Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Тертеряна Григория Борисовича (ИНН 232000657651, ОГРНИП 304232030800058), ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 по делу № А32-49907/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Тертерян Григорий Борисович (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) с иском об обязании заключить дополнительное соглашение
от 01.09.2021 № 1 к договору аренды от 27.12.2011 № 4900007257, изложив пункт 1 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок составляет: Кадастровая стоимость земельного участка 3 696 953 рубля 91 копейка. Налоговая ставка 0,85%. 3 696 953 рубля 91 копейка * 0,85% = 31 424 рублей 11 копеек. (Тридцать одна тысяча четыреста двадцать четыре рубля одиннадцать копеек) и устанавливается в соответствии с пунктом 3 «г» Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условии и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации”. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.».

Иск основан на статьях 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582). Требования мотивированы тем, что арендуемый предпринимателем на основании договора от 27.12.2011 № 4900007257 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:4 ограничен в обороте, поэтому арендная плата должна определяться с учетом постановления № 582.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 31.05.2022, иск удовлетворен.

Суды установили, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 27.12.2011 № 4900007257 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. В аренду предоставлен земельный участок площадью 887 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121008:4, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, 11/26-а, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – здания столовой, склада. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 08.11.2060 (пункт 2.1). Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 08.12.2011 (пункт 2.3). Исчисление арендной платы устанавливается с 08.11.2011 до 08.11.2060 (пункт 3.1). Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.11.2011
№ 4С/42/ОЗ-2011 и составляет 160 297 рублей (пункт 3.2). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.3). Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем (пункт 3.5). Договор прошел процедуру государственной регистрации 07.03.2012 (регистрационный № 23-23-2001/2012-103). Предприниматель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:4 ограничен в обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта (приказ Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 297). На данном участке расположены нежилые здания столовой площадью 270 кв. м с кадастровым номером 23:49:0:0:6540/10:1001/A и склада площадью 136 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121008:1345. Истец полагает, что арендная плата, согласованная в пункте 3.2 договора и определенная в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 14.11.2011 № 4С/42/О3-2011, не соответствует требованиям действующего законодательства. Исходя из положений пункта 3.5 договора аренды, предприниматель подготовил и направил проект дополнительного соглашения, в котором размер арендной платы устанавливается в соответствии с пунктом 3 «г» Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582. Письмом от 06.10.2021 № О02.01-47/6352 департамент отказал в заключении дополнительного соглашения. Наличие неурегулированных разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 421, 422, 445, 446, 606, 614 Гражданского кодекса, статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса и постановлением № 582. Суды установили, что арендная плата за находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:4 является регулируемой (статья 424 Гражданского кодекса, статья 39.7 Земельного кодекса). На данном участке расположен объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, участок является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону округа санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены принципом № 7. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Изменения вступили в силу 12.08.2017. Следовательно, истец вправе ставить вопрос о внесении изменений в договор в части условия о размере арендной платы. Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 2 решения городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» в период с 12.08.2017 по 31.12.2017 налоговая ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания, составляла 0,5%. Согласно пункту 1.8 решения городского собрания Сочи от 25.10.2017 № 179 «О внесении изменений в решение городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» в период с 01.01.2018 налоговая ставка земельного в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания, составляет 0,85%. Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляет 3 696 953 рубля 91 копейку. Исходя из установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что исковое заявление предпринимателя о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 27.12.2011 № 4900007257 подлежит удовлетворению.

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды муниципального земельного участка заключен сторонами в соответствии с действовавшим в соответствующий период гражданским и земельным законодательством. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421
Гражданского кодекса). Общество, принимая по договору аренды в пользование земельный участок, согласилось с его существенными условиями, в том числе, с условием о размере арендной платы. Обстоятельства, предусмотренные статьей 451
Гражданского кодекса (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), судами при разрешении данного спора не установлены. Таким образом, правовые основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы отсутствуют.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Суды пришли к обоснованным выводам о том, что размер арендной платы определяется в соответствии с принципом № 7, утвержденным постановлением № 582, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:4 ограничен в обороте. Следовательно, с 12.08.2017 размер арендной платы не должен превышать размера ставки земельного налога. Установление судами арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости участка и налоговой ставки для соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора и соответствует действующему законодательству.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 27.12.2011 № 4900007257 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. В аренду предоставлен земельный участок площадью 887 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121008:4, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, 11/26-а, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – здания столовой, склада. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 08.11.2060 (пункт 2.1). Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 08.12.2011 (пункт 2.3). Исчисление арендной платы устанавливается с 08.11.2011 до 08.11.2060 (пункт 3.1). Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.11.2011
№ 4С/42/ОЗ-2011 и составляет 160 297 рублей (пункт 3.2). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.3). Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем (пункт 3.5).

Договор аренды 07.03.2012 прошел процедуру государственной регистрации (регистрационный № 23-23-2001/2012-103).

Предприниматель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:4 ограничен в обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта (приказ Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 297). Данное обстоятельство подтверждается сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи, представленными департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. На земельном участке расположены нежилые здания столовой площадью 270 кв. м с кадастровым номером 23:49:0:0:6540/10:1001/A и склада площадью 136 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121008:1345, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Предприниматель полагает, что арендная плата, согласованная сторонами в пункте 3.2 договора и определенная в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 14.11.2011 № 4С/42/О3-2011, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Со ссылкой на пункт 3.5 договора, предприниматель подготовил и направил проект дополнительного соглашения, в котором размер арендной платы предложил установить в соответствии с пунктом 3 «г» Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582. Письмом от 06.10.2021 № О02.01-47/6352 департамент отказал предпринимателю в заключении дополнительного соглашения к договору от 27.12.2011 № 4900007257.

Наличие неурегулированных разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору от 27.12.2011 № 4900007257 послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:4 относится к муниципальной собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Постановлением № 582 (в редакции, вступившей в силу 12.08.2017) утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
№ 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, разъяснено, что принцип № 7, закрепленный постановлением № 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса (земельные участки, ограниченные в обороте).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0121008:4 расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности. Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). Размер арендной платы в соответствии с принципом № 7, утвержденным постановлением № 582, не должен превышать размер ставки земельного налога (действующей в соответствующие периоды). Принимая во внимание уклонение администрации от подписания направленного предпринимателем проекта дополнительного соглашения в редакции, соответствующей требованиям действующего законодательства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя. Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Поэтому при определении ее размера судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о кадастровой стоимости земельного участка, указанной в публичной кадастровой карте. Кроме того, положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям не применимы исходя из предмета и оснований требований, заявленных обществом и рассмотренных судебными инстанциями. Приведенные администрацией и департаментом в кассационной жалобе доводы не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов. Исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 по делу № А32-49907/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Т.Н. Драбо

И.В. Сидорова