Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2018 по делу № А32-49569/2017

по иску ООО "Центр-Актив"

к ответчику - ПАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк"

при участии третьего лица - АО "Автономная теплоэнергетическая компания"

об изменении условий договора

принятое в составе судьи Миргородской О.П.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к публичному акционерному обществу «Крайинвестбанк» о внесении изменений в пункт 2.3 договоров участия в долевом строительстве № Л4-29К-4/6 от 10.08.2014, № Л6-84К-6/6 от 18.08.2014 и № Л7-108К-7/6 от 18.08.2014 , об обязании подписать дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве № Л4-29К-4/6 от 10.08.2014, № Л6-84К-6/6 от 18.08.2014 и № Л7-108К-7/6 от 18.08.2014 и об обязании зарегистрировать данные соглашения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено акционерное общество «Автономная теплоэнергетическая компания» (определение от 14.03.2018 – т. 2 л.д. 85-86).

Решением от 26.07.2018 иск удовлетворен частично, суд обязал ПАО «Крайинвестбанк» заключить в течение 30 рабочих дней со дня вступления в законную силу настоящего решения с ООО «Центр-Актив» дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве № Л4-29К-4/6 от 18.08.2014, № Л6-84К-6/6 от 18.08.2014, № Л7-108К-7/6 от 18.08.2014 с изменением следующих условий пункта 2.3 договоров участия в долевом строительстве № Л4-29К-4/6 от 18.08.2014, № Л6-84К-6/6 от 18.08.2014, № Л7-108К-7/6 от 18.08.2014 в следующей редакции: «Застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 27.06.2022. Обязанность по передаче объекта долевого строительства может быть исполнена застройщиком досрочно". В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что в период строительства многоквартирного дома решением Городской думы Краснодара от 26.12.2017 № 46п8 внесены изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар в границах земельного участка, на котором ведется строительство. В связи с изменением проекта планировки территории, АО «АТЭК», осуществляющее подключение многоквартирного дома к сетям теплоснабжения, не имеет возможности осуществить мероприятия по подключению в установленные договором № 00017-ВН от 06.09.2016 сроки, о чем АО «АТЭК» сообщило застройщику в письме. В результате изменения проекта планировки территории произошло изменение схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения). Указанные обстоятельства являются существенными, при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщик не мог предусмотреть подобные изменения в генеральный план муниципального образования и в проект планировки территории, данные обстоятельства не зависят от действий застройщика и являются основанием для изменения условий договоров долевого участия в строительстве. Требование об обязании зарегистрировать дополнительные соглашения оставлено без удовлетворения, так как доказательств уклонения ответчика от регистрации дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве не представлено.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом не дана оценка условиям договора № 00017-ВН об оказании услуг по подключению к сетям водоснабжения от 06.09.2016, заключенного между третьим лицом и истцом. По условиям названного договора АО «АТЭК» должно было выполнить свои обязательства до декабря 2016 года, до утверждения и внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар 26.12.2017 и до принятия постановления от 07.04.2017.

По мнению заявителя жалобы, судом не установлено, чем обусловлено продление срока строительства на 5 лет, тогда как срок выполнения мероприятий по подключению к сетям водоснабжения составляет 5 месяцев. Не принят во внимание проект внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, который рассмотрен 03.11.2017. Не дана оценка тому обстоятельству, что инициатором внесения изменений в генеральный план муниципального образования является сам истец.

Заявитель также указал, что срок строительства по спорным договорам – 27.06.2017, решение Городской думы Краснодара об изменении генерального плана принято спустя полгода после наступления срока передачи объекта долевого строительства ответчику. Риски изменения генерального плана не могут быть отнесены на дольщика, обжалуемое решение противоречит судебной практике. Оснований для вывода о добросовестности застройщика и наличии у него намерения исполнить свои обязательства не имеется. Внесение изменений в проект планировки территории земельного участка не может препятствовать подключению объекта долевого строительства, проект планировки территории утвержден постановлением от 20.02.2012 и изменения в проект не вносились.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

АО «АТЭК» извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключены договоры участия в долевом строительстве № Л4-29К-4/6 от 18.08.2014 (т. 1 л.д. 134-147), № Л6-84К-6/6 от 18.08.2014 (т. 1 л.д. 148-165) и № Л7-108К-7/6 от 18.08.2014 (т. 1 л.д. 166-187) на тождественных условиях.

Объектом долевого строительства по договору № Л4-29К-4/6 от 18.08.2014 являются 29 квартир, из них двух комнатных - 16, трехкомнатных-13 в многоквартирном доме (одноподъездный девятиэтажный многоквартирный жилой дом квартал 6 этап 4, литер 4, расположенный по строительному адресу: РФ, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1.

Объектом долевого строительства по договору № Л6-84К-6/6 от 18.08.2014 являются 84 квартиры, из них однокомнатных 36, двухкомнатных - 36, трехкомнатных - 12 в многоквартирном доме (трехподъездный семиэтажный многоквартирный жилой дом квартал 6 этап 6, литер 6, расположенный по строительному адресу: РФ, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1.

Объектом долевого строительства по договору № Л7-108К-7/6 от 18.08.2014 являются 108 квартир, из них однокомнатных 42, двухкомнатных - 48, трехкомнатных - 18 в многоквартирном доме (четырехподъездный семиэтажный многоквартирный жилой дом квартал 6 этап 7, литер 7, расположенный по строительному адресу: РФ, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1.

В соответствии с пунктом 2.3 вышеуказанных договоров застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 27.06.2017.

В целях реализации своих обязательств по названным договорам, застройщик – ООО «Центр-Актив» 06.09.2016 заключило с АО «АТЭК» договор № 00017-ВН об оказании услуг по подключению к сетям водоснабжения (т. 1 л.д. 203-205), согласно которому АО «АТЭК» (исполнитель) обязалось выполнить действия по подготовке системы коммунальной инфраструктуры к подключению объекта капитального строительства ООО «Центр-Актив» (заказчик) – «2-ая очередь жилого комплекса «Немецкая деревня», расположенного северо-восточнее улицы Красных партизан в Прикубанском внутригородском округе <...> расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, к источнику водоснабжения исполнителя, а заказчик обязался выполнить действия по подготовке этого объекта к подключению и оплатить плату за подключение. Срок оказания услуг по настоящему договору – декабрь 2016 года (пункт 1.4).

АО «АТЭК» выданы ООО «Центр-Актив» технические условия (т. 1 л.д. 206-207).

АО «АТЭК» сообщило ООО «Центр-Актив» о том, что подключение объекта расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и теплоснабжение) не может быть исполнено в установленные сроки, в связи с изменением проекта планировки территории и схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (т. 1 л.д. 200-202).

Застройщик направил дольщику письма, в которых предложил подписать дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве об увеличении срока передачи объекта долевого строительства до 27.06.202.

Дополнительные соглашения дольщиком не подписаны.

Поскольку обязательства по подключению объекта к сетям водоснабжения и теплоснабжения не исполнены в установленный срок, что влечет невозможность исполнения обязательств по заключенным сторонами договоров участия в долевом строительстве, ООО «Центр-Актив» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 названной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как отмечено выше, ООО «Центр-Актив» является застройщиком многоквартирных домов, расположенных по строительному адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:14305:

одноподъездный девятиэтажный многоквартирный жилой дом, квартал 6, этап 4, литер 4;

трехподъездный семиэтажный многоквартирный жилой дом, квартал 6, этап 6, литер 6;

четырехподъездный семиэтажный многоквартирный жилой дом, квартал 6 этап 7, литер 7.

Строительство ведется на основании разрешений на строительство № RU233060000-2798-р от 27.06.2013, RU233060000-2800-р от 27.06.2013, RU233060000-2806-р от 27.06.2013 (т. 1 л.д. 23-34).

Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодара от 07.04.2017 № 1433 принято решением о подготовке проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар.

Во исполнение данного постановления ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» подготовлены изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, расположенных в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (том 1 - утверждаемая часть, положение о территориальном планировании, пояснительная записка; том 2 - материалы по обоснованию, описание обоснований проекта генерального плана, пояснительная записка, А7-15311-ПЗ.ГП - листы 1-10).

Проектом по внесению изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, выполненным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2017 № 1433, выписки из протокола № 13 заседания Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар от 05.11.2015, предусматривается внесение изменений в функциональное зонирование в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 площадью 637236 кв.м на зону застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14310 площадью 6448 кв. м на зону общественно-делового и коммерческого назначения.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310 общей площадью 643684 кв.м, расположены по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ.

В отведенных границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 предусматривается размещение объектов жилой зоны местного значения; в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14310 - размещение объектов общественно-делового и коммерческого назначения местного значения.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 площадью 637236 кв.м предусматривается для организации зоны застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей.

Инженерное обеспечение объектов электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения осуществляется заказчиком на основании технических условий специализированных организаций.

