Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество «Авалон» (далее - ЗАО «Авалон», истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ньютон-8» (далее - ООО «Ньютон-8», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 277 326 руб. 94 коп.

Решением от 09.11.2017 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Ньютон-8» не возместило затраты ЗАО «Авалон» на ремонт общего имущества пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности на здание, а размер затрат подтвержден представленными в материалы дела первичными документами на производство работ и соответствующими платежными поручениями, в связи с чем требование истца подлежит удовлетворению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 09.11.2017. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание нарушение истцом порядка принятия решения о ремонте здания, принадлежащего в части ответчику, а также заявление ответчика о лишении истцом ООО «Ньютон-8» возможности участвовать в принятии решений по вопросам необходимости тех или иных капитальных ремонтных работ в здании, заявления ООО «Ньютон-8» о том, что документы о возмещениях предоставляются ответчику истцом по факту выполненных работ и ответчик вынужден принимать и оплачивать навязанные ему услуги, не имея возможности оценить их необходимость. Суд также не принял во внимание заявление ответчика о том, что ООО «Ньютон-8» фактически лишено возможности влиять на принятие решений вплоть до изменения условий договора на оказание услуг ЗАО «Авалон» в силу того, что собственниками подавляющего большинства квадратных метров площади здания, о котором идет речь в споре, принадлежит аффилированным юридическим лицам, имеющим с ЗАО «Авалон» одних и тех же участников.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

От истца через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие о представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить обжалуемое решение без изменения, указывая на то, что довод апелляционной жалобы о том, что ответчик был лишен возможности участия в принятии решений по вопросам необходимости выполнения тех или иных работ в здании, не соответствует действительным обстоятельствам и материалам дела, поскольку судом было установлено, что в адрес ответчика, в соответствии с п. 2.2. договора на оказание услуг по содержанию, обслуживанию и управлению общим имуществом здания от 21.09.2012 №АваТО00002, как и в адрес других сособственников здания, был направлен проект дополнительного соглашения к договору, содержащего условия о возмещении спорных расходов на текущий ремонт общего имущества, что, в отсутствие иной установленной сособственниками процедуры принятия решений по вопросам содержания общего имущества, соответствует процедуре заочного голосования, установленной нормами Жилищного кодекса РФ, регулирующего сходные отношения. При этом, абсолютное большинство сособственников, заключив с истцом соглашения о возмещении, выразило таким образом волеизъявление на проведение работ и участие в их софинансировании. Отказ же ответчика от заключения соглашения в данном случае был учтен как выражение его позиции против выполнения работ, что, однако, с учетом того, что большинством сособственников было принято решение о выполнении работ, не может являться основанием для освобождения ответчика от несения соответствующих расходов, поскольку иное противоречило бы положениям ст. 249 ГК РФ. Утверждение же ответчика о том, что большинство сособственников здания на момент принятия решения о проведении ремонта являлись аффилированными с истцом лицами, не соответствует действительности и не подтверждено ответчиком.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое трехэтажное здание торгово-офисного центра, площадью 2 558,4 кв. м с кадастровым номером 23:43:0201040:213, расположенное по адресу: <...>/4, находится в общей долевой собственности.

Согласно выписке из ЕГРП, ответчик является собственником 561/10 000 доли в праве общей долевой собственности, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2015 № 23-23/001-23/001/814/2015-3762/2.

Услуги по содержанию, обслуживанию и управлению общим имуществом здания торгово-офисного центра на основании договора от 21.09.2012
№ АваТО00002 оказываются ЗАО «Авалон» (далее - договор управления имуществом).

В соответствии с условиями данного соглашения, в перечень услуг и работ по содержанию и обслуживанию здания входят: круглосуточная охрана общего имущества, обслуживание пожарной и охранной сигнализаций, вывоз ТБО, уборка помещений, техническое обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, техническое обслуживание лифтов и эскалаторов, устранение незначительных неисправностей систем водопровода, канализации, центрального отопления, санитарное содержание помещений, уборка территории и пр. (п. 2.2 договора).

При необходимости выполнения иных работ, не указанных в п. 2.2 договора, управляющая организация направляет собственнику дополнительное соглашение с указанием перечня работ, сроков выполнения и их стоимости. По истечении пяти дней собственник обязуется подписать указанное дополнительное соглашение и направить один экземпляр управляющей компании. По истечении этого срока, дополнительное соглашение считается подписанным и является основанием к проведению работ и расчетов (п. 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.5 договора, при необходимости срочного выполнения работ (по устранению аварийных ситуаций), управляющая компания может произвести их самостоятельно с последующим уведомлением собственника и компенсацией понесенных расходов за его счет.

Согласно исковому заявлению, в период с сентября 2015 года по май 2016 года ЗАО «Авалон» понесло следующие расходы, связанные с ремонтом общего имущества здания.

Между истцом и ООО «Гранит» заключен договор подряда от 187.04.2016
№ 1, предметом которого явилось выполнение работ по замене покрытий плиток керамогранитных входной группы здания, стоимость оказания которых составила 280 230 руб.

Кроме того, между истцом и ИП ФИО1 заключен договор подряда от 14.04.2016 № 011, предметом которого явилось выполнение эксплуатационных испытаний планового обслуживания электрооборудования трансформаторной подстанции (2 БКТП), расположенной по адресу: <...>. По условиям договора, стоимость оказанных услуг в рамках договора подряда составила 192 790 руб.

