Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.09.2018 по делу № А32-3933/2017, принятое судьей А.Л. Назыковым,

по заявлению Администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Алые Паруса", Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи

о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка; об обязании погасить регистрационную запись об обременении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просит:

- восстановить срок обжалования отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302016:24, расположенного по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи;

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302016:24, расположенного по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302016:24, расположенного по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе
г. Сочи, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Алые паруса».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано, в связи с пропуском срока, предусмотренного ч.4 ст.198 АПК РФ, и отсутствием уважительных причин для его восстановления. Кроме того, суд установил, что договор аренды земельного участка от 11.11.2013 является ничтожной сделкой, не влечет юридических последствий, в силу чего не может быть расторгнут или прекращен в одностороннем порядке. Регистрирующий орган не может совершить действия по регистрации прекращения ничтожной сделки по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ и указанным заявителем.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на то, что односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указало, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты права, уведомление о прекращении договора аренды не является основанием для прекращения арендных отношений, так как данный договор является недействительной сделкой в силу закона. Кроме того, администрацией был пропущен срок подачи заявления о признании незаконным отказа.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Алые паруса» заключен договор от 11.11.2013 №4900009314 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302016:24 площадью 900 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, для размещения закрытой многоярусной автостоянки. В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 04.07.2016. Согласно пункту 5.1.5 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном перед другими лицами порядке заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. В соответствии с пунктом 5.2.22 арендатор обязан направить не менее чем за девяносто календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 2.1, письменное предложение арендодателю о расторжении договора аренды либо о заключении договора аренды на новый срок. В соответствии с пунктом 8.3 договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 21 договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок (т. 1, л.д. 9 - 13).

В письме от 07.04.2016 №8207/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи сообщил ООО «Алые паруса» об истечении срока договора 04.07.2016 и о прекращении действия договора по истечении срока аренды земельного участка 04.07.2016, а также о необходимости возвратить земельный участок (т. 1, л.д. 15).

Данное письмо направлено департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 13.04.2016 (сдано на почту), прибыло в место вручения 18.04.016, после чего состоялась неудачная попытка вручения 18.04.2016, срок хранения истек 19.05.2016, в связи с чем, письмо выслано обратно отправителю (т. 1, л.д.16 - 19).

03.08.2016 администрация обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302016:24 прекращения обременения в виде аренды, представив договор аренды от 11.11.2013 №4900009314, уведомления об истечении срока договора от 07.04.2016 №8207/02-05-16, доказательства почтового отправления данного уведомления арендатору (т. 1, л.д. 228 - 230).

В письме от 16.09.2016 №23/019/806/2016-5071 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило об отказе в государственной регистрации прекращения арендного обременения, поскольку уведомление о прекращении договора аренды должно было быть направлено арендатору после истечения срока договора аренды (04.07.2016), тогда как уведомление, представленное на регистрацию, сделано 07.04.2016 (т. 1, л.д. 214).

Не согласившись с данным отказом, администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

По мнению администрации, уведомления арендатора земельного участка о прекращении договора аренды в связи с истечением срока, направленного до окончания указанного срока, достаточно для признания договора аренды прекращенным и регистрации Управлением Росреестра прекращения арендного обременения.

Между тем, в соответствии с материалами реестрового дела спорного земельного участка первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 02 016:0024 площадью 900 кв. м был предоставлен администрацией
г. Сочи в аренду ООО «Алые паруса» по договору от 29.04.2004 №4900003130, для строительства закрытой автостоянки по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи (т. 1, л.д. 211 - 213). Основанием заключения данного договора аренды явилось постановление главы города Сочи от 23.04.2004 №747 о предоставлении ООО «Алые паруса» в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 016:0024 площадью 900 кв. м для строительства закрытой многоярусной автостоянки, из которого следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет ООО «Алые паруса» в соответствии с постановлением главы города Сочи от 21.11.2003 №678/1 «О предварительном согласовании ООО «Алые паруса» места размещения двух закрытых многоярусных автостоянок по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе» (т. 1, л.д. 224 - 226).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.01.2007 по делу №А32-2311/2006, принятым по иску первого заместителя прокурора Краснодарского края в интересах Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, Государственного научного учреждения «Всероссийский научно-исследовательский институт цветоводства и субтропических культур» к администрации г. Сочи, ООО «Алые паруса», признан недействительным договор аренды земельного участка №4900003130 от 29.04.2004, заключенный между администрацией г. Сочи и ООО «Алые паруса» для строительства закрытой многоярусной автостоянки по ул. Яна Фабрициуса, признано недействительным зарегистрированное право аренды ООО «Алые паруса» на земельный участок площадью 900 кв. м., расположенный в <...> путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 23-01/19-23/2004-628 от 26.05.2004 (т. 1, л.д. 194 - 199).

