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 ставки арендной платы, равной 3 рублям 04 копейкам за кв. м, неправомерным. Поэтому судебные инстанции не усмотрели правовых оснований для признания недействительными пункта 3.1 договора аренды от 01.08.2011 № 7700001781 и пункта 1.2 дополнительного соглашения от 26.12.2013 № 2 к договору аренды, а также для внесения изменений в пункт 3.1 договора аренды от 01.08.2011 № 7700001781.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе (дополнении к ней) просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба мотивирована следующим. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 с «для размещения олимпийских объектов» на «организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности» изменен, что подтверждается дополнительным соглашением от 30.05.2013 к договору аренды от 01.08.2011 № 7700001781. По сведениям ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка – организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности. Данный вид присвоен указанному участку до подписания дополнительного соглашения от 26.12.2013 № 2 к договору аренды от 01.08.2011. При таких обстоятельствах отражение в названном дополнительном соглашении вида разрешенного использования земельного участка «для размещения олимпийских объектов», вместо вида «организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности» является по существу технической ошибкой, допущенной при его подготовке. Участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 с видом разрешенного использования «организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности» образован в соответствии с пунктом 218 Программы и приказом № 148-ОИ. Для разрешения вопроса о том, какая ставка (17,22 рубля за кв. м или 3,04 рубля за кв. м) подлежит применению при расчете размера арендной платы за участок, необходимо определить к какой категории земель («населенных пунктов» или «особо охраняемых территорий») отнесен данный земельный участок. Спорный участок расположен в черте муниципального образования город-курорт Сочи (письмо департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 14.11.2016 № 21-01-21/31816). Поэтому следует исходить из того, что участок находится на территории города-курорта Сочи. Исходя из норм земельного законодательства, а также законодательства об особо охраняемых природных территориях, природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 09.10.2012 № 2366/12 указал, что земли, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, на которых в установленном порядке уполномоченным органом путем принятия нормативного акта образованы природные парки, являются землями особо охраняемых природных территорий. Таким образом, земли, на которых в установленном порядке уполномоченным органом путем принятия нормативного акта образованы природные парки, являются в силу закона «землями особо охраняемых природных территорий. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 01.10.2012 № 1140 утверждено «Положение о природном орнитологическом парке в Имеретинской низменности». Согласно пунктам 1.4, 2.1, 3.1, 3.2.1 «Положения о природном орнитологическом парке в Имеретинской низменности» вся территория данного природного парка является особо охраняемой природной территорией регионального значения. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 относится к землям особо охраняемых природных территорий по критериям: «земли курорта федерального значения» и «земли природного орнитологического парка регионального значения». Поэтому при расчете арендной платы в отношении данного земельного участка необходимо использовать ставку, установленную для земель особо охраняемых территорий. При таких обстоятельствах в соответствии с приказами № 270 и № 109 к отношениям сторон подлежит применению ставка в размере 3 рублей 04 копеек за кв. м. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 был изменен во исполнение постановления главы администрации Краснодарского края от 10.08.2010 № 678 и приказа № 148-ОИ, что подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами от 12.11.2013 № 2343/12/13-984985 и от 20.07.2015 № 2343/12/15-801451. Ссылки судов на иной вид разрешенного использования, измененный в установленном порядке задолго до возникновения спорного правоотношения, значения для рассмотрения настоящего дела не имеют. Для решения вопроса об отнесении земельного участка к категории земель особо охраняемой природной территории (федерального значения) правовое значение имеет фактическое нахождение земельного участка в пределах административных границ округов санитарной охраны города-курорта Сочи (в данном случае участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта), а не обозначение категории земельного участка и вида его разрешенного использования в кадастром паспорте. Действующее законодательство исходит из того, что стороны договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. К кассационной жалобе приложена многочисленная судебно-арбитражная практика, свидетельствующая, по мнению общества, о правомерности заявленных им исковых требований.

От территориального управления отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Территориальное управление, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами,распоряжением территориального управления от 29.12.2006 № 04-04/4713С обществу (в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования) был предоставлен в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного использования земельный участок площадью 1 635 178,79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, находящийся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13.

Во исполнение указанного распоряжения территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2007 № 7700000689 аренды земельного участка площадью 1 635 178,79 кв. м с кадастровым номером23:49:0000000:74 на срок до 29.12.2055.

