Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (директор) и ФИО2 (доверенность от 30.04.2017), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по делу № А32-47213/2018, установил следующее.

ООО «Адлеринвестстрой» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2012.

Предприниматель обратился со встречным иском к обществу о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2012, взыскании 1 650 тыс. рублей основного долга, 1 110 тыс. рублей убытков, 600 293 рублей 69 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 350 тыс. рублей в качестве возмещения рисков при изменении цен на сопоставимые товары (уточненные требования).

Решением суда от 14.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.08.2019, принят отказ общества от иска к предпринимателю, производство по первоначальному иску прекращено. По встречному иску с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 650 тыс. рублей долга, 69 752 рубля 06 копеек

процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 350 тыс. рублей убытков, 25 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя и 36 601 рубль 54 копейки расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части встречного иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 8181 рубль 47 копеек государственной пошлины по встречному иску.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты в части взыскания 2 350 тыс. рублей убытков. По мнению заявителя, к текущим правоотношениям не применяются положения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54), поскольку предприниматель своевременно не реализовал свое право требовать исполнения условий предварительного договора, договор прекращен и предприниматель не может требовать от общества возмещения разницы между стоимостью помещения на дату заключения договора и его стоимостью в настоящее время. Суды, удовлетворяя требования о взыскании 2 350 тыс. рублей убытков, помимо суммы, уплаченной по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами, нарушили принцип соразмерности.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 01.05.2012 общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили предварительный договор купли- продажи нежилых помещений (далее – договор), по условиям которого продавец обязан продать покупателю помещение № 7 в здании торгового комплекса (1-й этаж) общей площадью 40 кв. м, расположенном по адресу: <...> (далее – объект).

В соответствии с пунктом 1.2 договора продавцу предписано возвести в срок до 31.08.2014 здание комплекса по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36, в котором будет расположен объект.

В силу пункта 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017) продавец и покупатель в срок до 01.07.2018 должны предоставить все необходимые со своей стороны документы для заключения основного договора купли- продажи объекта, государственной регистрации права собственности и сделки, заключить договор купли-продажи и выполнить все необходимые действия для государственной регистрации своего права собственности и сделки.

Согласно пункту 2.4 договора оплата стоимости нежилого помещения в размере 1 650 тыс. рублей производится в следующем порядке: первый платеж в сумме 1 млн рублей – при подписании договора; второй платеж в сумме 650 тыс. рублей – не позднее 05.12.2013.

Пунктом 2.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017) установлено, что основной договор купли-продажи объекта будет заключен не позднее 01.07.2018.

Если в указанный в пункте 2.1 договора срок между продавцом и покупателем не будет заключен договор купли-продажи объекта по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, продавец возвращает покупателю указанную в пункте 2.2 договора сумму задатка (пункт 3.2 договора).

Предприниматель перечислил обществу 1 650 тыс. рублей; данный факт подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 01.06.2012 № 8, от 04.06.2012 № 9, от 29.10.2013, 03.12.2013 и от 16.09.2014 № 16, не оспаривается обществом.

В установленный срок основной договор купли-продажи стороны не заключили.

Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения общества в суд с иском.

Предприниматель, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по заключению основного договора купли-продажи, обратился в суд со встречным исковым заявлением.

Предметом кассационного обжалования является несогласие заявителя со взысканием в пользу предпринимателя 2 350 тыс. рублей убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного постановления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 5 постановления № 54 установлено, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, по смыслу приведенного пункта право требования убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества возникает у покупателя в случае отсутствия у продавца недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность покупателя.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что обществом не исполнены взятые обязательства по передаче помещения предпринимателю, суды правомерно взыскали 2 350 тыс. рублей убытков в качестве возмещения рисков при изменении цен на сопоставимые товары.

Довод общества о том, что договор прекращен и предприниматель не может требовать от общества возмещения убытков был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен со ссылкой на абзац 6 пункта 5 постановления № 54, в соответствии с которым, в случае отсутствия у продавца спорного недвижимого имущества, которое он должен передать в собственность покупателя, у покупателя возникает право требовать возмещения причиненных ему убытков.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судами первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка в оспариваемых судебных актах.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по делу № А32-47213/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Аваряскин Судьи Е.И. Афонина

А.В. Садовников