Гражданский кодекс часть 1

Кубанский государственный технологический университет, г.Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Современник», г. Краснодар о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 51 от 29.04.1994, заключенного между истцом и ответчиком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлеченыТерриториальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, г. Краснодар и Администрация муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар.

Решением арбитражного суда от 18.05.2006 по настоящему делу (т. 1 л.д. 109-113) истцу в иске отказано, поскольку истцом не представлены доказательства того, что при продолжении действия договора он может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора. Учитывая также, что в спорном договоре не конкретизированы обязанности арендатора и сроки их исполнения, в связи с чем, арендодатель лишил себя возможности доказать в суде их нарушение, что признание утратившим силу распоряжения главы МО г. Краснодар, на основании которого ответчику было разрешено завершение строительства на спорном арендуемом земельном участке, не влечет за собой прекращения аренды земельного участка и не может служить основанием для досрочного расторжения договора, что на спорном земельном участке находится незавершенное строительством – здание – станция технического обслуживания, собственником которого является ООО «Современник», суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для расторжения договора, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 51 от 29.04.1994, заключенного между истцом и ответчиком.

С принятым решением суда от 18.05.2006 по настоящему делу истец не согласился, обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 1 л. д. 118), в которой просит его отменить и досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, ссылаясь на то, что арендатор пытается изъять земельный участок в свою частную собственность у государственного учреждения, что является существенным нарушением арендного договора. В подтверждение своих требований истец также в дополнении к апелляционной жалобе (т. 1 л.д. 130-133) сослался на постановление Главы муниципального образования город Краснодар от 9.06.2006 № 405 «Об отмене постановления главы администрации города Краснодара от 20.05.2002 № 712 «О разрешении ООО «Современник» завершения строительства на арендуемым земельном участке по улице Московской, 2 в Центральном административном округе города Краснодара», его письмо в адрес Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю об отмене решения от 18.07.2002 о государственной регистрации права собственности на незавершенное строительством здание – станция технического обслуживания, литер А, площадь застройки 1217,7 кв.м по указанному адресу и Свидетельство о госрегистрации права серии 23-АА № 666017, выданное 19.07.2002.

В пояснении от 17.07.2006 № 01-У-839/21 (т. 1 л.д.138-139) истец сослался на нарушение ответчиком пункта 2.5 договора, который начал самовольное строительство СТО, скрыл от него, что оформил разрешение на строительство своего объекта на арендуемом участке, присвоив фактически права на земельный участок, являющийся федеральной собственностью, что, в свою очередь, и есть существенное нарушение договора аренды, подпадающее под п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Истец в отзыве на жалобу (т. 1 л.д. 144-146) считает решение суда законным и обоснованным, а потому просит его оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Администрация Муниципального образования письменных отзывов на жалобу суду не представила, своих представителей в судебное заседание не направила, хотя надлежащим образом извещена о месте и времени судебного разбирательства.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю считает что договор № 51 является ничтожным в связи с изменившимся земельным законодательством (ст. 20 ЗК РФ)

Дело пересматривается по правилам главы 34 АПК РФ.

В судебном заседании представители сторон поддержали и пояснили свои доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё.

Представители сторон пояснили также, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и изучив доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду нижеследующего.

Постановлением администрации города Краснодара № 644 от 16.06.1994 (т. 1 л.д. 14-15) Кубанскому государственному технологическому университету предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование из фонда городских земель земельный участок площадью 35,18 га для обслуживания и эксплуатации учебного комплекса по ул. Московская, 2 в Центральном округе г. Краснодара.

На основании п. 2 постановления № 644 от 16.06.1994 истцу был выдан Государственный акт КК-2 № 4010001403 (т. 1 л.д. 16-23).

Истец и ответчик заключили 29.04.1994 договор № 51 об аренде земельного участка, расположенного на территории университета в нежилом районе, по адресу: <...>. Указанный договор прошел государственную регистрацию 02.03.2000, регистрационный номер 23-01.00-1.3.2000-47 (л.д. 13).

Аренда предоставлена сроком на 25 лет для развития производственной базы ИЧП «Современник» (правопредшественника ответчика) и получение Кубанским государственным технологическим университетом услуг производственного назначения от ИЧП «Современник» (п. 1 договора).