На основании распоряжения территориального управления от 04.05.2009 № 394-р территориальное управление и общество заключен договор от 05.05.2009 № 7700001215 аренды земельного участка площадью 1 525 391,79 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0000000:74, находящегося по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13. Участок, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, имеет вид разрешенного использования – для размещения олимпийских объектов и предоставлен на срок до 29.12.2055.

На основании распоряжения территориального управления от 17.06.2009 № 643-р «О выделе земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:74» территориальное управление и общество заключили договор от 17.06.2009 № 7700001277 аренды земельного участка общей площадью 622 825 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:406. Участок имеет вид разрешенного использования «для размещения олимпийских объектов» и расположен по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13. Указанный земельный участок образован в результате выдела из арендованного обществом ранее земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074.

На основании протокола совещания от 27.07.2011 № ПР-05-20-36, утвержденного президентом ГК «Олимпстрой», и договора аренды от 17.06.2009 № 7700001277 территориальное управление и общество заключили договор от 01.08.2011 № 7700001781 аренды земельного участка общей площадью 223 024 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, находящегося по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, с разрешенным использованием – для размещения олимпийских объектов. Договор аренды 14.09.2011 прошел процедуру государственной регистрации (регистрационный номер 23-23-22/134/2011-314). Размер годовой арендной платы за земельный участок составил 3 840 473 рубля 28 копеек, исходя из ставки арендной платы, равной 17 рублям 22 копейкам за кв. м и площади участка (223 024 кв. м). Расчет арендной платы произведен на основании приказа № 270. Размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменениями рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 23.04.2013 № 362-р «Об изъятии земельного участка и иного объекта недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийских объектов федерального значения» и в соответствии с дополнительным соглашением от 30.06.2013 в договор аренды от 01.08.2011 № 7700001781 внесены изменения. Площадь арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 уменьшилась до 222 840 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка установлен – организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности. Вид разрешенного использования изменен в связи с утверждением приказом № 103-ОИ проекта межевания территории для размещения 1-го этапа олимпийского объекта «Организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности», а также принятием главой администрации (губернатором) Краснодарского края постановления от 01.10.2012 № 1140 «Об утверждении Положения о природном орнитологическом парке в Имеретинской низменности». В состав данной территории вошел земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066.

На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.07.2013 № 618-р «Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения», дополнительным соглашением от 26.12.2013 № 2 в договор от 01.08.2011 № 7700001781 внесены изменения в части площади арендуемого обществом земельного участка (уменьшена до 222 667 кв. м).

В дополнительном соглашении от 26.12.2013 № 2 к договору аренды 01.08.2011 № 7700001781 отражено, что обществу предоставляется участок из земель населенных пунктов общей площадью 222 667 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, с разрешенным использованием – для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1254, 23:49:0402037:1255. Пунктом 1.2 дополнительного соглашения в пункт 3.1 договора от 01.08.2011 № 7700001781 внесены изменения, согласно которым размер годовой арендной платы составил 3 834 325 рублей 74 копейки, исходя из ставки, равной 17 рублям 22 копейкам за кв. м и площади земельного участка, равной 222 667 кв. м.

Ссылаясь на незаконность применения в расчете арендной платы ставки в размере 17 рублей 22 копеек за кв. м, общество направил в адрес территориального управления письмо от 09.11.2016 № 03-05/1612, приложив к нему проект дополнительного соглашения к договору аренды от 01.08.2011 № 7700001781. Арендатор предложил изложить пункт 3.1 договора в редакции, согласно которой размер годовой арендной платы за участок составляет 676 907 рублей 68 копеек с учетом ставки арендной платы, равной 3 рублям 04 копейкам за кв. м и площади участка, равной 222 667 кв. м.

Указывая на уклонение территориального управления от внесения изменений в условия договора аренды (в дополнительные соглашения) о размере годовой арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В части прекращения производства по требованию общества о внесении изменений в дополнительное соглашение от 26.12.2013 № 2 к договору аренды земельного участка от 01.08.2011 № 7700001781, апелляционное постановление сторонами не обжалуется. Поэтому в этой части судебный акт кассационной инстанций не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

По правилам пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Согласно пункту 5 названных Правил арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Во исполнение пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, Минэкономразвития России издан приказ № 109.

