Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Южбурстрой» (ИНН 2320081161, ОГРН 1022302931430) – Яремчука И.И. (доверенность от 26.08.2021), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «ЮАГрупп», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2021 по делу № А32-29378/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Южбурстрой» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) с исковым заявлением, в котором просило:

– обязать администрацию заключить дополнительное соглашение к договору от 27.12.2017 № 4900010594 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 5 тыс. кв. м
с кадастровым номером 23:49:0301013:110, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, с видом разрешенного использования – «Строительная промышленность», изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и составляет 132 300 рублей в год. Размер годовой арендной платы применяется к правоотношениям, возникшим
с 20.12.2017» (требования уточнены на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск обоснован тем, что договор от 27.12.2017 № 4900010594 содержит условие о размере арендной платы, не соответствующее действовавшим в период его заключения нормативным актам, устанавливающим порядок определения размера арендной платы за пользование муниципальными земельными участками на территории города Сочи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений администрации (далее – департамент) и общество с ограниченной ответственностью «ЮАГрупп» (далее – ООО «ЮАГрупп»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 30.09.2021, иск удовлетворен. С администрации в пользу общества «Южбурстрой» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей и расходы по оплате экспертизы в размере 25 тыс. рублей.

Суды при разрешении спора исходили из того, что арендная плата за находящийся в публичной собственности земельный участок является регулируемой (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс)). В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города-курорта Сочи определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699). Согласно пункту 2 названного постановления размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Согласно экспертному заключению от 04.02.2021 № 040221-01-О рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110 по состоянию на 22.12.2017 составляет 26 460 тыс. рублей. На спорном участке расположен объект недвижимости, принадлежавший обществу на праве собственности, участок являлся ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону округа санитарной охраны курорта федерального значения и не подлежит передаче в частную собственность. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют». Изменения вступили в силу 12.08.2017. Следовательно, для участков из земель, ограниченных в обороте и на которых расположен недвижимый объект, расчет до 11.08.2017 осуществляется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, а с 12.08.2017 – по ставке земельного налога. Подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания города Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования
город-курорт Сочи» (в редакции, действовавшей в спорный период) для земельных участков из земель населенных пунктов составляет 0,5% под производственными и административными зданиями, строениями и сооружениями. Учитывая, что договор заключен сторонами 27.12.2017, то с этого момента подлежит применению коэффициент в размере 0,5%. С учетом установленной экспертным путем рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110, размер годовой арендной платы за пользование им с 20.12.2017 составляет 132 300 рублей. Данное обстоятельство подтверждает обоснованность исковых требований.

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды муниципального земельного участка заключен сторонами в соответствии с действовавшим в этот период гражданским и земельным законодательством. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса). Общество, принимая по договору аренды в пользование земельный участок, согласилось с его существенными условиями, в том числе, с условием о размере арендной платы. Обстоятельства, предусмотренные статьей 451 Гражданского кодекса (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), судами при разрешении данного спора не установлены. Таким образом, правовые основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы отсутствуют.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 27.12.2017 заключили договор № 4900010594 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:110. Указанный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, имеет вид разрешенного использования – строительная промышленность и предоставлен арендатору на срок до 20.12.2066. По условиям договора (пункт 3.2) размер арендной платы составляет 1 596 975 рублей и устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.12.2017 № 110/17 (далее – отчет от 22.12.2017 № 110/17). Размер годовой арендной платы ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласия с арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор (пункт 3.5).

Согласно отчету от 22.12.2017 № 110/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110 составляет 106 465 тыс. рублей по состоянию на 2017 год.

По заказу общества подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 05.03.2020 № 030520.03-НИ, которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22.12.2017 определена в размере 24 718 тыс. рублей.

Полагая предусмотренный в пункте 3.2 договора размер годовой арендной платы не соответствующим действующему законодательству, общество обратилось в администрацию с предложением о внесении в договор изменений. Отказ органа местного самоуправления послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

С 02.08.2016 порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, урегулирован в постановлении № 1699. Согласно пункту 2 названного постановления размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (пункт 7 постановления № 1699).

Определением от 26.11.2020 по ходатайству общества суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Р-ГРУПП» Надгериеву Р.В.

Экспертным заключением от 04.02.2021 № 040221-01-О подтверждено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110 по состоянию на 22.12.2017 (дата определения рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке от 22.12.2017 № 110/17) составляет 26 460 тыс. рублей

Постановлением № 582 (в редакции, вступившей в силу 12.08.2017) утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, разъяснено, что принцип № 7, закрепленный постановлением № 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса (земельные участки, ограниченные в обороте).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, учитывая результаты судебной оценочной экспертизы, судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:110 расположена недвижимость, принадлежавшая обществу на праве собственности. Данный участок являлся ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность. Размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301013:110 составляет 132 300 рублей. Исходя из установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований общества. Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Поэтому при определении ее размера судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в экспертном заключении от 04.02.2021 № 040221-01-О. Кроме того, положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям не применимы исходя из предмета и оснований требований, заявленных обществом и рассмотренных судебными инстанциями. Приведенные администрацией и департаментом в кассационной жалобе доводы не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2021 по делу № А32-29378/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова