Гражданский кодекс часть 1

- Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю – Хлытчиева А.М., предст. довер. от 19.09.2007 г.

- ООО «КомСтрин – Сочи» - Еременко А.Е., предст. довер. от 27.09.2007 г.

Решением арбитражного суда от 29.06.2007 г. ООО «СМУ – 5», г. Сочи отказано в иске к администрации города Сочи о признании права собственности на фундамент и подпорные стены, выполненные в соответствии с проектом и разрешением на строительство, являющиеся неотъемлемой частью незавершенных строительством жилых домов №207, 209 по ул. Тимирязева (долина Прохладная) в Центральном районе г. Сочи.

Свое решение суд мотивировал тем, что истцом не представлены доказательства возникновения права собственности на незавершенный строительством объект в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ.

ООО «СМУ – 5», г. Сочи с решением суда не согласилось, направило апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, считая его принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

ООО «КомСтрин – Сочи» в отзыве на жалобу считает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку истцом не подтверждено наличие разрешения на строительство, не доказан переход права собственности на объект.

Остальные участвующие в деле лица письменных отзывов на жалобу не представили.

Дело пересматривается по правилам главы 34 АПК РФ.

В судебном заседании в объяснениях представители лиц, участвующих в деле, не сообщили сведений о новых фактах по делу, в прениях поддержали свои доводы и возражения, изложенные в жалобе и в отзыве.

Во исполнение определения суда от 10.09.2007 г. участниками процесса представлены документы, которые в порядке ст.66, 268 АПК РФ судом приобщены к материалам дела в целях полного выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу.

Истцом представлено ходатайство о вызове в качестве свидетеля по делу Ефремова Н.А., являвшегося директором АОЗТ «СЗСМ». Представитель ответчика и третьих лиц по данному ходатайству возражают. Ходатайство принято судом апелляционной инстанции к рассмотрению.

После чего участвующие в деле лица пояснили, что дополнительных доказательств и ходатайств не имеют.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции установил.

Между АО «Сочинский завод стройматериалов» (заказчик) и ТОО «СМУ-5» (генподрядчик) подписан договор о совместном сотрудничестве в жилищном строительстве № 1 от 12.01.1994 г. Предметом указанного договора является совместное участие сторон с привлечением инвесторов в строительстве четырех жилых домов (л.д. 34-36, т.1)..

В соответствии с условиями данного договора заказчик обязался обеспечить выделение земельного участка под строительство, осуществить разработку проектно-сметной документации, согласовать ее, а генподрядчик обязался выполнить строительно-монтажные работы согласно утвержденным проектам и обеспечить ввод строительных объектов в эксплуатацию в сроки, определенные нормативами Госстроя РФ для строительства жилых домов.

Как следует из пункта 4.2. договора распределение жилой площади и набор квартир (с учетом их размера, этажности) производится по окончании строительства каждого дома равными частями. Передача квартир оформляется актами приема-передачи.

Постановлением администрации города Сочи от 09.08.1994 года № 684/1 АОЗТ «Сочинский завод строительных материалов» во временное пользование без права передачи отведен земельный участок общей площадью 0,63 га и разрешено на нем проектирование и строительство 126-квартирного жилого дома с административными помещениями № 207, 209 по проекту детальной планировки в долине Прохладной Центрального района (л.д. 32, т.1).

Срок действия указанного постановления два года.

Постановлением администрации города Сочи от 06.09.1994 г. № 788/2 (л.д. 33, т.1) в постановление № 684/1 от 04.08.1994 г. внесены изменения, а именно: «выполнить в счет долевого участия в развитии городских инженерных сетей и сооружений на 1 млрд. 107 млн. 488 тыс. 800 руб. (один миллиард сто семь миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч восемьсот рублей) в ценах 1994 года противооползневые мероприятия для жилых домов по ул. Тимирязева.

Заказчику АОЗТ «Сочинский завод строительных материалов» выдан паспорт земельного участка для проектирования 126-квартирного жилого дома с административными помещениями №207, 209 по проекту детальной планировки долины Прохладной (л.д. 2-8, т.2).