Между истцом и ООО ТСК «Идальго» заключен договор б/н. от 11.04.2016 на выполнение работ по текущему ремонту общего имущества здания, а именно: работ по гидроизоляции кровли третьего этажа, расположенном по адресу:
г. Краснодар, I Шоссе Нефтяников 28,28/1,28/4, на сумму 4 125 796,72 руб. и дополнительному соглашению к данному договору от 18.07.2016 на сумму 165 622,54 руб.

Истцом также заключен договор с ИП ФИО2 № 06/04/16 от 06.04.2016 на выполнение работ по замене тепловых завес в системе отопления на сумму 179 000 руб.

Представленными письменными доказательствами подтверждены как исполнение подрядчиками указанных обязательств и принятие заказчиком результатов работ по соответствующим унифицированным формам документов, так и оплата согласованных сумм ЗАО «Авалон».

В связи с этим, во исполнение условий договора управления имуществом, ЗАО «Авалон» направило в адрес собственников дополнительные соглашения с указанием информации о перечне работ, подрядной организации - исполнителе, стоимости работ (услуг), не включенных в договорный перечень, и их компенсации управляющей компанией в связи с проведением мероприятий по ремонту кровли и системы отопления.

Представленными материалами также подтверждено, что часть расходов, понесенных ЗАО «Авалон» в связи с производством ремонтных работ по восстановлению кровли и системы отопления оплачены участниками долевой собственности пропорционально размеру их долей.

В рамках досудебного урегулирования спора истец предложил ответчику оплатить понесенные им расходы в размере 277 326,94 руб.

Претензионное письмо оставлено адресатом без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом к общему имуществу здания относятся, в частности, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64).

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Отклоняя возражения ответчика в части не проведения истцом общего собрания, суд первой инстанции указал следующее.

Договором, регулирующим взаимоотношения сторон по управлению общим имуществом, установлены обязательства истца производить конкретные виды работ. Стороной не оспаривалось, что ремонт кровли не входит в перечень, согласованный в договоре.

Порядок взаимодействия в части дополнительных работ и услуг, которые не включены в договорной перечень, предусматривает заключение дополнительных соглашений с указанием их видов, стоимости и иных условий.

Поскольку одной из форм проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренной жилищным законодательством, может являться заочное голосование (ст. 44.1 ЖК РФ), суд полагает обращение управляющей организации к собственникам нежилых помещений с проектом дополнительного соглашения по вопросам не согласованным в договоре, направленным на реализацию выяснения воли адресата на установление (изменение) правоотношения.

Комплексом представленных дополнительных соглашений установлено, что ЗАО «Авалон» известило собственников о намерении заключить договор подряда на ремонт кровли, указав при этом подрядчика, стоимость работ и порядок и компенсации.

Данные дополнительные соглашения подписаны более, чем двумя третями собственников.

Впоследствии, при подписании дополнительного соглашения с подрядчиком, предусматривающего оплату неучтенных затрат, истец довел указанную информацию до собственников, получив одобрение посредством подписания указанных соглашений.

Таким образом, до принятия результатов работ истцом были согласованы проведение гидроизоляционных работ кровли, их стоимость и порядок компенсации с более, чем двумя третями собственников.

Аналогичные действия были предприняты истцом и в части согласования работ по замене покрытий плиток керамогранитных входной группы здания, эксплуатационных испытаний планового обслуживания электрооборудования трансформаторной подстанции (2 БКТП), выполнение работ по замене тепловых завес в системе отопления.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик, являясь собственником части помещений спорного здания, в соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ должен соразмерно своей доле нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Согласно положениям статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 1 и 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ определено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, а также о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

При этом согласно пункту 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, для принятия решения по вопросу о капитальном ремонте необходим кворум не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом имеющихся в деле доказательств, указанные решения приняты надлежащим кворумом собственников нежилых помещений.

Ввиду отсутствия письменного договора между собственниками части нежилых помещений в комплексе зданий о возмещении издержек на содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности (общее имущество в комплексе зданий), к отношениям таких собственников применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить лицу, которое понесло расходы, неосновательно сбереженное за его счет имущество (ст. ст. 1102, 1107 ГК РФ). Величина неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с собственника, определяется пропорционально соотношению площади принадлежащих ему помещений и общей площади помещений комплекса зданий.

Поскольку ООО «Ньютон-8» не возместило затраты ЗАО «Авалон» на ремонт общего имущества пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности на здание, а размер затрат подтвержден представленными в материалы дела первичными документами на производство работ и соответствующими платежными поручениями, требование истца признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о ненадлежащем выполнении подрядными организациями работ, стоимость которых отыскивается истцом, а также об их завышенной стоимости отклонены судом в силу следующего.

В материалах дела имеются подписанные заказчиком и подрядчиком акты выполненных работ. Доказательств наличия каких-либо недостатков в принятых работах ответчиком не приведено. Не представлено также доказательств нерыночной стоимости выполненных работ.

Не имеется в деле и доказательств того, что ответчик предлагал истцу иных подрядчиков, согласовал с иными собственниками другого подрядчика, а истец немотивированно отказался от заключения договора с таким подрядчиком, предложенным ответчиком.

Ссылки заявителя жалобы на аффилированность сособственников не принимаются апелляционным судом, так как такие доказательства перед судом не раскрыты, и сама по себе аффилированность совладельцев не означает необоснованность принятия решения, голосования и выбора исправных подрядных организаций для проведения необходимого ремонта здания, находящегося в долевой собственности.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2017 по делу
№ А32-27517/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ньютон-8» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

О.А. Еремина