На указанном участке ответчик возвел здание станции технического обслуживания (далее СТО). В 2002 году ответчиком было получено разрешение на строительство и зарегистрировано право собственности на незавершенное строительство (постановление главы администрации города Краснодара № 712 и свидетельство о регистрации права собственности серии 23-АА 3 666017).

После 2002 года КубГТУ продолжал осуществлять функции арендодателя по договору аренды от 29.04. 1994 года, подписывал дополнительные соглашения к договору аренды, получал арендную плату и пользовался услугами ответчика по ремонту и обслуживанию транспорта.

В июне 2005 года по распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю была проведена проверка целевого использования земельного участка, расположенного по адресу <...>. и находящегося в государственной собственности. Комиссия, проводившая проверку, по ее результатам предложила расторгнуть договор аренды земельного участка как противоречащего законодательству.

И только после этой проверки 11 октября 2005 года истец направил в адрес ответчика письмо - уведомление о досрочном расторжении договора аренды, посчитав, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора тем что:

– начал строительство СТО без оформления разрешительной документации;

– не согласовал с университетом данное строительство;

–не прекратил строительство несмотря на неоднократные требования университета- арендодателя;

– земля является федеральной собственностью.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;

Из анализа п.4.1 договора следует, что стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора при нарушении условий одной из сторон. Порядок расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ, соблюдение которого подтверждено материалами дела (л.д.11,т.1).

Уведомление о досрочном расторжении договора арендатором оставлено без ответа.

Учитывая, что ответчик не освободил земельный участок, истец обратился в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного в 1994 году сроком на 25 лет.

Давая оценку указанному договору, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка не противоречил действовавшему законодательству в момент его заключения.

Так, согласно п. 1 ст. 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» предусмотрено, что земельные участки закрепляются за государственными и муниципальными образовательными учреждениями в бессрочное бесплатное пользование.

Правительство Российской Федерации 13 мая 1992 г. издало Постановление № 312 «О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования», пунктом 8 которого установлено, что не допускается изъятие или изменение служебного назначения зданий и сооружений, используемых учреждениями, предприятиями и организациями системы образования, предоставленных им земельных участков без согласования с Министерством образования Российской Федерации и Министерством науки, высшей школы и технической политики Российской Федерации.

Указом от 9 декабря 1992 г. № 1553 «О мерах по поддержке государственных высших учебных заведений» в целях обеспечения деятельности государственных высших учебных заведений при переходе к рыночным отношениям в экономике постановлено: закрепить за государственными высшими учебными заведениями, а также государственными учреждениями системы повышения квалификации ранее выделенные им в установленном порядке земельные участки в бессрочное бесплатное пользование; предоставить государственным высшим учебным заведениям право сдавать в аренду без права выкупа или временное пользование закрепленные за ними земельные участки; установить, что государственные высшие учебные заведения самостоятельно используют имущество, переданное им в оперативное управление, в том числе для ведения хозяйственной деятельности, сдачи его в аренду без права выкупа и пользование.

Согласно имеющихся в деле учредительных документов учредителем Кубанского государственного технологического университета является Правительство Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 11 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании образовательное учреждение вправе сдавать в аренду закрепленные за ним объекты только с согласия учредителя. В силу пункта 94 Типового положения об образовательном учреждении высшего учебного заведения (утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.06.93 №59) учебному заведению было предоставлено право сдавать в аренду имущество переданное в его оперативное управление, если это осуществляется не в ущерб его основной деятельности. Данное положение свидетельствует о получение предусмотренного пунктом 11 статьи 39 Закона «Об образовании» согласия учредителя. Как выражение согласия учредителя высшего учебного заведения федеральной подчиненности применение пункта 94 Типового положения не противоречило названному закону и не нарушало иерархию правовых актов, действовавших в период заключения договора. В 2001 году между университетом и Министерством образования российской Федерации заключен договор о разграничении компетенции между сторонами в том числе и по вопросам развития материально-технической базы вуза.. Согласно раздела У указанного договора истец вправе сдавать в аренду земельный участок без права выкупа (л.д.14, т.2).

Таким образом, договор аренды № 51 заключен в 1994 году в соответствии с требованиями действовавшего в тот период законодательства.

Изложенное выше свидетельствует о том, что истец являлся надлежащим арендодателем земельного участка сданного им в аренду ответчику сроком на 25 лет по договору № 51 от 29.04.1994 года.

