Гражданский кодекс часть 1

при участии до и после первого перерыва представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 13.08.2018, заинтересованного лица ФИО3 по доверенности от 02.02.2018, до первого перерыва представителя третьего лица департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4 доверенности от 14.08.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Мостовский район, Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.05.2018 по делу № А32-46983/2017 (судья Боровик А.М.)
по заявлению администрации муниципального образования Мостовской район
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Племенной конный завод Лабинский»,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Мостовской отдел), Департамента имущественных отношений Краснодарского края
о признании отсутствующим права аренды, о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Мостовской район (далее – заявитель, администрация) обратилась в суд с заявлением о признании отсутствующим права аренды общества с ограниченной ответственностью «Племенной конный завод Лабинский» (далее - ответчик, общество, ООО «Племенной конный завод Лабинский») на земельный участок с кадастровым номером 23:20:0903001:2, площадью 71063630 кв.м, имеющий местоположение: Краснодарский край, район Мостовский, с/п Краснокутское, в границах ГПКЗ "Лабинский", вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, просит погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации от 7 апреля 2003 года № 23-01.32-9.2003-94 (о регистрации права аренды), от 16 апреля 2003 года №23-01.32-9.2003-103 (регистрация перехода права аренды).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, заявитель и третье лицо Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просили решение отменить.

Апелляционная жалоба администрации мотивирована неверным выводом суда первой инстанции о том, что администрация не является владеющим собственником земельного участка, а также о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок ввиду длительных договорных отношений. Апеллянт указывает, что сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды и запись о регистрации данной сделки осуществлены без правовых оснований. Администрация также считает необоснованным отказ суда первой инстанции в проведении судебной экспертизы и истребовании дополнительных документов.

Доводы апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края повторяют доводы апелляционной жалобы администрации.

Общество с доводами жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества и Департамента имущественных отношений Краснодарского края поддержали правовые позиции по делу, администрация и третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Мостовской отдел) явку не обеспечили, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание откладывалось в связи с необходимостью истребования у администрации муниципального образования Мостовский район в порядке статьи 66 АПК РФ землеустроительного дела на спорный земельный участок.

В составе суда произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью
Ефимову О.Ю. в связи с пребыванием в отпуске судьи Соловьевой М.В.

В судебном заседании представители общества, администрации и Департамента имущественных отношений Краснодарского края поддержали правовые позиции по делу, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Мостовской отдел) явку не обеспечило, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 17 час. 15 мин. 17.09.2018. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей администрации и общества.

В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции по делу.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 17 час. 45 мин. 18.09.2018. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц в порядке стати 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 28 марта 2003 года № 34-з «О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ФГУП1 ПКЗ «Лабинский» на право аренды в границах ГПКЗ «Лабинский» с/о ФИО5 Мостовского района ФГУП ПКЗ «Лабинский» был предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:20:0903001:2, площадью 75657800 кв.м, имеющий местоположение: Краснодарский край, район Мостовский, с/и Краснокутское, в границах ГПКЗ "Лабинский", вид разрешенного использования: для сельскохозяйственною использования, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

На основании данного приказа заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28.03.2003 № 0000000202. Договор зарегистрирован в Мостовском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю 07.04.2003, номер государственной регистрации 23-01.32-9.2003-94.

В последующем площадь участка была уточнена и на настоящий момент в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости составляет 71063630 кв.м.

В дальнейшем, ФГУП ПКЗ «Лабинский» на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.04.2003 переуступило свои права и обязанности по договору аренды ООО «Племенной конный завод Лабинский».

ФГУП ПКЗ «Лабинский» прекратил свою деятельность 14.03.2006 в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного cyда Краснодарского края о завершении конкурсного производства от 03.03.2006 по делу № А32-28383/2003-1-249-Б, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

В соответствии с актом приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки переданы по акту приема-передачи от департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации от 02.06.2014 права и обязанности арендодателя по договору в отношении спорного участка были переданы от департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации.

В соответствии с актом также был передан оригинал договора в отношении спорного участка.

В ходе проведения инвентаризации лицевых счетов по договорам аренды земельных участков было установлено несоответствие в отношении срока договора; а именно в данных Единого государственного реестра недвижимости срок действия Договора составляет 49 лет, а в тексте договора в пункте 6.2. указано: «Настоящий договор действует в течение 11 месяцев до 28.02.2004». В целях устранения возникших несоответствий, принимая во внимание, что договор заключен без проведения торгов на основании Приказа, администрацией в установленном порядке была запрошена надлежащим образа заверенная копия Приказа.

24.01.2017 из государственного казенного учреждения Краснодарского края «Государственный архив Краснодарского края» получена заверенная копия Приказа.

В соответствии с пунктом 2 Приказа участок был предоставлен «в краткосрочную аренду сроком на одиннадцать месяцев, для сельскохозяйственного производства».

В данных Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации изменений к договору в части срока аренды не имеется, государственная регистрация права аренды произведена на основании договора и Приказа.

Полагая, что действительный срок аренды по договору составлял 11 месяцев и на момент проведения государственной регистрации (07.04.2003) основания для ее проведения отсутствовали, указывая, что сделка по передаче прав и обязанностей по договору и запись о регистрации данной сделки осуществлены без правовых к тому оснований, администрация обратилась в суд с заявлением.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Закон № 218 с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 218 правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской, Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, названный Закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Как следует из пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Как установлено судом, между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в лице заместителя главы администрации Краснодарского края, руководителя департамента, действующего на основании Положения и постановления главы администрации Краснодарского края от 11.03.2003 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» и Федеральным государственным унитарным предприятием племенной конезавод «Лабинский» 23.03.2003 был заключен договор № 00000000202 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Предметом указанного договора аренды является земельный участок сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером 23:20:0903001:2, площадью 71063630 кв.м. (площадь уточнена), с местоположением: Краснодарский край, Мостовской район, с/п Краснокутекое, в границах ГПКЗ «Лабинский».

Договор подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в Мостовском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю 07.04.2003, номер государственной регистрации 23-01.32-9.2003-94.

Права и обязанности ФГУП ПКЗ «Лабинский» были уступлены ООО «ПКЗ «Лабинский» на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.04.2003 сроком до 28.02.2052.

Возникшее из договора аренды от 28.03.2003 № 00000000202 обременение права собственности (в виде права аренды) зарегистрировано в ЕГРП, запись регистрации 23-01.32-9.2003-94 от 17.04.2003.

Исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на объект аренды, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулированы нормами обязательственного права и гл. 34 ГК РФ.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: «В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконною владения)».

В силу пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.

Из материалов дела видно и участвующими в деле лицами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 23:20:0903001:0002 передан во владение ответчика на основании арендной сделки, стороной которой является Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленумов ВАС и ВС № 10/22, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Таким образом, с иском о признании обременения отсутствующим может обратиться только лишь владеющий собственник.

В связи с тем, что земельный участок передан обществу по договору аренды, администрация владеющим собственником не является.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация является ненадлежащим истцом по делу.

Кроме того, администрация продолжает исполнять обязательства договору аренды, в том числе посредством направления письма администрации в адрес общества № 11-836 от 30.07.2014 о направлении расчета арендной платы на 2014 год и об изменении платежных реквизитов; подписание Соглашения к Договору аренды от 11.11.2014 между обществом и администрацией, которым изменена площадь земельного участка (с 7565,78 га на 71063630 кв.м.); Соглашения к Договору аренды от 20.01.2016 между обществом и администрацией о присвоении Договору аренды нового номера: № 2000007545.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка тому, что в оригинале договора аренды от 28.03.2003 0000000202,
переданном истцу Департаментом, а также в архивной копии
приказа № 34-з от 28.03.2003 установлен 11-месячный срок аренды земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку из материалов дела видно и судом первой инстанции верно установлено, что представленный администрацией договор аренды имеет следующие существенные недостатки: объектом аренды указан земельный участок с кадастровым номером, не совпадающим с кадастровым номером спорного Земельного участка (указанный в Договоре Администрации участок с номером 23:40:00 00 000:0006 относится к Геленджикскому кадастровому району), сделанное вручную исправление кадастрового номера сторонами не оговорено и не подписано; в разделе «Юридические адреса сторон» в качестве арендатора указано Закрытое акционерное общество фирма «Агрокомплекс», в то время как согласно Договору Ответчика, прошедшему государственную регистрацию, арендатором являлось ФГУП ПКЗ «Лабинский».

Представленный ответчиком договор аренды от 28.03.2003 0000000202, заключенный на 49 лет, дефектов формы и содержания не имеет, стороны и предмет договора определены в нем однозначно.

Кроме того, апеллянт указывает, что договор администрации был получен от Департамента в 2014 г. с дефектами сшива.

Представленная администрацией архивная копия приказа № 34-з от 28.03.2003 не является доказательством заключения ФГУП ПКЗ «Лабинский» и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края договора аренды сроком на 11 месяцев, поскольку сам по себе приказ как акт органа государственной власти без надлежаще заключенного договора аренды земельного участка не порождает арендных отношений. Он говорит лишь о намерении собственника оформить договор аренды с другим лицом, соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется судебной коллегией.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство о назначении экспертизы, ввиду объективного отсутствия оригиналов документов со стороны истца.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство департамента об истребовании заверенной копии приказа от 28.03.2003 № 34-з (подписанный
ФИО6) (О переоформлении нрава постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ФГУП ПКЗ «Лабинский» на право аренды), поскольку департамент не обосновал причины невозможности предоставления оригинала своего документа (суд неоднократно своими определениями предлагал это сделать), а также не представил доказательств принятия мер к самостоятельному получению документа.

Иные доводы апелляционных жалоб сводятся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Довод о том, что требования о признании недействительным записи о регистрации права в ЕГРН, о признании прекращенным или недействительным права на объекты недвижимости администрация просит расценивать как иск о признании права отсутствующим, указанный в пояснениях к апелляционной жалобе от 14.09.2018, судебная коллегия квалифицирует как изменение предмета требования и не принимает, поскольку в суде апелляционной инстанции, в силу части 3 статьи 266 АПК РФ, не применяются правила об изменении предмета или основания иска.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2018 по делу
№ А32-46983/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.С. Филимонова

Судьи Т.Г. Гуденица

О.Ю. Ефимова