Данным решением установлено следующее. Постановлением администрации г. Сочи № 678/1 от 21.11.2003 ООО «Алые паруса» предварительно сроком на три года согласовано место размещения двух закрытых многоярусных автостоянок на двух земельных участках, один из которых площадью 900 кв.м. расположен по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи. 29.04.2004 на основании постановления и.о. главы Администрации г. Сочи постановления № 747 от 23.04.2004 «О предоставлении ООО «Алые паруса» земельного участка для строительства закрытой многоярусной автостоянки по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе» между администрацией г. Сочи и ООО «Алые паруса» был заключен договор аренды земельного участка № 4900003130 для строительства закрытой многоярусной автостоянки по ул. Яна Фабрициуса сроком до 01.05.2007 Филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с им по Хостинскому району г. Сочи произведена государственная регистрация указанного договора аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 26.05.2004 за № 23-01/19-23/2004-628. Постановлением Президиума Верховного Совета Российской федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительство Российской Федерации № 337 от 12.04.93 «О государственной поддержке функционирования развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального Решение по делу А-32-2311/2006-41/76 значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.94 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесение ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.96г. № 591-р. Принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.94 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно¬санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Сочи установлены и спор по границам отсутствует. По смыслу абз. 1 п. 2 ст. 94 Земельного кодекса РФ и п. 6 ст. 2 Федерального закона № 33-ФЗ от 14.03.1995 «Об особо охраняемых природных территориях» право федеральной собственности признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами особо охраняемые территории федерального значения.

Исходя из этого, на земельные участки, расположенные на территории федерального курорта Сочи, в том числе на земельный участок, общей площадью 900 кв. м, расположенный в г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, установлен режим особо охраняемой природной территории, независимо от категории земельных участков. В соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. В соответствии с пунктом 12 Положения "Об округах санитарной и горно - санитарной охраны лечебно -оздоровительных местностей и курортов", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации, на территории первой санитарной зоны разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод илечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам. Поскольку строительство закрытой многоярусной автостоянки не относится к деятельности по использованию и исследованию лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях, а также не подпадает под виды работ, разрешенные в первой санитарной зоне, то у администрации г. Сочи не было правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка
№ 4900003130 от 29.04.2004г. Поскольку договор аренды оспариваемого земельного участка № 4900003130 от 29.04.2004г., заключенный в соответствии с постановлением № 747 от 23.04.2004г., не соответствует закону, то данный договор является недействительным в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ
(т. 1,л.д. 194 - 199).

На основании указанного решения арбитражного суда регистрационная запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 016:0024 погашена (т. 1, л.д. 184 - 185, 188 - 192).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2007 по делу №А32-3050/2006 признано недействительным постановление администрации г. Сочи от 23.04.2004 № 747 «О предоставлении ООО «Алые паруса» земельного участка площадью 900 кв. м для строительства закрытой многоярусной автостоянки по ул. Я. Фабрициуса в Хостинском районе
г. Сочи». Как следует из данного решения, на земельные участки, расположенные на территории федерального курорта Сочи, в том числе на земельный участок, общей площадью 900 кв.м., расположенный в г. Сочи Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, установлен режим особо охраняемой природной территории федерального значения. Указанный земельный участок, находящийся в границах округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, является федеральной собственностью. По смыслу ст. 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Согласно ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Судом установлено, что на момент издания Постановления от 23.04.2004 № 747 полномочия по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Российской Федерации осуществляло Территориальное Управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, действовавшее на основании Положения, утвержденного приказом Минимущества России от 05.11.2003 № 495. Распоряжение федеральной собственностью в компетенцию администрации г. Сочи не входило.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2010 по делу №А32-14365/2007 отказано в иске ООО «Алые паруса» к ООО «Югстрой», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества - фундамент многоярусной автостоянки (паркинг) на 50 легковых автомобилей расположенный по адресу: <...>.

В указанном решении судом установлены следующие обстоятельства. Постановлением Главы города Сочи от 23.04.2004 № 747 «О предоставлении
ООО «Алые паруса» земельного участка для строительства закрытой многоярусной автостоянки по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе»
ОАО «Алые паруса» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок (кадастровый номер №23:49:03 02 016:0024) площадью 900 кв.м., для строительства закрытой многоярусной автостоянки по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе в жилой зоне по генплану города Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель- земли поселений. На основании данного постановления, 29.04.2004 между Администрацией г. Сочи и ООО «Алые паруса» заключен договор аренды № 4900003130 земельного участка с кадастровым номером
№ 23:49:03 02 016:0024. Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Согласно свидетельству о праве постоянного (бессрочного) пользования землей, опытно-производственному хозяйству «Хостинское» с 29.01.1993 предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадью 465 га, для сельскохозяйственного использования. В соответствии с Приказом Российской Академии Сельскохозяйственных Наук от 07.04.1998 ОПХ «Хостинское» преобразовано в форме присоединения к ВНИИ цветоводства и субтропических культур. Согласно распоряжению администрации Хостинского района г. Сочи от 07.08.1998 № 110-р ОПХ «Хостинское» было реорганизовано в структурное подразделение ВНИИ цветоводства и субтропических культур. В соответствии с п.6 данного распоряжения ВНИИ цветоводства и субтропических культур является полным правопреемником ОПХ «Хостинское». На основании имеющихся в материалах дела документов, судом установлено, что земельный участок, предоставленный истцу на основании постановления Главы города Сочи от 23.04.2004 № 747 для строительства многоярусной автостоянки по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе находится в пределах границ земельного участка, принадлежащего ГНУ ВНИИЦиСК Россельхозакадемии на праве постоянного (бессрочного) пользования и относится к числу земель, закрепленных за ГНУ ВНИИЦиСК Россельхозакадемии на праве постоянного (бессрочного) пользования. ГНУ ВНИИЦиСК Россельхозакадемия, осуществляющее распоряжение имуществом, закрепленным за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования, не давало согласия о предоставлении спорного земельного участка ООО «Алые паруса». в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что земельный участок, отведенный ООО «Алые паруса», ранее был изъят в установленном порядке из землепользования истца и правоустанавливающие документы, свидетельствующие о прекращении постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, спорный земельный участок находится в федеральной собственности.

В соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, а также Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» спорный земельный участок, находящийся в границах санитарной (горно-санитарной) зоны охраны города Сочи является федеральной собственностью. Согласно приложению 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» исключительно к федеральной собственности относятся охраняемые или особым образом используемые природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, курорты, а также заказники, имеющие общереспубликанское значение). В силу статей 95, 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» к землям особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Согласно пункту 4 статьи 31 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Таким образом, особый статус и федеральный уровень государственной собственности спорного земельного участка, находящегося во второй зоне санитарной (горно - санитарной) охраны города Сочи, определен законом, который является правоустанавливающим документом, подтверждающим возникновение у Российской Федерации права на данный земельный участок.

Несмотря на то, что в соответствии с кадастровым планом, указанный земельный участок отнесён к категории «земли населенных пунктов», он расположен в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта города Сочи и имеет статус особо охраняемых природных территорий, а, следовательно, на данной территории действует особый режим. Полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края, осуществляло Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. Доказательства согласования предоставления спорного земельного участка с Территориальным управлением в материалах дела отсутствуют. Таким образом, поскольку у истца отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы на земельный участок под спорными объектами, правовых оснований для признания за ним права собственности на спорное имущество не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2016 по делу №А32-30145/2015 по иску федерального государственного бюджетного научного учреждения «Всероссийский научно-исследовательский институт цветоводства и субтропических культур» к обществу с ограниченной ответственностью «Алые паруса» признан самовольной постройкой незавершенный строительством объект - свайное поле «многоярусной парковки на 50 легковых автомобилей», нежилое, литер А, инвентарный номер 03:426:002:000035660, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район,
ул. Яна Фабрициуса.

Данным решением установлено следующее. ФГБНУ ВНИИЦиСК с 29.01.1993 года на праве постоянного бессрочного пользования владеет земельным участком (единое землепользование) с кадастровым номером 23:49:0000000:180 площадью 465 га, расположенным в Хостинском районе г. Сочи, который состоит из обособленных участков, имеющих свои учетные номера, в том числе и обособленный земельный участок площадью 900 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302016:0024, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса. Право владения земельным участком (единое землепользование) с кадастровым номером 23649:0000000:180 подтверждается свидетельством о праве постоянного(бессрочного) пользования землей от 29.01.1993 №12, выданного опытно-производственному хозяйству «Хостинское». В соответствии с приказом Российской академии сельскохозяйственных наук от 07.04.1998г. №44 ОПХ «Хостинское» Всероссийского научно-исследовательского института цветоводства и субтропических культур (далее - Институт) преобразовано в структурное подразделение - опытное поле без права юридического лица, в форме присоединения. Распоряжением администрации Хостинского района г. Сочи от 07.08.1998 №110- р ОПХ «Хостинское» ВНИИ цветоводства и субтропических культур реорганизовано в структурное подразделение института в форме присоединения к Всероссийскому научно-исследовательскому институту цветоводства и субтропических культур. Приказом Федерального агентства научных организаций от 05.11.2014 №902 ГНУ ВНИИЦиСК Россельхозакадемия переименовано в ФГБНУ ВНИИЦиСК, которое является правопреемником ОПХ «Хостинкое». Свидетельством о государственной регистрации права 23-АЖ №127864 выданным 22.01.2010г. подтверждается право собственности Российский Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:180 с уточненной площадью 4657994 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет 24.08.2009г. Земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302016:0024, является смежным с обособленным земельным участком ФГБНУ ВНИИЦиСК площадью 9417 кв.м. с учетным номером 23:49:0302016:1020 в составе единого землепользования). В 2007 году ответчик начал возведение многоярусной автостоянки на 50 машиномест по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи на земельном участке площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302016:0024, которая на момент рассмотрения дела представляет собой незавершенный строительством объект - свайное поле.
ООО «Алые паруса» обратилось в арбитражный суд с иском к «Югстрой», к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества - фундамент многоярусной автостоянки (паркинг) на 50 легковых автомобилей расположенный по адресу: <...>. Решением от 09.08.2007 по делу №А32-14365/2007 иск удовлетворен по тем основаниям, что не завершенный строительством спорный объект недвижимости не является предметом действующего договора строительного подряда, соответствует градостроительным нормам и правилам. Согласно выписке из ЕГРП от 18.06.2015 на незавершенный строительством объект - свайное поле «многоярусной автостоянки на 50 машиномест» по ул. Яна Фабрициуса г. Сочи 16.10.2017 было зарегистрировано право собственности ответчика. Основание регистрации права Решением от 09.08.2007 по делу №А32-14365/2007. Постановлением ФАС СКО от 25.12.2007 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2007 по делу № А-32-14365/2007-21/232 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. Отменяя судебный акт, суд кассационной инстанции указал на то, что суд признал за истцом право собственности на недвижимое имущество, не выяснив, кто является законным пользователем земельного участка, на котором оно расположено. Решением от 28.01.2010 по делу № А-32-14365/2007-21/232 в удовлетворении исковых требований ООО «Алые паруса» о признании права собственности на незавершенный строительством объект было отказано, поскольку объект располагается на земельном участке ФГБНУ ВНИИЦиСК. Запись в ЕГРП о регистрации права собственности не погашена. Суд установил, что спорный объект, частично находящийся на земельном участке истца, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, является самовольной постройкой. Вместе с тем суд принимает во внимание, тот факт, что объект физически представляет из себя свайное поле из 79 свай, конструктивно не связанных между собой, что позволяет демонтировать любую сваю, не причинив ущерба другим сваям. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Основанием заключения договора аренды от 11.11.2013 №4900009314 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302016:24 явилось постановление администрации города Сочи от 04.07.2013 №1482 о предоставлении ООО «Алые паруса» в аренду сроком на три года земельного участка площадью 900 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302016:24 для размещения закрытой многоярусной автостоянки. Как следует из данного постановления, земельный участок предоставлен на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и заявления ООО «Алые паруса» о предоставлении земельного участка в аренду, в связи с расположением на земельном участке незавершенного строительством объекта - свайного поля многоярусной автостоянки на 50 легковых автомобилей, принадлежащего ООО «Алые паруса» на праве собственности (т. 1, л.д. 103 - 104).

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302016:24 был предоставлен в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения объекта, являющегося самовольной постройкой, возведенной в отсутствие прав на земельный участок.

Между тем, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не может быть объектом права, и обладание самовольной постройкой не способно породить прав на земельный участок, на котором она расположена, в том числе на его предоставление в порядке реализации исключительного права, которое принадлежит только собственникам зданий, сооружений, тогда как владелец самовольной постройки, хотя бы он и зарегистрировал в ЕГРП право собственности на самовольную постройку, в действительности собственником самовольной постройки не является.

При таких обстоятельствах договор аренды от 11.11.2013 №4900009314 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302016:24 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку владелец самовольной постройки не имеет права на предоставление в исключительном порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, земельного участка для размещения такого объекта.

Администрация в настоящем деле настаивает на прекращении договора аренды с истечением срока и заявлением администрации об отказе от продления договора, тогда как недействительная сделка не порождает обязательств, которые могли бы быть прекращены в общем порядке.

Поскольку требования администрации основаны на положениях недействительного (ничтожного) договора аренды земельного участка, отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации прекращения арендного обременения земельного участка не может считаться незаконным и нарушающим права администрации. Фактически администрация добивается в настоящем дела реализации условий недействительного (ничтожного) договора аренды земельного участка, приводит обстоятельства, свидетельствующие о прекращении действия договора аренды, и на основании доводов о прекращении договора аренды в порядке одностороннего отказа администрации от продления договора просит признать незаконным отказ в государственной регистрации прекращения арендного обременения.

Между тем, в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка, арендные обязательства сторон и арендное обременение земельного участка возникнуть не могли, не наступили, в связи с чем, они не могут и прекратиться за истечением срока договора и отказа одной из сторон договора от его продления. В указанной ситуации арендное обременение подлежит погашению в порядке искового производства о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой и применения последствий недействительности в виде признания арендного обременения отсутствующим.

Как верно указано судом первой инстанции, поскольку отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации прекращения арендного обременения в связи с истечением срока договора аренды не может быть признан незаконным, оснований для удовлетворения заявленных в настоящем деле требований не имеется.

Правовая позиция о том, что не может быть признан незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения арендного обременения земельного участка на основании заявления администрации об отказе от продления договора аренды, в тех случаях, в которых договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой как не соответствующий закону (статья 168 ГК РФ), нашла свое подтверждение в практике Арбитражного суда Северо-Кавказского округа: «Предоставленное законом или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, правомерный односторонний отказ стороны от договора (от исполнения договорного обязательства) возможен только в отношении действительной гражданско-правовой сделки» (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.08.2018 по делу №А32-12043/2017, от 06.06.2018 по делу №А32-43410/2017, от 13.03.2018 по делу №А32-2515/2017, от 31.10.2017 по делу №А32-3928/2017).

Также суд первой инстанции правомерно не нашел достаточных оснований для удовлетворения ходатайства администрации о восстановлении пропущенного срока на обжалование отказе Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации прекращения арендного обременения, поскольку в заявлении от 03.08.2016 представитель администрации указал на личное получение документов, в том числе уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации (т. 1, л.д. 229). Сообщение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения договор аренды датировано 16.09.2016 (т. 1, л.д. 214). В арбитражный суд с настоящим заявлением администрация обратилась 01.02.2017, то есть по истечении разумного срока, когда администрации с учетом личного получения ею документов должно было стать известно о принятии решения об отказе в государственной регистрации.

Доказательств того, что решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации поступило в администрацию лишь 09.12.2016, на что указывает администрация в своем заявлении, в материалах дела не содержится. С учетом отметки о личном получении представителем администрации решения Управления Росреестра довод администрации о позднем получении ею по почте сообщения об отказе в государственной регистрации следует считать недостаточным для восстановления срока на обжалование решения об отказе в государственной регистрации.

В отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии условий для восстановления процессуального срока, у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения названного ходатайства, поскольку восстановление срока при отсутствии уважительности причин его пропуска повлекло бы нарушение стабильности гражданского оборота, поставило бы в неравное положение администрацию и управление Росреестра. Позднее получение оспариваемого решения стало следствием необеспечения администрацией, имевшей возможность совершения соответствующих процессуальных действий в установленный законом срок, необходимой степени заботливости и осмотрительности. Пропуск процессуального срока на обжалование ненормативного правового акта публичного органа, его решений, действий (бездействия) служит самостоятельным (достаточным) основанием для отказа в удовлетворении заявления (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.06.2018 № Ф08-4132/2018 по делу № А32-4160/2017).

Поскольку пропуск срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования об оспаривании действий регистрирующего органа, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении требований заявителя.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2018 по делу
№ А32-3933/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.В. Соловьева

Судьи М.В. Ильина

Н.Н. Смотрова