В соответствии с указанными выше постановлениями проектным институтом «Южпроекткоммунстрой» выполнен проект жилых домов серии 135 (126 квартир) № 207, 209 по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Сочи.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 49495 выдано АОЗТ «Сочинский завод строительных материалов» 02.02.1995 года сроком до 30 декабря 1995 года (л.д. 39, т.1).

На основании договора о передаче функций заказчика по строительству группы жилых домов № 207 и № 209 по ул. Тимирязева от 01.03.1996 г. в целях более оперативного руководства и ведения строительства группы жилых домов № 207 и № 209 АО «Сочинский завод строительных материалов» передало ТОО «СМУ – 5» функции заказчика по указанным домам (л.д. 37, т.1).

В соответствии с пунктом 2 договора о передаче функций заказчика после его подписания ТОО «СМУ – 5» переоформляет в установленном порядке в администрации города необходимую документацию заказчика на себя.

16.09.2003 г. между ООО «СМУ – 5» и ЗАО «Сочинский завод строительных материалов» подписан акт приема-передачи незавершенных строительством жилых домов № 207, № 209 по ул. Тимирязева (л.д. 41, т.1).

Согласно акту приема-передачи ЗАО «Сочинский завод строительных материалов» передало, а ООО «СМУ – 5» приняло незавершенный строительством объект – группу жилых домов № 207, № 209 по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Сочи.

Как следует из содержания искового заявления (л.д. 3-6, т.1), истец полагает себя заказчиком-застройщиком и фактическим собственником незавершенных строительством жилых домов № 207 и 209 по ул.Тимирязева в г.Сочи.

Истец в исковом заявлении указывает на то, что не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на указанные объекты, а также пользоваться и распоряжаться ими.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу ООО «СМУ – 5» не подлежащей удовлетворению по следующим правовым мотивам.

Как указывалось выше, истец считает основанием возникновения у него права собственности на спорные объекты акт приема-передачи незавершенных строительством жилых домов № 207, № 209 по ул. Тимирязева от 16.09.2003 г., подписанный между ООО «СМУ – 5» и ЗАО «Сочинский завод строительных материалов». В связи с этим суд полагает необходимым указать следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

Учитывая положения указанных выше нормативно-правовых актов, при отчуждении недвижимого имущества подлежит государственной регистрации переход права от прежнего собственника к новому.

В соответствии с п.2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Следовательно, обязательным и необходимым условием отчуждения недвижимого имущества является наличие государственной регистрации права предыдущего правообладателя на отчуждаемое имущество, в том числе, на незавершенные строительством объекты.

Статья 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет документы, на основании которых регистрируется право на незавершенные строительством объекты недвижимого имущества. Так, согласно указанной статье (в редакции, действующей на момент подписания акта от 16.09.2003 г.) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать на то, что до вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы о правах на здания, строения, сооружения подлежали регистрации в органах технической инвентаризации.

Однако истцом не представлено в материалы дела доказательств наличия государственной регистрации за АОЗТ «Сочинский завод строительных материалов» права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, как в ранее существовавшем порядке, так и в соответствии с указанным выше федеральным законом. Следовательно, невозможна и дальнейшая государственная регистрация перехода права собственности к истцу.

К незавершенному строительству, как вновь созданному объекту, предъявляются следующие требования:

-для строительства указанного объекта должен быть отведен земельный участок;

-для строительства должно быть получено разрешение;

-при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, противопожарные, природоохранные и другие нормы;

-объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения вещного права.

Однако документов, подтверждающих соблюдение приведенных выше условий, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, ни договор о передаче функций заказчика по строительству группы жилых домов №№ 207 и 209 по ул. Тимирязева от 01.03.1996 г., ни акт приема-передачи незавершенных строительством жилых домов №№ 207, 209 по ул. Тимирязева от 16.09.2003 г. не могут быть оценены в качестве сделки о приобретении имущества в собственность применительно к нормам законодательства, действовавшего на момент составления этих документов.

