Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14.11.2023 по делу № А32-28981/2023

по заявлению открытого акционерного общества Агрофирма Племзавод «Нива»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица: акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество)

о признании и обязании,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество Агрофирма Племзавод «Нива» (далее - заявитель, ОАО АФП «Нива», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, управление) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, формализованного в уведомлении от 29.03.2023 № КУВД-001/2023-12224165/1; об обязании управления произвести государственную регистрации смены залогодержателя с акционерный коммерческий Банк «Абсолют Банк» на открытое акционерное общество Агрофирма Племзавод «Нива» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на основании договора купли-продажи закладной от 11.01.2023 № 1/Д/23 в отношении объекта недвижимости: квартира, местоположение: <...>, кадастровый номер 23:46:0102040:172.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (далее - АКБ «Абсолют Банк» (ПАО)).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра
по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы управление ссылается на то, что Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусматривает возможность (обязанность) для органа регистрации прав самостоятельно, без соответствующих документов, оформленных в соответствии с действующим законодательством, погашать запись о зарегистрированном аресте (запрете). Кроме того, заявитель жалобы указывает, что регистрация законного владельца закладной осуществляется посредством заполнения новой записи об ограничении (обремении) - государственной регистрации ипотеки в пользу нового залогодержателя. А для этого будет создаваться новая регистрационная запись от новой даты, имеющаяся запись об ипотеке будет погашена. Закон о регистрации недвижимости императивно устанавливает обязанность государственного регистратора приостановить регистрацию с вязи с наличием ограничения, и не наделен правом давать оценку акту уполномоченного органа о наложении ареста, то есть определения его режима.

От ОАО АФП «Нива» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. А также заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии с частью 2 статьи 268, статьей 262 АПК РФ отзыв приобщен к материалам дела. Ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя удовлетворено.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и заявления, 28.03.2023 ОАО АФП «Нива» и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) обратились с заявлением в Управление Росреестра по Краснодарскому краю о государственной регистрации прав (замена залогодержателя) на основании договора купли-продажи закладной
от 11.01.2023 № 1/Д/23 в отношении объекта недвижимости: квартира, местоположение: <...>, кадастровый номер 23:46:0102040:172 (далее - договор).

По результатам проведения правовой экспертизы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю вынесено решения о приостановлении государственной регистрации прав от 29.03.2023 № КУВД-001/2023-12224165/1, поскольку отношении указанного объекта недвижимости в ЕГРН внесены сведения о запрете на совершение действий по регистрации. Регистрирующий орган в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав указал, что до снятия запретов невозможно совершать любые регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: квартира с кадастровым номером 23:46:0102040:172, расположенная по адресу: <...>.

Посчитав незаконным принятое управлением решение о приостановлении государственной регистрации прав, заявитель обратился арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации ).

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

Из материалов дела следует и установлено судами, что основанием для принятия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю решения о приостановлении государственной регистрации права от 29.03.2023 № КУВД-001/2023-12224165/1 послужило следующее:

1) Согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости на квартиру с кадастровым номером 23:46:0102040:172, расположенную по адресу: <...>, наложены следующие запреты на совершение действий по регистрации:

- 01.06.2022 на основании постановления Басманого районного суда
г. Москвы от 17.05.2022 № 3/6-778/2022, судья Николаев Е.С.;

- 07.06.2022 на основании постановления Басманого районного суда
г. Москвы от 17.05.2022 № 3/6-778/2022; судья Николаев Е.С.;

- 17.11.2022 на основании постановления Пролетарского районного отделения судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области 239202/22/61031-ИП;

- 24.11.2022 на основании постановления Пролетарского районного отделения судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области 239202/22/61031-ИП;

- 21.03.2023 на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам
ГУФССП России по Ростовской области 11973/23/61018-ИП.

2) В представленном на государственную регистрацию акте приема-передачи закладной от 11.01.2023 (приложение № 1 к договору купли-продажи закладной от 11.01.2023) в пункте 2 указано: датой перехода прав по закладной является 11.12.2022, а в закладной дата передачи 11.01.2023.

Судами также установлено, что согласно описи документов к заявлению, в целях приведения документов в соответствие, заявителем представлен в регистрирующий орган, исправленный акт приема-передачи закладной от 11.01.2023, в котором указано, что датой перехода прав по закладной является 11.01.2023.

Указанным уведомлением от 29.03.2023 № КУВД-001/2023-12224165/1, заявитель поставлен в известность, что для возобновления государственной регистрации необходимо представить в Управление Росреестра по Краснодарскому краю документы о снятии всех запретов и привести в соответствие документы. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до наступления одного из случаев, установленных статьи 26 Закона о регистрации.

