Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Аквамарин» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 17.04.2022), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и третьего лица – акционерного общества «Тандер», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 по делу № А32-30498/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Аквамарин» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просило:

– взыскать 120 тыс. рублей задолженности с мая 2020 года по декабрь 2020 года по договору аренды части общего имущества многоквартирного дома от 08.09.2015;

– обязать предпринимателя в течение десяти дней с момента вступления решения в силу произвести демонтаж подъемного механизма (стола) с фасада здания дома № 17
по ул. 70-летия Октября.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем обязательств по внесению арендной платы за пользование частью общего имущества многоквартирного дома, а также нарушением после прекращения договора аренды от 08.09.2015 требования о демонтаже подъемного механизма (стола).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2021 иск удовлетворен.

Суд установил, что сторонами заключен договор аренды от 08.09.2015 части общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>. По условиям договора (пункт 3.1) размер ежемесячной арендной платы составляет 15 тыс. рублей. После расторжения договора арендатор обязался демонтировать подъемный стол в течение 10 дней с момента расторжения договора (пункт 2.3.7). Стороны 31.12.2020 расторгли договор аренды путем подписания соответствующего соглашения. Факт предоставления истцом в аренду имущества и обстоятельства наличия у ответчика задолженности по арендной плате в размере 120 тыс. рублей подтверждаются материалами дела, что влечет удовлетворение исковых требований.

Определением от 08.11.2021 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции в связи с отсутствием в материалах дела определения о назначении дела к судебному разбирательству. Этим же определением апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, акционерное общество «Тандер».

Предприниматель обратился к обществу со встречным исковым заявлением, в котором просил признать договор аренды от 08.09.2015 незаключенным.

Встречный иск основан на положениях статьи 651 Гражданского кодекса. Требования мотивированы тем, что договор аренды, имеющий срок действия один год, не прошел государственную регистрацию.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 решение от 06.09.2021 отменено, принят новый судебный акт. С предпринимателя взысканы 120 тыс. рублей задолженности, 10 600 рублей расходов по оплате государственной пошлины. На предпринимателя возложена обязанность по демонтажу в течение десяти дней с момента вступления в законную силу апелляционного постановления подъемного механизма (стола) с фасада здания дома, расположенного по адресу: <...>.

Суд установил, что ООО «ЖК Территория комфорта» (арендодатель, после переименования ООО УК «Аквамарин») и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 08.09.2015. Объектом аренды является часть общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, для размещения подъемного стола (платформа 1300 мм/1000 мм, с ограждениями высотой 1100 мм). Передаваемая арендатору в пользование часть общего имущества представляет собой часть фасада многоквартирного жилого дома (пункты 1.1, 1.2). Основанием для сдачи части общего имущества в аренду является решение собственников помещений многоквартирного дома (протокол от 29.11.2012; пункт 1.5). Арендатор обязуется в течение десяти рабочих дней с момента истечения срока действия договора или расторжения договора вернуть арендодателю по акту приема-передачи арендуемую часть общего имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, демонтировать подъемный стол и восстановить прилегающую территорию (пункты 2.3.6, 2.3.7). Размер ежемесячной суммы арендной платы за арендованное имущество составляет 15 тыс. рублей в месяц, арендная плата вносится ежемесячно с момента подписания договора (пункты 3.1, 3.2). Договор аренды 31.12.2020 расторгнут по соглашению сторон. Как указал истец, ответчиком обязательство по внесению арендных платежей с мая по декабрь 2020 года не исполнено, задолженность составляет 120 тыс. рублей. Также в нарушение условий договора аренды предпринимателем не произведен демонтаж подъемного стола. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением. Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, предприниматель во встречном исковом заявлении указал на незаключенность договора аренды от 08.09.2015 в связи с отсутствием государственной регистрации. При разрешении спора суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 174, 196, 199, 307, 309, 310, 421, 433, 606, 607, 614, 615, 622, 651 Гражданского кодекса и разъяснениями, приведенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». Апелляционный суд установил факт неисполнения предпринимателем обязательства по внесению 120 тыс. рублей арендной платы с мая по декабрь 2020 года. Договор аренды 31.12.2020 расторгнут сторонами путем подписания соответствующего соглашения. Однако в нарушение пункта 2.3.7 договора демонтаж подъемного механизма (стола) с фасада здания предпринимателем не произведен. В этой связи суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования общества. Довод предпринимателя о том, что общество не осуществляет управление многоквартирным домом с 18.11.2020 (его осуществляет ООО «Территория комфорта»), судом отклонен со ссылкой на положения части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решением Государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 09.12.2020 № 2869 многоквартирный жилой дом № 17 по ул. им. 70-летия Октября в г. Краснодаре исключен из реестра лицензий по управлению домами обществом с 01.01.2021. Решением Государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 09.12.2020 № 2870 многоквартирный жилой дом № 17 по ул. им. 70-летия Октября в г. Краснодаре включен в реестр лицензий по управлению домами ООО «Территория комфорта» с 01.01.2021. Отклоняя встречный иск предпринимателя о признании договора аренды незаключенным, апелляционный суд исходил из того, что стороны связали себя договорными обязательствами, государственная регистрация не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Кроме того, договор аренды заключен сторонами 08.09.2015, а предприниматель обратился в суд со встречным иском 05.12.2021, то есть с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявило общество. Пропуск давностного срока является достаточным (самостоятельным) основанием для отказа в удовлетворении встречных требований.