На момент подписания АО «Сочинский завод стройматериалов» и ТОО «СМУ-5» (правопредшественник ООО «СМУ-5»)договора о совместном сотрудничестве в жилищном строительстве № 1 от 12.01.1994 г. действовало Постановление Совета Министров СССР от 30 марта 1981 г. № 312 «О мерах по дальнейшему улучшению проектно-сметного дела» (с изм. и доп., внесенными Постановлениями ЦК КПСС, Совмина СССР от 12.07.1984 № 738 - СП СССР, 1984, № 26, ст. 138; от 19.02.1987 № 223 - СП СССР, 1987, № 18, ст. 70; от 26.10.1987 № 1202; от 03.08.1988 № 953) (с изм. и доп., внесенными Постановлением ЦК КПСС, Совмина СССР от 13.01.1989 № 27 - СП СССР, 1989, № 9, ст. 27).

Так, пунктом 13 указанного Постановления в целях сокращения сроков разработки и объемов проектно - сметной документации предусмотрено установить, что проектирование строительства предприятий, зданий и сооружений осуществляется:

в одну стадию - рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости для предприятий, зданий и сооружений, строительство которых будет осуществляться по типовым и повторно применяемым проектам, а также для технически несложных объектов;

в две стадии - проект со сводным сметным расчетом стоимости и рабочая документация со сметами для других объектов строительства, в том числе крупных и сложных.

Разработка проектов осуществляется на основе утвержденных технико - экономических обоснований и технико - экономических расчетов строительства.

В соответствии с п.19 Постановления Совмина ССР проекты на строительство предприятий, зданий и сооружений утверждаются (кроме случаев, когда решениями Правительства СССР установлен иной порядок):

(с изм. и доп., внесенными Постановлением ЦК КПСС, Совмина СССР от 26.10.1987 N 1202)

по стройкам сметной стоимостью на полное развитие 4 млн. рублей и выше (в том числе осуществляемым предприятиями, объединениями и организациями, переведенными на полный хозяйственный расчет и самофинансирование, за счет государственных централизованных капитальных вложений) - министерствами и ведомствами СССР (по всем входящим в их систему стройкам), а также Советами Министров союзных республик;

(с изм. и доп., внесенными Постановлением ЦК КПСС, Совмина СССР от 26.10.1987 N 1202)

по стройкам сметной стоимостью на полное развитие менее 4 млн. рублей (в том числе осуществляемым предприятиями, объединениями и организациями, переведенными на полный хозяйственный расчет и самофинансирование, за счет государственных централизованных капитальных вложений) - в порядке, устанавливаемом министерствами и ведомствами СССР, а также Советами Министров союзных республик;

(с изм. и доп., внесенными Постановлением ЦК КПСС, Совмина СССР от 26.10.1987 N 1202)

по стройкам, осуществляемым за счет собственных средств кооперативных (кроме колхозов) и других общественных организаций, - в порядке, устанавливаемом центральными кооперативными и другими общественными организациями.

Таким образом, на момент подписания договора от 12.01.1994 г. была предусмотрена разработка проектов строительства зданий и сооружений, а также утверждение проектов в установленном порядке.

Однако доказательств наличия такой документации истцом в материалы дела не представлено.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ ООО «СМУ – 5» не выдавалось, земельный участок ООО «СМУ – 5» для ведения строительно-монтажных работ не предоставлялся.

В постановлении администрации города Сочи от 09.08.1994 года № 684/1, которым АОЗТ «Сочинский завод строительных материалов» во временное пользование отведен земельный участок общей площадью 0,63 га и разрешено на нем проектирование и строительство 126-квартирного жилого дома с административными помещениями №207, 209 по проекту детальной планировки в долине Прохладной Центрального района, имеется указание на то, что земельный участок отведен временно, на период проектирования и строительства.

По изложенным причинам суд не принимает соответствующие доводы заявителя жалобы, в том числе, ссылки на возведение спорных объектов на земельном участке, отведенном именно истцу в установленном законом порядке.