Договор № 51 заключен до даты принятия нового Земельного кодекса и права и обязанности по пользованию земельным участком платы за аренду так же существовали до этого времени. Не имеется в деле доказательств того, что после принятия ЗК РФ стороны изменили свои договорные обязательства.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор не противоречащий законодательству в момент его заключения, не может быть досрочно расторгнут либо признан ничтожным, только лишь потому основанию, что после его заключения принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те которые действовали при заключении этого договора. (ст. 422 ГК РФ)

В связи с чем позиция Теруправления, что после принятия ЗК РФ, оспариваемый договор является ничтожным, явно противоречит вышеназванной статье , и поэтому не может быть принята во внимание.

При сдаче земельного участка в аренду уровень собственности изменению не подлежит, поэтому, требование истца досрочно расторгнуть договор, потому что земля является федеральной , необоснованно.

При исследовании вопроса о наличии существенного нарушения ответчиком договора аренды № 51 судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Поскольку договор № 51 по своей правовой природе является договором аренды, то расторжение договора, в первую очередь, регулируется специальными нормами главы 34 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя регулируется ст. 619 ГК РФ, которой установлен особый порядок для досрочного расторжения договора аренды. Учитывая, что предметом аренды является земельный участок суд апелляционной инстанции исходит из положений п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено, что при применении судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в отличие от общих оснований прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, дать оценку существенности допущенного нарушения. При этом устранение арендатором существенного нарушения в разумный срок исключает возможность удовлетворения требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка

В указанном случае право требовать досрочного расторжения истец приобретает лишь после письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Следовательно, при устранении арендатором допущенных нарушений в разумный срок после получения предупреждения арендодатель утрачивает право на досрочное расторжение договора. Отсюда, законодательством установлена судебная защита интересов землепользователя при расторжении арендодателем договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет.

В разделе 2 договора стороны предусмотрели обязанности арендодателя (истца), который: выделяет в натуре на площадке университета участок площадью 0,26 га в границах на прилагаемой схеме к договору на срок 25 лет; обеспечивает арендатора телефонной связью собственной телефонной станции, теплоснабжением, водой, электроэнергией за соответствующую плату. Арендатор же принял на себя обязанности: нести ответственность за сохранность экологической и природоохранной обстановки на выделяемой территории, вести контроль за санитарным состоянием производства предприятия, принять выделенный участок в натуре на основании акта установленных границ, на котором организовывает своё производство и согласовывает с КГУ строительство сооружений, принимает обязательство по выполнению заказов университета на льготных условиях по договоренности, не передавать другим организациям полученные на основании договора право ведения хозяйственной и другой деятельности без согласования с КГТУ (п.п.2.3-2.7 договора).

При этом цель заключения договора истцом – получение услуг производственного назначения от ответчика направлена, в первую очередь, на обеспечение деятельности истца, как государственного высшего учебного заведения, при переходе к рыночным отношениям в экономике.

Из условий договора и фактических обстоятельств следует и истцом не опровергнуто, что он не только знал что ответчик строит СТО, но и пользовался его услугами. Более того в 2002 году ответчик имел разрешение на строительство и регистрацию права собственности на незавершенный объект. Указанное не противоречило целям договора, поскольку стороны именно такие последствия и предвидели и желали их наступления. Так, пунктом 2.8 договора стороны предусмотрели, что при прекращении действия договора арендатор либо согласовывает с арендодателем о его пролонгировании, в случае, если не вступят в силу законы, предусматривающие иные юридические взаимоотношения между сторонами, либо возвращает занимаемую площадь, проведя культивацию земли, либо арендодатель выкупает производство по договоренности сторон.

Как пояснил представитель ответчика, что в связи с принятием ЗК РФ он стал досрочно предлагать истцу согласовать вопрос о продаже незавершенного строительством объекта. Не достигнув согласия по условиям продажи истец стал требовать прекратить строительство СТО, уже после 2002 года, когда объект был построен.

Действительно, переписка между сторонами имеет место только в с 2004 года.

Однако стороны не представили ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции и доказательств того, что истец в период с 1994 по май 2002 года (день издания постановления Главы № 712) возражал против строительства конкретного объекта – СТО.

Напротив, переписка сторон (т. 1 л.д. 50-54) свидетельствует о том, что между сторонами велись переговоры по вопросу приобретения истцом незавершенного строительства в соответствии с пунктом 2.8 договора. Из ответа от 22.08.2002 № 01-У-922/21 ректор КубГТУ в ответ на предложения ответчика приобрести объект строительства дал положительный ответ на это предложение. Отсюда, истец однозначно знал о строительстве с самого начала, к тому же, получал услуги от ответчика по ремонту и обслуживанию автомобилей.