Предприниматель обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество не является надлежащим истцом, поскольку утратило статус распорядителя спорным имуществом с даты исключения из реестра лицензий по управлению домами (01.01.2021). Полномочия управления указанным домом переданы ООО «Территория комфорта». Досудебная претензия направлена 23.04.2021, иск предъявлен и принят судом 08.07.2021. Общество, не обладая правами на спорное имущество, не могло обращаться в суд с требованиями о демонтаже подъемного механизма. Таким образом, суду надлежало отказать в удовлетворении иска, поскольку субъективное право, в защиту которого предъявлен иск, обществу не принадлежит.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. Истец в период заключения и исполнения договора аренды являлся управляющей организацией жилого многоквартирного дома № 17 по ул. 70-летия Октября в г. Краснодар до момента исключения его из состава лицензии 01.01.2021 по решению Государственной жилищной инспекции № 2870. Договор аренды расторгнут сторонами 31.12.2020. Таким образом, договор действовал в период управления дома истцом. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств» разъяснено, что расторжение договора аренды не освобождает ответчика от обязательств по оплате задолженности и возврате арендованного имущества, которые были прямо предусмотрены договором (пункт 1).

От третьего лица отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО «ЖК Территория комфорта» (арендодатель, после переименования ООО УК «Аквамарин») и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 08.09.2015. Объектом аренды является часть общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, для размещения подъемного стола (платформа 1300 мм/1000 мм, с ограждениями высотой 1100 мм). Передаваемая арендатору в пользование часть общего имущества представляет собой часть фасада многоквартирного жилого дома (пункты 1.1, 1.2). Основанием для сдачи части общего имущества в аренду является решение собственников помещений многоквартирного дома (протокол от 29.11.2012; пункт 1.5). Арендатор обязуется в течение десяти рабочих дней с момента истечения срока действия договора или расторжения договора вернуть арендодателю по акту приема-передачи арендуемую часть общего имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, демонтировать подъемный стол и восстановить прилегающую территорию (пункты 2.3.6, 2.3.7). Размер ежемесячной суммы арендной платы за арендованное имущество составляет 15 тыс. рублей в месяц, арендная плата вносится ежемесячно с момента подписания договора (пункты 3.1, 3.2).

Договор аренды 31.12.2020 расторгнут по соглашению сторон.

Как указал истец, ответчиком обязательство по внесению арендных платежей с мая по декабрь 2020 года не исполнено, задолженность составляет 120 тыс. рублей. Также в нарушение условий договора аренды предпринимателем не произведен демонтаж подъемного стола. Названные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, предприниматель во встречном исковом заявлении указал на незаключенность договора аренды от 08.09.2015 в связи с отсутствием государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства
(пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1
Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606
Гражданского кодекса).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводам о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска общества и отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований предпринимателя. Суд апелляционной инстанции при разрешении спора установил наличие и размер задолженности предпринимателя по договору аренды от 08.09.2015, а также неисполнение им договорной обязанности по демонтажу подъемного механизма (стола) с фасада жилого дома № 17 по ул. 70-летия Октября в связи с прекращением арендных отношений (соглашение сторон от 31.12.2020). Отказ в признании договора от 08.09.2015 незаключенным апелляционный суд мотивировал наличием подлежащих исполнению обязательственных отношений сторон даже в отсутствие государственной регистрации договора аренды, а также пропуском предпринимателем давностного срока по встречным требованиям, об истечении которого заявило общество.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы предпринимателя о том, что общество не вправе требовать исполнения по договору аренды, поскольку утратило статус распорядителя спорным имуществом после исключения его из реестра лицензий по управлению домами (01.01.2021), подлежит отклонению судом округа. Прекращение действия лицензии, на основании которой общество исполняло обязанности по управлению многоквартирным домом, не прекращает права истца как стороны (арендодателя) договора от 08.09.2015, обязательства по которому в период его действия предпринимателем (арендатором) надлежаще не исполнены. Неисполненные после расторжения договора обязательства подлежат исполнению должником (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Противоречий между выводами о применении норм права и установленными апелляционным судом при рассмотрении дела фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения, суд округа не усматривает. Исполнена судом апелляционной инстанции и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 31.01.2022).

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2022 по ходатайству предпринимателя исполнение апелляционного постановления по данному делу приостановлено на срок до окончания рассмотрения кассационной жалобы. В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13
«О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено следующее.
О приостановлении исполнения судебного акта выносится отдельное определение.
С учетом срока приостановления исполнения судебного акта (часть 4 статьи 283 Кодекса) на отмену приостановления исполнения судебного акта указывается в постановлении суда кассационной инстанции, принимаемом по результатам рассмотрения кассационной жалобы, либо в отдельном определении.

Руководствуясь статьями 274, 283, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 по делу
№ А32-30498/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова