Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Гиданкиной А.В. и Калашниковой М.Г., в отсутствие в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), финансового управляющего ФИО1 – ФИО2, ФИО3, ФИО4, иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 сентября 2021 года (судья Ковальская О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2021 года (судьи Демина Я.А., Сурмалян Г.А., Долгова М.Ю.) по делу № А32-45934/2014, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – должник) в арбитражный суд обратился ФИО3 со следующими требованиями:

- признать недействительным договора купли-продажи от 05.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: <...> (лот № 1);

- применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО4 в пользу ФИО3 665 тыс. рублей;

- признать недействительными торгов в форме открытого публичного предложения SBR013-1908210004 по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: <...> (лот № 1), проведенных ФИО4 на сайте электронной торговой площадки ЗАО «Сбербанк-АСТ».

Определением суда от 10 сентября 2021 года, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16 ноября 2021 года, признаны недействительными торги в форме открытого публичного предложения
SBR013-1908210004 по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:10, расположенного по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 23:38:0110064:19, расположенного по адресу: <...> (лот № 1), проведенные ФИО4 на сайте электронной торговой площадки ЗАО «Сбербанк-АСТ». Признан недействительным договор купли-продажи указанных земельных участков от 05.11.2019, заключенный ФИО3 и должником в лице финансового управляющего ФИО4 Применены последствия недействительности сделки, на должника возложена обязанность возвратить ФИО3 665 тыс. рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 05.11.2019. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе финансовый управляющий должника ФИО2 просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении требований. По мнению заявителя, у финансового управляющего отсутствовали основания для невключения земельных участков в конкурсную массу, поскольку, согласно описи имущества должника от 11.11.2015, земельные участки принадлежат должнику на праве собственности. По состоянию на 03.10.2016 суд установил залоговый статус земельных участков, залогодержателем является АО банк Союз (далее – банк). Определением от 26.12.2018 утверждено Положение о порядке продажи имущества. Финансовый управляющий не знал и не мог знать о решении суда от 07.05.2008 по делу № А32-2757/2008, которым признано право собственности на самовольно возведенный 24-х квартирный жилой дом с собственными нежилыми помещениями. Право собственности за предпринимателями не зарегистрировано. Поскольку указанный дом возведен в 2008 году, должник признан несостоятельным (банкротом) 12.11.2015, данный период не подлежал анализу в процедуре реализации имущества должника. Должник не передавал финансовому управляющему документы на имущество. Победитель торгов был уведомлен о нахождении на земельных участках, реализованных с торгов, жилого дома.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что определением суда от 26.02.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5

Решением суда от 12.11.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина, определением суда от 29.08.2016 финансовым управляющим утвержден ФИО4

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина опубликовано в газете «КоммерсантЪ» 21.11.2015.

Определением суда от 11.12.2019 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего должника, финансовым управляющим утвержден ФИО2

Определением суда от 03.10.2016 требования банка в размере 6 633 516 рублей 63 копеек включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченные залогом имущества должника.

Требование банка возникло на основании заключенных банком и должником кредитных договоров от 03.10.2007 № 064/2007-ИК, от 05.10.2007 № 065/2007-ИК.

В обеспечение исполнения обязательств по указанным кредитным договорам банк (залогодержатель) и должник заключили договоры ипотеки земельных участков от 05.10.2007 № 064/2007-ИК/ЗН, от 05.10.2007 № 065/2007-ИК/ЗН, согласно которым предметом залога являются:

- земельный участок с кадастровым номером 23:38:0110064:0019 площадью 774 кв. м категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации индивидуального жилого дома, находящийся по адресу: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 23:38:0110064:0010 площадью 563 кв. м категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации индивидуального жилого дома, находящийся по адресу: <...>.

Определением суда от 26.12.2018 утверждено Положение о продаже имущества должника, обремененного залогом банка, с учетом изменений, предложенных финансовым управляющим, согласно протоколу разногласий от 13.02.2017.

19 августа 2019 года в ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4075463 о проведении торгов. В тексте сообщения указано, что на торгах реализуются указанные земельные участки. Из текста сообщения усматривается и установлено судом, что на реализуемых земельных участках находится самовольная постройка (жилой дом).

23 октября 2019 года ФИО3 перечислил задаток в размере 165 825 рублей.

29 октября 2019 года в ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4322647 о результатах торгов, проводимых в форме публичного предложения по реализации имущества должника. Победителем торгов признан ФИО3, предложивший 665 тыс. рублей.

Финансовый управляющий (продавец) и ФИО3 (покупатель) 05.11.2019 заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить на условиях договора указанные земельные участки.

В договоре указано, что на земельных участках расположена самовольная постройка (жилой дом), не являющаяся предметом договора.

В счет оплаты по указанному договору ФИО3 12.12.2019 перечислил 499 135 рублей; данный факт подтверждается платежным поручением № 1775054.

По акту приема-передачи от 29.01.2020 указанные земельные участки переданы ФИО3

7 февраля 2020 года ФИО3 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:38:0110064:0019 и 23:38:0110064:0010.

Сообщениями от 08.07.2020 № 23/21/001/801/2020-3613 и 23/021/001/801/20203610 ФИО3 отказано в государственной регистрации права собственности на указанные земельные участки, поскольку на земельных участках с кадастровыми номерами 23:38:0110064:0019 и 23:38:0110064:0010 расположен шестиэтажный многоквартирный жилой дом, право общей долевой собственности на который признано за должником и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (решение суда от 07.05.2008 по делу № А32-2757/2008).

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3 обратился в суд заявлением.

Удовлетворяя требования, суды руководствовались статьями 167, 209, 289, 449, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), разъяснениями, изложенными в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суды установили, что на основании решения суда от 07.05.2008 по делу
№ А32-2757/08-53/48 за индивидуальным предпринимателями ФИО6 и должником признано право собственности на 24-х квартирный жилой дом со встроенным нежилым помещением на первом этаже по адресу: <...>, литера Б. Решение вступило в законную силу.

Сведения о регистрации права собственности на указанный объект за индивидуальным предпринимателями ФИО6 и должником в ЕГРП отсутствуют.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.07.2021 № КУВИ-002/2021-86574760 на земельных участках с кадастровыми номерами 23:38:0110064:0019, 23:38:0110064:0010, 23:38:0110064:2, расположенных по адресу: <...>, находится многоквартирный дом (год завершения строительства 2008). Жилые помещения в данном жилом доме принадлежат на праве собственности физическим лицам.

Суды установили, что собственником жилого помещения с кадастровым номером 23:38:0110064:105 является ФИО7 с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:103 – ФИО8 с 2017 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:101 – ФИО9 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:100 – ФИО10 с 2010 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:106 – ФИО11 и ФИО12 с 2020 года (дата присвоения кадастрового номера 23.08.2013); с кадастровым номером 23:38:0110064:107 – ФИО13 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:108 – ФИО14 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:109 – ФИО15 с 2010 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:110 – ФИО16 с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:111 – ФИО17 с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:112 – ФИО18 и ФИО19 с 2012 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:113 – ФИО20 с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:114 – ФИО21 с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:115 – ФИО22 с 2020 года (дата присвоения кадастрового номера 23.08.2013); с кадастровым номером 23:38:0110064:116 – ФИО23 с 2021 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:145 – ФИО24 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:146 – ФИО25 с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:147 – ФИО24 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:148 – ФИО25 с 2014 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:149 – ФИО24 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:35 – ФИО26 с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:36 – ФИО27 с 2015 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:37 – ФИО28 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:52 – ФИО29 с 2008; с кадастровым номером 23:38:0110064:96 – ФИО30 с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:97 – ФИО31 с 2016 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:98 – ФИО32 с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:99 – ФИО20 с 2008 года; с кадастровым номером 23:38:0110064:102 – ФИО33 с 2020 года (дата присвоения кадастрового номера 23.08.2013).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив изложенные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме, наряду с принадлежащими им помещениями, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса). У финансового управляющего отсутствовали правовые основания для реализации земельных участков в составе конкурсной массы должника, поскольку право собственности на них в силу закона принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Продажа финансовым управляющим ФИО4 имущества, не принадлежащего отчуждателю, является основанием для признания недействительными торгов в форме открытого публичного предложения SBR013-1908210004 по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 23:38:0110064:10 и 23:38:0110064:19. Суды обоснованно признали недействительным договор купли-продажи от 05.11.2019, заключенный по результатам торгов с ФИО3 и применили последствия недействительной сделки в виде односторонней реституции, обязав должника в лице финансового управляющего возвратить ФИО3 денежные средства, поступившие по договору от 05.11.2019.

Суды исследовали и обоснованно отклонили доводы об отсутствии оснований для исключения спорных земельных участков из конкурсной массы должника, об установлении требований банка в сумме 6 633 516 рублей 63 копеек, обеспеченных залогом спорных земельных участков, в реестре требований кредиторов должника, об определении залоговым кредитором порядка и условий проведения торгов по реализации спорных земельных участков, утвержденных судебным актом. Указанные доводы не опровергают выводов судов о принадлежности спорных земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и отсутствии права собственности на реализованное имущество у должника.

В случае отказа в удовлетворении требований заявителя о признании торгов и договора, заключенного по их итогам, недействительными, исполнение судебного акта в условиях отсутствия у должника имущества в натуре (предмета торгов) невозможно. Иного способа защиты нарушенного права у победителя торгов (покупателя) в данном случае не имеется.

Все доводы и доказательства сторон спора являлись предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 сентября 2021 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2021 года по делу № А32-45934/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Ю.В. Мацко

Судьи А.В. Гиданкина

М.Г. Калашникова