Данные факты свидетельствуют о том, что истец знал о строительстве СТО ответчиком на арендуемом им земельном участке без согласования с истцом конкретного объекта. Отсюда условие о согласовании с КГУ строительство сооружения не является для сторон существенным.

Из дословного прочтения п. 2.5 договора усматривается, что арендатор обязан организовать на выделенном участке своё производство и согласовать строительство сооружений. Сопоставляя условия данного пункта с условиями п. 1 договора, определившего цель договора - развитие производственной базы ответчика и получение истцом услуг производственного назначения от ответчика, суд пришел к выводу о том, что достижение цели договора невозможно без строительства сооружений, с помощью которых ответчик организовывает производственную деятельность, а истец получает услуги от этой деятельности.

Кроме того, учитывая условия пунктов 1, 2.5, 2.8 договора, которые предусматривали строительство сооружения без указания конкретного его вида, и, принимая во внимание последующее после заключения договора поведение сторон и их переписку, суд пришел к выводу о том, что сторонами не ставилась задача конкретизировать процедуру получения согласия арендодателя на строительство объекта недвижимости., в связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что для сторон процедурные вопросы достижения соглашения по виду возводимого объекта не имело существенного значения. Поэтому возведение на нем именно СТО без доказательств письменного согласия истца не может быть признано как существенное нарушение условий договора аренды. Тем более, что, возведя СТО, фактически стороны достигли цели договора, предусмотренной в пункте 1, то есть ответчик развил свою производственную базу, а истец – получал услуги производственного назначения от ответчика по ремонту и обслуживанию автомобилей. Как установлено в последующем (по другим судебным делам) ответчик вел строительство станции технического обслуживания без оформления разрешительной документации является административным правонарушением, ответственность за которое предусматривается КоАП РФ, тогда как гражданское законодательство в силу п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, и другим административным отношениям не применяется. В этой связи, ссылка истца на строительство станции технического обслуживания без оформления разрешительной документации не состоятельна и не может служить доказательством нарушения ответчиком договорного обязательства, регулируемого гражданским законодательством.

Более того, ответчик обращался в Администрацию г. Краснодара о разрешении завершения строительства СТО на арендуемом земельном участке, о чем свидетельствуют документы государственных органов и переписка ответчика с ними (т. 1 л.д. 55-60) и постановление Главы администрации города Краснодара от 20.05.2002 № 712 «О разрешении ООО «Современник» завершения строительства на арендуемом земельном участке по улице Московской, 2 в Центральном административном округе города Краснодара» (т.1 л.д. 68), на основании которого и договора аренды за ответчиком 19.07.2002 было зарегистрировано право собственности на незавершенное строительство.

Такие действия ответчика и последующие судебные споры о необоснованности регистрации права собственности не связаны с выполнением условий договора аренды, поскольку арендодатель сдавал в аренду земельный участок именно для строительства объекта недвижимости, дальнейшей его эксплуатации, получения для себя услуг и последующей продаже истцу. В любом случае стороны предусмотрели в договоре обязанность ответчика вернуть земельный участок в том виде и состоянии в каком передавался участок в аренду, т.е. выкуп земельного участка не произошел и не мог произойти в силу условий его аренды. В связи с чем ссылка истца на то, что ответчик принял меры по изъятию арендуемого участка бездоказательна и основана на предположениях истца.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ни строительство станции технического обслуживания без оформления разрешительной документации, ни отсутствие согласования с КГУ строительство сооружений не может служить основанием для доказательств существенного нарушения условий договора № 51.

При этом суд исходит из того, что существенным признаётся нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Арендодатель от договора аренды планировал получать арендную плату и на льготных условиях услуги на СТО. Истец не доказал наличие существенной разницы между тем на что он вправе был рассчитывать, заключая договор и тем , что в действительности он смог получить от его исполнения.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что как фактические так и правовые основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 51 от 29.04.1994, заключенного между истцом и ответчиком.

Отсюда решение арбитражного суда от18.05.2006 по настоящему делу отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины, связанные с подачей жалобы, следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда от 18.05.2006 по делу А-32-3889/2006-21/62 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий А.И. Грибова

Судьи М.М. Данько

А.А. Огилец