Доводы истца о выполнении им условия администрации г.Сочи, поставленного при выделении земельного участка под строительство домов, о внесении в счет долевого участия в развитие городских инженерных сетей и сооружений 1 млрд. 107 млн. 488 тыс. 800 руб. в ценах 1994 года на противооползневые мероприятия для жилых домов по ул. Тимирязева, судом также не принимаются, поскольку факт внесения указанной суммы не может служить доказательством предоставления именно истцу (или его правопредшественнику) земельного участка для строительства этих домов. Поэтому, указанная сума не является инвестиционным вкладом истца в строительство спорных жилых домов. Тем более, что постановления администрации г. Сочи от 04.08.1994 г. № 684/1 и от 06.09.1994 г. № 788/2 принимались в отношении АОЗТ «Сочинский завод строительных материалов», а не истца или его правопредшественника.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 27.02.2007 г. по делу №А-32-23152/2006-22/301 отказано в иске ООО «СМУ – 5» об устранении препятствий в пользовании имуществом: незавершенным строительством объектом – группой жилых домов №207, 209 по ул. Тимирязева (долина Прохладная) в Центральном районе г. Сочи путем обязания администрации города Сочи передать ООО «СМУ – 5» участок, занятый указанным незавершенным строительством объектом и заключить с истцом договор аренды данного земельного участка.

Вступившим в законную силу постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 27.02.2007 г. по делу №А-32-23152/2006-22/301 установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела.

Группа жилых домов №207, 209 по ул. Тимирязева (долина прохладная) в Центральном районе г. Сочи у ООО «СМУ-5» не сдана в установленном законом порядке в эксплуатацию, не зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества и, как следствие, не введена в гражданский оборот.

Обществом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него права собственности на незавершенный строительством объект – группу жилых домов №207, 209 по ул. Тимирязева (долина прохладная) в Центральном районе г. Сочи. Не представлено таких доказательств и в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

Суд не принимает доводы заявителя жалобы со ссылкой на Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 ст. 7 этого закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Однако доказательств такой компенсации истцом в материалы не представлено.

При рассмотрении дела и разрешении спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым учитывать следующие обстоятельства.

Предметом договора о совместном сотрудничестве в жилищном строительстве от 12.01.1994 г. ,заключенного между АОЗТ «Сочинский завод строительных материалов» и ТОО «СМУ-5», является совместное участие сторон с привлечением инвесторов в строительстве четырех жилых домов. Отсюда следует вывод о том, что при заключении этого договора намерения сторон были направлены на строительство многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств дольщиков (физических и юридических лиц). В связи с этим необходимо отметить следующее. Действующее законодательство, регулирующее правоотношения строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств дольщиков (Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и другие), не предусматривает возможность признания права собственности застройщика или подрядчика на построенный многоквартирный жилой дом или часть его (в том числе незавершенную строительством), поскольку строительство таких объектов изначально осуществляется исходя из того, что дольщики, инвесторы (физические или юридические лица) получат в собственность часть от общей площади в многоквартирном жилом доме.

Таким образом, истцом не доказаны обстоятельства приобретения в собственность незавершенных строительством спорных объектов по основаниям, установленным законодательством, как действовавшим в период возведения спорных объектов, так и действующим законодательством.

Следовательно, у суда первой инстанции не было оснований для признания права собственности за истцом на спорные незавершенные строительством объекты.

Поскольку доказательства в материалах дела собраны в объеме, необходимом и достаточном для рассмотрения спора по существу, суд полагает оставить без удовлетворения ходатайство истца о вызове свидетеля.

В ходе судебного разбирательства исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

При разбирательстве дела и рассмотрении ходатайств судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе установленных в качестве безусловного основания к отмене судебного акта.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные судом апелляционной инстанции, в своей совокупности подтверждают законность и обоснованность обжалуемого решения суда и опровергают доводы заявителя жалобы, в связи с чем решение суда от 29.06.2007 г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины за подачу жалобы надлежит отнести на истца.

Руководствуясь приведенными в мотивировочной части нормативными правовыми актами, статьями 1-3, 8-12, 130, 131,209, 218 Гражданского кодекса РФ, статьями 41, 65, 66, 71, 102, 110, 266, 268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Ходатайство истца оставить без удовлетворения.

Решение арбитражного суда от 29.06.2007 г. по делу А-32-28330/2006-36/704 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию по правилам главы 35 АПК РФ.

Председательствующий С.В.Моргунов

Судьи Л.Г.Данильченко

Е.И.Ильенко