Ориентировочные параметры застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305:

территория в границах земельного участка - 63,7 га;

зона застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей;

проектная численность населения - 22,3 тыс. человек;

жилой фонд - 534 тыс. кв.м общей площади квартир;

количество квартир - 7660 штук;

потребность общеобразовательных школ - 2810 учащихся, из расчета 126 учащихся на 1 тыс. жителей согласно утвержденным местным нормам градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар решением городской Думы Краснодара от 22.12.2016 № 30 пункт 6, обслуживание предусматривается за счет проектируемых школ общей вместимостью на 2825 учащихся в границах кварталов;

потребность территории - 6,3 га, в радиусе нормативной пешеходной доступности;

потребность дошкольных образовательных учреждений - 1963 мест из расчета 88 мест (104*0,85) на 1 тыс. жителей согласно утвержденным местным нормам градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар решением городской Думы Краснодара от 22.12.2016 № 30 пункт 6, предусматривается размещение в границах проектируемого земельного участка дошкольных образовательных учреждений общей вместимостью 1965 мест;

потребность территории - 3,86 га.;

потребность объектов микрорайонного значения: физкультурно-оздоровительного значения, здравоохранения, культуры и искусства, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, управления и кредитно-финансового назначения, связи, коммунального назначения предусматривается в соответствии СНиП 2.07.01-89* актуализированной редакции 2011 года и местным нормативам градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар, размещаются во встроено-пристроенных помещениях и отдельно стоящих зданиях: кружковые помещения для внешкольных занятий с детьми - 270 мест; аптека; помещения физкультурно-оздоровительных занятий 1785 кв.м общей площади; помещения культурно-массовой работы и досуга населения (кружковые для взрослых) 1340 кв.м общей площади.

Решением городском Думы Краснодара от 26.12.2017 г № 46п8 утверждены вышеуказанные изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, расположенных в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара.

Согласно указанному решению в состав проектной документации включен: генеральный план; утверждаемая часть, положение о территориальном планировании, пояснительная записка; А7-15311-ПЗ.ГП листы 1-15 том 1 и генеральный план; материалы по обоснованию, описание обоснований проекта генерального плана, пояснительная записка, А7-15311-ПЗ.ГП листы 6-9 том 2.

Таким образом, в генеральный план города Краснодара внесены изменения, в частности в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирных домов.

Необходимость внесения изменений в генеральный план связана с несоответствием проекта правилам землепользования и застройки, изменены ориентировочные параметры застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305.

Спорные договоры участия в долевом строительстве заключены сторонами 18.08.2014.

Застройщик на момент заключения договоров участия в долевом строительстве располагал конкретными данными генерального плана муниципального образования город Краснодар.

Письмами от 01.03.2017 АО «АТЭК» уведомило ООО «Центр-Актив» (т. 1 л.д. 200-202) о невозможности подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов, расположенных по строительному адресу: РФ, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Сокол, 1 (квартал 6 этапы: 4, 6, 7, литеры: 4, 6, 7) к сетям инженерно -технического обеспечения (водоснабжение и теплоснабжение) в сроки оговоренные договором, в связи с внесением изменений в проект планировки территории.

Согласно пояснениям АО «АТЭК», данным при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции (т. 3 л.д. 91-93), в результате внесения изменений в проект планировки территории произошло изменение схемы прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения), в связи с чем АО «АТЭК» не может исполнить свои обязательства в установленные сроки.

В названных письмах от 01.03.2017 АО «АТЭК» просило увеличить сроки подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и теплоснабжение).

После внесения изменения в проект планировки территории АО «АТЭК» необходимо получить разрешительную документацию для прокладки сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения), после чего будет произведено подключение.

В данном случае указанные выше обстоятельства является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Вступая в договорные отношения с дольщиком, застройщик, полагаясь опосредованно, в том числе, на конкретный генеральный план муниципального образования город Краснодар исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно невозможность подключения сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения) в виду изменения проекта планировки, которое в свою очередь произошло в виду изменения генерального плана муниципального образования г. Краснодара, не произойдет.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку подключения сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и теплоснабжения) не зависит только от действий застройщика.

Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.

Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.

В данном случае действия застройщика направлены на исполнения условий договора, поскольку без подключения сетей инженерно-технического обеспечения не возможно передать участнику долевого строительства объект.

Ссылка заявителя жалобы на то, что застройщиком нарушен срок, предусмотренный в пункте 3 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельная.

Названным законом не предусмотрено как последствие нарушение данного срока отказ в иске об изменении договора участия в долевом строительстве.

Срок строительства по дополнительным соглашениям судом первой инстанции обоснованно определен в соответствии со сроком действия разрешений на строительство спорных объектов (продлен до 27.06.2022).

В части отказа в удовлетворении иска возражений сторонами не заявлено.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2018 по делу № А32-49569/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Новик В.Л.

Шапкин П.В.