Указанным приказом с 01.01.2015 утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, которые относятся к категории земель населенных пунктов, в размере 17,22 руб./кв. м, в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, – в размере 3,04 руб./кв. м, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, – в размере 7,15 руб./кв. м (пункт 1). Утвержденные ставки арендной платы действуют до 01.01.2040 (пункт 2 приказа).

Приказом № 109 признан утратившим силу приказ Минэкономразвития России № 270 (в редакции приказа от 04.04.2011 № 147), согласно которому до 01.01.2015 устанавливались ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов, которые относятся к категории земель населенных пунктов, в размере 17,22 руб./кв. м, в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, в размере 3,04 руб./кв. м, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, в размере 7,15 руб./кв. м.

Проанализировав приведенные нормы гражданского и земельного законодательства (нормативные правовые акты, регулирующие порядок расчета арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта), исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции признали, что правовые основания для применения к спорным отношениям ставки арендной платы в размере 3 рублей 04 копеек за кв. м отсутствуют.

Спорный земельный участок, имевший вид разрешенного использования – для размещения олимпийских объектов (в последующем – организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности) образован в соответствии с пунктом 218 Программы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 и приказом № 148-ОИ. Общество документально не подтвердило, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 относится к категории земель особо охраняемых территорий. Напротив, из представленных в материалы дела документов следует, что спорный участок относится к категории земель населенных пунктов. Указание в сведениях государственного кадастра недвижимости вида разрешенного использования участка – организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности само по себе не влечет отнесение его к категории земель особо охраняемых территорий. С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о том, что к спорному участку, относящемуся к категории земель населенных пунктов, подлежит применению ставка арендной платы в размере 17 рублей 22 копеек за кв. м.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе.

Довод кассационной жалобы общества о наличии достаточных правовых оснований для применения к отношениям сторон ставки арендной платы в размере 3 рублей 04 копеек за кв. м, установленной приказом № 109 для земельных участков, относящихся к категории земель особо охраняемых территорий, подлежит отклонению окружным судом.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли населенных пунктов (подпункт 2), земли особо охраняемых территорий и объектов (подпункт 4).

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Таким образом, правовой режим земель указанных категорий (населенных пунктов и особо охраняемых территорий) различен. Из буквального содержания приказа № 109 следует, что ставка арендной платы в отношении участков, которые относятся к категории земель населенных пунктов, составляет 17 рублей 22 копейки за кв. м, тогда как ставка в размере 3 рублей 04 копеек применяется в отношении земельных участков, относящихся к категории земель особо охраняемых территорий. Материалы дела подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 относится к категории земель населенных пунктов, поэтому суды обоснованно признали, что основания для применения к этому участку ставки, установленной для иной категории земель (особо охраняемых территорий) отсутствуют.

Ссылка общества на многочисленную судебно-арбитражную практику, свидетельствующую, по мнению истца, о правомерности заявленных им требований, также не принимается.

Значительная часть судебных актов по делам, которые приводит общество, не имеют отношению к существу рассматриваемого спора, поскольку выводы судебных инстанций по ним основаны на иных правовых и фактических обстоятельствах. Судебные акты, в которых имеются ссылки на приказы №№ 270 и (или) 109, касаются споров по искам администрации города Сочи о взыскании с арендаторов платы за пользование землей (либо неосновательного обогащения с лиц, не оформивших арендные отношения) по ставкам, предусмотренным муниципальными правовыми актами. Доводы органа местного самоуправления о необходимости применения таких (муниципальных) актов к отношениям сторон отклонялись судами со ссылкой на наличие указанных приказов. Другая часть судебных актов, на которые ссылается общество, касалась разрешения споров о приобретении в собственность земельных участков. Суды по таким делам приходили к выводу о невозможности приватизации земельных участков территории города Сочи ввиду ограниченности их в обороте. При этом вопросы применения (толкования) приказа № 270 и (или) приказа № 109 применительно к арендным правоотношениям (ставкам арендной платы в зависимости от категории земель) в этих судебных актах не ставились и не обсуждались. Поэтому окружной суд не принимает ссылки подателя кассационной жалобы на судебно-арбитражную практику по другим делам.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) судебных актов. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Поскольку апелляционный суд отменил (в части) решение суда первой инстанции в связи с принятием отказа общества от требования о внесении изменений в дополнительное соглашение от 26.12.2013 № 2 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 01.08.2011 № 7700001781, оставлению без изменения подлежит апелляционное постановление от 19.11.2017.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 28.12.2017 № 2202).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2017 по делу № А32-252/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин