Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Агросистема» (далее –
ООО «Агросистема») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление, Управление Росреестра по Краснодарскому краю) в государственной регистрации права от 22.08.2017 № 23/017/001/810/2017-865 и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности долей в праве общей долевой собственности по договору купли – продажи от 10.05.2017 за обществом на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:837
(с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2018 решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22.08.2017 № 23/017/001/810/2017-865 признано незаконным. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности долей в праве общей долевой собственности по договору купли – продажи
от 10.05.2017 за обществом на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:837 на основании договора купли-продажи от 10.05.2017.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что представленные обществом документы не могут служить основанием для государственной регистрации права. В ответе на запрос управления прокуратура Северского отдела указала, что уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости долей участников. Согласно сведениям из ЕГРЮЛ учредителем ООО «Агросистема» является
ООО «Агропром», доля участия в уставном (складочном) капитале которого принадлежит иностранному физическому лицу ФИО1. В случае совершения неправомерных действий возможно наступление административной и иной ответственности, предусмотренной законом. Данное обстоятельство послужило основанием для приостановления государственной регистрации права. Причины, препятствующие проведению государственной регистрации права устранены не были.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи
от 10.05.2017 собственники общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:26:0501000:873 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 продали
ООО «Агросистема» земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:873, площадью 189 043 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Северский район, в границах ТОО «Победа».

11.05.2017 через МФЦ ООО «Агросистема» обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.

Решением от 22.08.2018 № 23/017/001/810/2017-865 управление отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц учредителем ООО «Агросистема» является ООО «Агропром». В свою очередь, 50% доли участия в ООО «Агропром» принадлежит иностранному физическому лицу ФИО1. Регистратор также сослался на предостережение прокурора Северского района Краснодарского края о недопустимости нарушения закона.

Полагая незаконным отказ в государственной регистрации прав,
ООО «Агросистема» оспорило его в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В целях регистрации права собственности на земельный участок
ООО «Агросистема» представило следующие документы: приказ о назначении от 02.11.2016 № 3 ООО «Агропром»; договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2017; квитанция об оплате 10% по договору от 10.05.2017; платежное поручение от 10.05.2017 № 174 (350 рублей ООО «Агросистема»), заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017 ООО «Агросистема» (ФИО9); заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017 ФИО5; заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017
ФИО7; заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017 ФИО2; заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017 ФИО8; заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017 ФИО6; заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017 ФИО4; заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 11.05.2017
ФИО3

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Управление ссылается на предостережение прокурора Северского отдела о недопустимости нарушений закона от 14.04.2017, в котором последний разъяснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее по тексту - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости долей его участников.

Прокуратура указала, что согласно сведениям ЕГРЮЛ учредителем
ООО «Агросистема» является ООО «Агропром», в свою очередь, 50% доли участия в ООО «Агропром» принадлежит иностранному физическому лицу ФИО1.

Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

В силу статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона об обществах с ограниченной ответственностью уставный капитал общества состоит из номинальной стоимости долей его участников.

Размер доли участника общества в уставном капитале общества определяется в процентах или в виде дроби. Размер доли участника общества должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного капитала общества (часть 2 статьи 14 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

По смыслу ч. 1 ст. 105.2 НК РФ доля участия одной организации в другой организации складывается из:

- доли прямого участия одной организации в другой организации;

- доли косвенного участия одной организации в другой организации.

Согласно ч. 2 ст. 105.2 НК РФ «долей прямого участия одной организации в другой организации» признается непосредственно принадлежащая одной организации доля в уставном (складочном) капитале (фонде) другой организации.

В силу ч. 3 ст. 105.2 НК РФ «долей косвенного участия одной организации в другой организации» признается доля, определяемая в следующем порядке:

1) определяются все последовательности участия лица в организации через прямое участие каждой предыдущей организации (иного лица) в каждой последующей организации соответствующей последовательности;

2) определяются доли прямого участия каждой предыдущей организации (иного лица) в каждой последующей организации соответствующей последовательности;

3) определяются доли косвенного участия одной организации (иного лица) в другой организации каждой последовательности, при этом доля косвенного участия определяется как произведение долей прямого участия первых двух организаций (иных лиц) в последовательности, а при наличии последующего участия путем умножения получившегося произведения на долю следующего прямого участия в последовательности и каждого следующего получившегося произведения на каждую долю следующего прямого участия до последней организации в последовательности;

4) при наличии нескольких последовательностей участия суммируются все доли косвенного участия лица в организации, определенные в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта.

Следовательно, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью» является более узким понятием и соответствует только одной из двух составляющих понятия «доля участия одной организации в другой организации», а именно: «доля прямого участия одной организации в другой организации».

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 № 310-ЭС16-5763 по делу № А35-11177/2014.

Таким образом, в силу закона возможность приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ограничена для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

Согласно сведениями ЕГРЮЛ ООО «Агросистема» является российским юридическим лицом.

Учредителем общества «Агросистема» является российское юридическое лицо ООО «Агропром», с долей участия 100%.

Преюдициальными судебными актами по делам № А32-26668/2017,
А32-33394/2017, А32-1813/2018 установлено, что учредителями ООО «Агропром» являются Элчи Сейди, имеющий российское и турецкое гражданство - 50% доля участия в уставном капитале, и иностранный гражданин ФИО1 - 50% доля участия в уставном капитале.

Таким образом, ООО «Агросистема» не относится к лицам, в отношении которых статьей 3 Закона № 101-ФЗ установлены ограничения в правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Единственным учредителем ООО «Агросистема» является российское юридическое лицо.

Иностранные граждане также не обладают долей свыше 50% участия в обществе ООО «Агропром» - единственном учредителе ООО «Агросистема».

Соответственно, доля косвенного участия иностранных лиц в
ООО «Агросистема» также не превышает 50%.

Иные основания для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Агросистема» на земельный участок регистратором не приведены в решении об отказе от 02.02.2017.

Таким образом, в данном случае отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права на долю земельного участка.

Судом первой инстанции обоснованно указано на отсутствие доказательств необходимости применения иных установленных земельным законодательством ограничений, в частности, предусмотренных пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Судом апелляционной инстанции также была проверена процедура приобретения обществом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
№ 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФпри продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

При этом федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также установлены особенности продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.09.2017 ООО «Агросистемы» является арендатором земельного участка на основании договоров аренды, заключенных с собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:837.

Из содержания договора от 10.05.2017 также следует, что
ООО «Агросистема» является арендатором и собственником земельного участка с кадастровым номером 23:26:0501000:837.

Таким образом, договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 10.05.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:26:0501000:837 был заключен
ООО «Агросистема» с соблюдением ограничений, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Краснодарскому краю отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права ООО «Агросистема» на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.10.2017.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2018 по делу № А32-26668/2017 по идентичному спору между теми же лицами.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2018 по делу
№ А32-33393/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий М.В. Ильина

Судьи О.Ю. Ефимова

ФИО10