Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица – федерального государственного бюджетного учреждения «Сочинский национальный парк», извещенных о времени и месте судебного заседания, а также заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Картель-Юг» (ИНН 2320093061, ОГРН 1022302926568), рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2022 по делу № А32-32542/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Картель-Юг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконными действия управления Росреестра по погашению регистрационной записи от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-23 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023;

– обязать управление Росреестра восстановить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 по договору от 22.05.2001 (площадью 16 га, расположенного в Нижнесочинском лесничестве, в квартале 59 – выделы 19, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 33, в квартале 73 – выделы 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации автокемпинга с зоной отдыха), заключенному с федеральным государственным бюджетным учреждением «Сочинский национальный парк» (далее – учреждение).

Заявление основано на положениях статей 450, 452, 609, 610, 619 Гражданского кодекса (далее – Гражданский кодекс), статей 9, 13, 17, 20 Федерального закона
от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –
Закон № 218-ФЗ). Требования мотивированы нарушением прав общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 погашением в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об аренде этого участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 26.12.2019, в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.05.2020 решение от 16.10.2019 и апелляционное постановление от 26.12.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции признал, что при разрешении спора судами допущено существенное нарушение норм процессуального права, которое привело (могло привести) к принятию неправильных судебных актов, выразившееся в непривлечении к участию в деле арендодателя земельного участка (учреждения). В рамках данного дела разрешался спор о законности исключения управлением Росреестра из ЕГРН записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 в связи с односторонним расторжением договора арендодателем. Выводы судебных инстанций о прекращении (либо) сохранении арендных отношений влияют на права и обязанности не только общества, но и учреждения. Однако вопрос о законности одностороннего расторжения (отказа от) договора разрешен судами без привлечения арендодателя земельного участка к участию в деле (статья 51, часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). Признан неправильным и вывод судов первой и апелляционной инстанций о законности действий управления Росреестра по погашению в ЕГРН записи 23-01.19-3.3.2001-23 от 30.07.2001 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023. При проведении правовой экспертизы документов, поступивших от учреждения вместе с заявлением о прекращении обременения в виде аренды в пользу общества в отношении указанного земельного участка, регистрирующий орган неправомерно не учитывал следующее. Договор аренды от 22.05.2001 заключен и зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу Земельного кодекса. Вместе с тем, правоотношения сторон, связанные с расторжением (прекращением) названного договора, возникли в апреле 2019 года, то есть уже после введения в действие названного кодекса. В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс применяется к земельным отношениям, возникшим до введения его в действие, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных названным Законом. Таким образом, к правоотношениям сторон, связанным с расторжением (прекращением) договора от 22.05.2001, подлежали применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. При внесении в ЕГРН соответствующей записи регистрирующий орган законность расторжения договора (прекращения арендных отношений) не проверял, наличие у арендодателя (учреждения) правовых оснований для одностороннего отказа от долгосрочного (на 49 лет) договора аренды не устанавливал. Признавая законными действия управления Росреестра, судебные инстанции не приняли также во внимание разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено учреждение.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 08.07.2021, требования удовлетворены. Признаны незаконными действия управления Росреестра по погашению регистрационной записи от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-23 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023. На управление Росреестра возложена обязанность восстановить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 по договору от 22.05.2001 (площадью 16 га, расположенного в Нижнесочинском лесничестве, в квартале 59 – выделы 19, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 33, в квартале 73 – выделы 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, категория земель – «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации автокемпинга с зоной отдыха»), заключенному с учреждением.

Судебные инстанции пришли к выводу о незаконности действий регистрирующего органа, принявшего оспариваемое обществом решение в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 без учета требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отсутствие правовых оснований для одностороннего отказа учреждения от долгосрочного (на 49 лет) договора аренды, у регистрирующего органа отсутствовали основания для исключения из ЕГРН записи о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества. Суд апелляционной инстанции отклонил довод управления Росреестра о том, что вопрос о погашении регистрационной записи надлежало разрешать в рамках искового производства между арендатором и арендодателем. Апелляционный суд указал, что данный довод противоречит правовой позиции суда округа, отменившего ранее принятые судебные акты по данному делу и направившего спор на новое рассмотрение.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2021 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что в апелляционной жалобе на решение от 11.05.2021 управление Росреестра указывало на невозможность восстановления в ЕГРН регистрационной записи от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-23 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023. Регистрирующий орган полагает, что решение суда неисполнимо в связи с тем, что 28.10.2019 в ЕГРН зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Службы охраны на Кавказе Федеральной службы охраны Российской Федерации (далее – Федеральная служба охраны) на данный участок (запись в ЕГРН № 23:49:0301001:1023-23/050/2019-6). Судом апелляционной инстанции указанный довод управления Росреестра, рассмотрен не был. Апелляционный суд при этом сослался на правовую позицию суда округа, изложенную в постановлении от 14.05.2020. Однако довод о государственной регистрации за иным юридическим лицом права постоянного (бессрочного) пользования на спорный участок управление Росреестра заявило только при повторном рассмотрении дела (ранее этот довод регистрационным органом ни в суде апелляционной инстанции, ни в суде кассационной инстанции не приводился). Обстоятельства, связанные с государственной регистрацией в ЕГРН права постоянного (бессрочного) пользования Федеральной службы охраны в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023, могут иметь существенное значение для правильного разрешения спора с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2022 решение от 11.05.2021 оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела исходил из следующего. К правоотношениям сторон, связанным с расторжением (прекращением) договора аренды от 22.05.2001, подлежали применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отсутствие вступившего в силу судебного акта о расторжении договора, управление Росреестра не могло погасить спорную запись по заявлению арендодателя. При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки вывода суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. Оценивая довод управления Росреестра о наличии регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в отношении того же земельного участка, апелляционный суд отметил, что указанные сведения регистрирующим органом не были представлены суду первой инстанции. Недобросовестное процессуальное поведение управления Росреестра, скрывающего фактические сведения от суда, рассматривающего дело по существу, является недопустимым и не может быть основанием для оспаривания тех фактических обстоятельств, которые были предметом обсуждения суда первой инстанции. Также апелляционный суд отметил, что в силу прямого законодательного запрета, установленного в части 3 статьи 266 Кодекса он не вправе решать на данной стадии процесса вопрос о привлечении к участию в деле третьего лица. Единственный вопрос, который подлежит разрешению в рамках данного дела, правомерно ли управление Росреестра погасило запись об аренде в отношении земельного участка, и на данный вопрос суд дает отрицательный ответ, обязывая управление Росреестра восстановить положение, существовавшее на момент принятия государственным органом незаконного решения. Таким образом, само по себе восстановление записи в ЕГРН об аренде как правовом обременении земельного участка не является разрешением спора о праве на недвижимость и не нарушает прав иных лиц. Более того, аренда как правовое обременение сохраняется для собственника земельного участка, независимо от факта регистрации такового обременения в реестре (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). Государственная регистрация не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора (пункт 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165). Само по себе наличие в ЕГРН записи о регистрации аренды как обременения и права постоянного (бессрочного) пользования не может считаться нарушением прав иных лиц, поскольку законодатель допускал таковую возможность в отношении договоров аренды, заключенных до введения в действие Земельного кодекса (пункт 2 статьи 17 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», постановления Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926, от 26.01.2007 № 47). Суд также установил, что общество исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 03.11.2021, то есть, его правоспособность прекратилась с указанной даты, в том числе, во время рассмотрения дела в суде кассационной инстанции. Однако с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», апелляционный суд обязан рассмотреть поступившую жалобу. Суд апелляционной инстанции сослался также на разъяснения, приведенные в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств». Из смысла пункта 3 статьи 49 Гражданского кодекса следует, что в момент завершения ликвидации юридического лица прекращается его правоспособность, то есть способность иметь гражданские права, соответствующие целям его деятельности, и способность нести связанные с этой деятельностью гражданские обязанности. Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции признал, что арендодатель (учреждение) не лишен права в установленном порядке подать заявление о погашении в ЕГРН записи об аренде в связи с прекращением действия договора, поскольку арендатор земельного участка (общество) ликвидирован.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды необоснованно признали действия регистрирующего органа незаконными, ссылаясь на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса. Данные правоотношения, возникшие из договора аренды, регулируются Гражданским кодексом. Регистрирующий орган правомерно внес в ЕГРН запись о прекращении аренды, проверив законность расторжения договора и установив наличие у арендодателя оснований для одностороннего отказа от долгосрочного (на 49 лет) договора. Кроме того, является невозможным исполнить судебное решение в части восстановления в ЕГРН регистрационной записи, поскольку общество ликвидировано (прекратило свое существование). Управление Росреестра не представило в суд первой инстанции сведения о наличии регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, поскольку указанное право в ЕГРН зарегистрировано 28.10.2019, а заявление обществом подано в суд первой инстанции 15.07.2019. В настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 имеются следующие актуальные регистрационные записи: о праве собственности Российской Федерации (регистрационная запись от 11.06.2003) и о праве постоянного бессрочного пользования Федеральной службы охраны (регистрационная запись от 28.10.2019). Незаконные действия (бездействие) управление Росреестра в процессе государственной регистрации, действия по внесению записи в ЕГРН, могут быть оспорены в судебном порядке при условии отсутствия спора о праве на недвижимое имущество. При наличии такого спора ни сама государственная регистрация, ни действия регистрирующего органа не могут быть оспорены в судебном порядке. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Управление Росреестра и учреждение, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.05.2001 аренды земельного участка площадью 16 га, расположенного в Нижнесочинском лесничестве, в квартале 59 – выделы 19, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 33, в квартале 73 – выделы 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25. Участок из категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации автокемпинга с зоной отдыха, предоставлен арендатору сроком на 49 лет.

