Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Айбатулина К.К. и Кухаря В.Ф., в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – товарищества собственников жилья «Фальконе» (ИНН <***>,
ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда
в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Фальконе» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2017 (судья Поздняков А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 (судьи Величко М.Г. Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу № А32-3053/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ТСЖ «Фальконе» (далее – товарищество) о взыскании 103 720 492 рублей 40 копеек убытков.

Товарищество предъявило встречный иск к администрации о признании незаключенным и недействительным договора от 11.12.2007 № 03.2/150 инвестирования
в строительство многоквартирного 20-этажного жилого дома со встроенной 2-х уровневой парковкой и офисными помещениями, расположенными по адресу: г. Сочи,
ул. Первомайской, 19.

Решением от 03.06.2017, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017, по первоначальному иску
с товарищества в пользу администрации взыскано 103 720 492 рубля 40 копеек убытков. Во встречном иске отказано. Суды сочли убытки доказанными, а доводы товарищества
о незаключенности и недействительности договора – необоснованными.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты, отказать
в иске администрации и удовлетворить встречный иск товарищества. Заявитель ссылается на то, что администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; товарищество является ненадлежащим ответчиком. Спорный дом введен в эксплуатацию 13.12.2010, срок ввода его в эксплуатацию по условиям договора – 3 квартал 2010 года,
а администрация предъявила иск 04.02.2014, т. е. с пропуском трехлетнего срока исковой давности. До марта 2011 года ни один из собственников помещений не являлся членом товарищества. Товарищество не проводило собрания о заключении спорного договора; новым членам товарищества не было известно о наличии заключенного договора. Таким образом, все собственники помещений являются добросовестными приобретателями.
Из договора видно, что обязанности, принятые на себя администрацией, сводятся
к совершению ею действий, входящих в ее компетенцию, то есть какие-либо
гражданско-правовые обязательства с ее стороны не предусмотрены. В договоре предусмотрена необходимость согласования конкретных параметров объекта (площадь застройки, тип, этажность и другие характеристики объекта), однако они не согласованы, что свидетельствует о незаключенности договора. Вместо общего собрания товарищества решение о заключении спорного договора неправомерно принял единолично
председатель товарищества. Товарищество – эксплуатационная организация не является правопреемником счета товарищества – застройщика.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.

Как следует из материалов дела, администрация и товарищество (инвестор) заключили договор от 11.12.2007 № 03.2/150 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома в районе ул. Первомайская, 19 Центрального района города Сочи. Товарищество обязалось в рамках реализации инвестиционного проекта
за счет собственных и (или) привлеченных средств построить многоквартирный дом на принадлежащем ему частично на праве собственности, частично на праве долгосрочной аренды земельном участке. В соответствии с пунктом 4.1.1 договора администрация обязуется оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

Согласно пункту 2.6 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи
в муниципальную собственность 5,03% от общей площади объекта.

Администрация указала, что подавала иск в Арбитражный суд Краснодарского края об истребовании у товарищества 5,03% (1643,8 кв. м) общей площади спорного дома. Вступившим в законную силу решением суда от 18.10.2013 по делу № А32?7356/2013
в иске отказано, поскольку право собственности на объект строительства зарегистрировано за третьими лицами. До настоящего времени инвестор не выполнил обязательств по передаче в муниципальную собственность помещений согласно договору.

Постановлением от 08.11.2013 № 2445 «Об установлении средней расчетной рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи на четвертый квартал 2013 года» установлена средняя расчетная рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорт Сочи
на четвертый квартал 2013 года, в частности, по Центральному району – 63 098 рублей.

Поскольку в соответствии с условиями договора инвестирования товарищество обязано передать в муниципальную собственность 5,03 % (1643,8 кв. м) общей площади объекта, по расчету администрации размер убытков составляет 103 720 492 рубля 04 копейки (1 643,8 кв.м х 63 098 рублей).

Суды установили, что реализация всех помещений в многоквартирном доме третьим лицам подтверждена представленными в дело свидетельствами
о государственной регистрации за третьими лицами права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве. Администрация эти обстоятельства
не оспаривала.

Доказательства того, что администрация не исполнила каких-либо обязательств
по договору инвестирования либо действовала в ущерб товариществу, не представлены.

Установленные по делу № А32-7356/2013 обстоятельства о невозможности исполнить товариществом обязательство в натуре имеют преюдициальное значение
для разрешения настоящего спора.

Поскольку помещения принадлежат третьим лицам, истец правомерно заявил
о взыскании убытков.

Как указано выше, размер убытков составил 103 720 492 рубля 04 копейки. Расчет товариществом не оспорен. Товарищество не доказало неправомерных действий администрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности
их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Кодекса). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства,
то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Кодекса).

Невозможность исполнения товариществом своего обязательства по передаче
в муниципальную собственность спорного имущества установлена в рамках названного дела, стоимость 5,03% площади строения определена с учетом названной средней рыночной цены, которая не опровергнута товариществом.

Суды правильно отклонили заявление товарищества о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании убытков.

Согласно статье 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается
в три года (статья 196 Кодекса). В силу положений статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать
о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается
с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

В силу статьи 203 Кодекса течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. При этом после перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается
в новый срок.

В силу пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение исковой давности
по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том,
кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 Кодекса).

Суды пришли к выводу о том, что администрация не могла знать о невозможности получения имущества в натуре ранее рассмотрения спора судом по делу № А32-7353/13. Решением суда от 18.10.2013 по указанному делу в иске отказано. Администрация обратилась в суд с настоящим иском 04.02.2014. Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.

При изложенных обстоятельствах суды правильно удовлетворили иск администрации.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

Товарищество предъявило встречный иск о признании договора незаключенным
и недействительным. Товарищество считает, что председатель правления ФИО1 не имела правовых полномочий на заключение договора. Согласно разделу 9 Устава товарищества право заключения договоров относится к компетенции общего собрания собственников – высшего органа управления). Кроме того, условия договора
не соответствуют положениям Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ
«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), поэтому договор является недействительным.

Действующее законодательство не содержит понятия инвестиционного договора, не устанавливает его предмета и существенных условий, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо руководствоваться правилами статьи 431 Кодекса исходя из буквального толкования его условий.

Из содержания статей 10, 11, 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, что к другим лицам, участвующим в инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Суды правомерно указали, что, исходя из буквального толкования условий договора, обязанности, принятые на себя администрацией, не являются конкретно определенными и сводятся к совершению действий, входящих в ее компетенцию.

Товарищество также сослалось на то, что стороны договора заявили о намерении согласовать в проектно-сметной документации площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора, однако данные условия не согласовали, в связи с чем договор является незаключенным.

Однако в рамках дела №А32-7356/2013 дана оценка данному доводу, он признан необоснованным.

Администрация как орган местной власти взялась исполнить публичную обязанность, которую по характеру своей деятельности должна выполнять в отношении каждого обратившегося к ней лица: оказание содействия в реализации проекта
по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечение подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

С учетом изложенного суды правомерно пришли к выводу о том, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а администрация
не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен
в нормах Закона об инвестиционной деятельности.

Стороны договора инвестирования заявили о намерении согласовать
в проектно-сметной документации площадь застройки, тип, этажность здания и другие характеристики объекта, то есть отнесли их к существенным условиям договора.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена
в будущем» указано, что при недостаточности в тексте договора купли-продажи недвижимости данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но при восполнении этих пробелов в других документах, составленных сторонами во исполнение договора, например, в акте приема-передачи, такой договор не может признаваться незаключенным. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу
о недостижении сторонами соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Подобный подход в полной мере может быть применен и к спорным отношениям.

В договоре не определены конкретные помещения, подлежащие передаче. Кроме того, помещения реализованы третьим лицам. Однако доля администрации согласована,
а объект определен при вводе его в эксплуатацию и оформлении соответствующих документов, поданных товариществом в соответствующие службы, в том числе администрации. По окончании строительства дома администрация 31.12.2012 выдала товариществу разрешение № RU 23309/550 на ввод объекта в эксплуатацию, т. е. объект определен при его вводе в эксплуатацию.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 № 13970/10, от 11.10.2011 № 5495/11 и от 05.02.2013 № 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов
в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Кодекса стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.

ФИО1 назначена на должность правлением товарищества на основании протокола общего собрания собственников помещений от 21.05.2007 № 01.

Товарищество, оспаривая договор, ссылается на статью 174 Кодекса. Если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе,
и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала
или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Суды правильно указали, что в соответствии со статьей 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания этого обстоятельства возлагается на товарищество, заявившее иск о признании оспоримой сделки недействительной.

Поскольку из смысла статьи 174 Кодекса следует, что закон допускает случаи, когда другая сторона в сделке не знала и не должна была знать об установленных учредительными документами ограничениях, ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами
по делу. В правоотношениях с участием юридических лиц судам надлежит иметь в виду, что статья 174 Кодекса может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определенно ограничены учредительными документами последнего. Наличие указанных ограничений, установленных в других документах, не являющихся учредительными, не может являться основанием для применения данной статьи (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий
на совершение сделок»).

Спорный договор заключен 11.12.2007 товариществом в лице председателя, действующего на основании Устава.

Вместе с тем товарищество представило Устав в редакции от 22.04.2009.

В силу статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые
в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Как установили суды, товарищество не доказало, что истец должен был знать
об отнесении Уставом товарищества полномочий заключать договоры к компетенции общего собрания собственников.

Кроме того, администрация заявила о пропуске срока исковой давности
по требованию товарищества.

В соответствии со статьей 181 Кодекса срок исковой давности по требованию
о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий
ее недействительности составляет один год.

Суды сочли, что срок исковой давности подлежит исчислению с даты получения претензии по спорному договору. Кроме того, само товарищество указало, что в мае
2013 года провело общее собрание, избрало нового председателя и правление, провело проверку деятельности с 01.02.2012 по 25.04.2013, ответственность должна нести ФИО1

Иск администрацией по настоящему делу подан 04.04.2014, а встречный иск – 07.07.2014.

Суды пришли к правильному выводу о пропуске товариществом годичного срока исковой давности и отказали в иске о признании договора недействительным
и незаключенным.

Доводы товарищества о несоблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора проверены судом апелляционной инстанции и правильно отклонены.

В силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент предъявления иска) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных
или оспариваемых прав и законных интересов с соблюдением досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров в случаях, указанных законом или договором.

Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление
в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков
для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

В рассматриваемый период для споров о взыскании убытков (иск подан в суд 04.02.2014) обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров законом не был предусмотрен.

Довод жалобы о том, что товарищество как эксплуатационная организация
не является правопреемником счета товарищества как застройщика, основаны
на неправильном понимании законодательства о юридических лицах. Стороной спорных отношений является одно и то же товарищество со всеми соответствующими правами
и обязанностями.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается
в суде кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения и постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2017 и постановление
Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 по делу № А32-3053/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

К.К. Айбатулин

В.Ф. Кухарь