Действительно, в силу положений пункта 37 части 1 статьи 26 Закона
№ 218-ФЗ, основанием для приостановления государственной регистрации является, в том числе судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав, в том числе, судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Вместе с тем, смена залогодержателя на основании договора купли-продажи закладной от 11.01.2023 № 1/Д/23 в период действия запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости является законной, исходя из следующего.

Предметом договора купли-продажи закладной от 11.01.2023 № 1/Д/23 является передача закладной в собственность покупателя со всеми удостоверяемыми закладной правами с одновременной передачей прав на закладную, с произведением на закладной отметок о новом владельце -
ОАО АФП «Нива».

Закладная на квартиру является документом, подтверждающим, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. Закладная, по существу, удостоверяет право залога на объект недвижимости и право на получение в полном объеме исполнения по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам, возникшим из кредитного договора <***> от 25.01.2017. Дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю — 01.02.2017.

Из системного анализа норм Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» во взаимосвязи с нормами Закона о государственной регистрации запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника, являясь элементом ареста, который налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника, направлен на запрет не всех регистрационных действий в отношении данного имущества, а лишь на те, которые ведут к его отчуждению. При этом запрет на регистрационные действия выполняет функции обеспечительной меры для сохранения возможности исполнения требований взыскателя. Указанная мера как способ понуждения к исполнению не лишает должника права на владение и пользование принадлежащим ему имуществом, является соотносимой, позволяющей сохранить баланс интересов сторон исполнительного производства (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2022 № 71-КАД22-1-КЗ).

В данном случае уступка права требования по договору купли-продажи закладной от 11.01.2023 № 1/Д/23 не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Судами установлено, что ФИО1 в обеспечение своих обязательств по кредитному договору от 25.01.2017 <***> на сумму 1 820 000 руб., заключенному с АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), предоставлена закладная на предмет ипотеки: квартира с кадастровым номером 23:46:0102040:172, расположенная по адресу: <...> (дата регистрации: 01.02.2017, номер регистрации 23:46:0102040:172-2310941/2017-3).

11.01.2023 между ОАО АФП «Нива» (покупатель) и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) (продавец) заключен договор купли-продажи закладной № 1/Д/23 в отношении объекта недвижимости: квартира, местоположение: <...>, кадастровый номер 23:46:0102040:172.

В силу части 1 статьи 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (часть 2 статьи 48 Закона об ипотеке).

При таких обстоятельствах, учитывая положения статьи 48 Закона об ипотеке, статей 68, 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ
«Об исполнительном производстве», Закона № 218-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную в определении от 01.09.2016
№ 305-КГ 16-6316, суд первой инстанции справедливо указал, что действия по внесению изменений в регистрационную запись об объекте недвижимости в связи заключением договора купли-продажи закладной от 11.01.2023 № 1/Д/23 не могут быть квалифицированы как регистрационные действия по отчуждению либо обременению имущества, не нарушают установленных в отношении объекта недвижимости обеспечительных мер.

Договор купли-продажи закладной на спорный объект является сделкой, заключаемой между прежним и новым залогодержателями без участия залогодателя. Данная сделка не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения. Договор купли-продажи закладной лишь изменяет стороны в уже существующем обязательстве.

Наложенный арест призван сохранить существующее вещное право на объекты недвижимости и ограничить право собственника на распоряжение данным имуществом.

Право залога представляет собой ограниченное вещное право, так как в нем заключена юридическая возможность распорядиться чужим имуществом при определенных условиях с целью получения удовлетворения из стоимости этого имущества (пункт 1 статьи 334 ГК РФ). Наличие между залогодателем и залогодержателем обязательственного отношения, вытекающего из основного договора, и обеспечительное назначение залогового отношения не влияет на существующее право собственности, поскольку последнее в данном случае остается неизменным по своему юридическому содержанию.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что совершение действий по внесению изменений в существующую запись в части замены залогодержателя не подлежит квалификации в качестве отчуждения либо обременения залогового имущества правами третьих лиц, в связи с чем, наличие обеспечительных мер не препятствует проведению регистрационных действий по внесению изменений в ЕГРН о залогодержателе имущества.

При таких обстоятельствах, у Управления Росреестра по Краснодарскому краю отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации по внесению в ЕГРН сведений о смене залогодержателя.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, имеющихся в материалах дела, но не подтверждающих позицию заявителя жалобы, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Нарушения и неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2023 по делу
№ А32-28981/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Ю. Ефимова

Судьи И.Н. Глазунова

С.В. Пименов