Письмом от 15.04.2019 № 01-13/1172 учреждение уведомило общество о расторжении договора от 22.05.2001 в одностороннем порядке на основании пункта 8.1, согласно которому договор подлежит досрочному расторжению по соглашению сторон. Он также может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в том числе, в случае неуплаты арендатором арендной платы за два расчетных периода или нецелевого использования земельного участка. Письмо направлено обществу 19.04.2019, о чем свидетельствует имеющаяся в деле почтовая квитанция.

Учреждение 19.04.2019 обратилось в управление Росреестра с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения в виде аренды в пользу общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023. Регистрационная запись об обременении в виде аренды в отношении данного участка погашена регистрирующим органом в ЕГРН.

Ссылаясь на незаконность действий управления Росреестра по погашению в ЕГРН регистрационной записи от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-23 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023, общество оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Земельным кодексом предусмотрены специальные правила досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет. Досрочное расторжение (прекращение) такого договора по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что досрочное расторжение долгосрочного договора аренды от 22.05.2001 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора обществом. Поскольку вступивший в законную силу судебный акт о расторжении договора аренды от 22.05.2001 отсутствует, то у управления Росреестра не имелось оснований для погашения в ЕГРН записи об аренде № 23-01.19-1.3.2001-1.3.2001 по заявлению учреждения от 19.04.2019. Следовательно, что действия управления Росреестра по погашению в ЕГРН записи об аренде общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:1023 не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы арендатора данного участка. Апелляционный суд дополнительно отметил, что само по себе восстановление записи в ЕГРН об аренде как правовом обременении земельного участка является восстановлением ранее существовавшего положения, нарушенного незаконным действием регистрирующего органа, данное действие не является разрешением спора о праве на недвижимость и не нарушает прав иных лиц. Установив, что общество исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 03.11.2021, суд с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», рассмотрел жалобу. Также суд обратил внимание на разъяснения, приведенные в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств». Арендатор земельного участка (общество) ликвидирован, поэтому арендодатель (учреждение) вправе подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН записи об аренде в связи с прекращением действия договора от 22.05.2001.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы управления Росреестра не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. Исходя из доводов жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решение и апелляционного постановления.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2022 по делу № А32-32542/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Т.Н. Драбо

А.И. Мещерин