Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Кубаньресурс» и общества с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24.05.2022 по делу № А32-56168/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора,

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Кубаньресурс» (ИНН <***> , ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой»
(далее - истец, ООО «Кубанькапстрой») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» (далее - ответчик, ООО «ГИК-Риэлт»), в котором просит:

- расторгнуть договор участия в долевом строительстве МП-16 ИП от 26.09.2016 в части квартир NN 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 236, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416.

- внести в ЕГРН сведения о прекращении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N МП-16-ИП от 26.09.2016, в части квартир NN 6, 10, 18,43,148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 236, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2022 в удовлетворении ходатайств ООО «Кубаньресурс» и ООО «ГИК-Риэлт» о приостановлении производства по настоящему делу отказано. Договор участия в долевом строительстве МП-16 ИП от 26.09.2016 в части квартир NN 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 236, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416, расторгнут. В ЕГРН внесены сведения о прекращении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N МП-16-ИП от 26.09.2016, в части квартир NN 6, 10, 18,43,148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 236, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416. С ООО «ГИК-Риэлт» в пользу ООО «Кубанькапстрой» взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 12000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Кубаньресурс» обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы
ООО «Кубаньресурс» указывает, что трехстороннее соглашение о взаимном исполнении обязательств заключено 12.03.2020 ООО «Кубанькапстрой»,
ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «Кубаньресурс». Подписав данный документ, стороны пришли к соглашению о том, что подрядчик непосредственно данным соглашением передает ООО «ГИК-Риэлт» свое право на оплату работ, которое возникнет в будущем по мере выполнения работ, а обязанность
ООО «Кубанькапстрой» оплатить выполненные работы прекращается путем зачета обязанности заказчика оплатить выполненные работы с обязанностью
ООО «ГИК-Риэлт» оплатить стоимость квартир по ДДУ. Таким образом, обязанность ООО «ГИК-Риэлт» оплатить квартиры прекращалась в части в момент, когда работы, выполненные ООО «Кубаньресурс», считались принятыми с учетом условий договора подряда. Работы по договору генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020 выполнены и переданы заказчику по односторонним актам. Соответственно, обязанность ООО «ГИК-Риэлт» по оплате квартир выполнена в тот же момент. На момент вынесения обжалуемого решения жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Однако квартиры в счет оплаты выполненных работ в нарушение условий трехстороннего соглашения о взаимном исполнении обязательств истцом не переданы. Суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения по существу дела № А32-20074/2022 по иску ООО «КубаньРесурс» к ООО «Кубанькапстрой» о признании выполненными работ по договору генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020, о признании подписанными актов выполненных работ. Обращение с данным иском в суд без упоминания соглашения и его условий, а также намеренное умалчивание о том, что договор участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 заключен в целях расчета за выполненные работы по договору генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020 с ООО «Кубаньресурс», не привлечение ООО «Кубаньресурс» изначально как третьего лица, чьи интересы затрагиваются настоящим иском, свидетельствует о злоупотреблении правом истца, все действия истца направлены на получение неосновательной выгоды, на уклонение от расчета, предусмотренного соглашением, а не на защиту нарушенного права.

Аналогичные доводы приведены и в апелляционной жалобе
ООО «ГИК-Риэлт».

Судом апелляционной инстанции установлено, что к жалобе ООО «ГИК-Риэлт» приложены дополнительные документы.

В отзыве на апелляционные жалобы истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

02.08.2022 в апелляционный суд от ООО «ГИК-Риэлт» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А32-29921/2022.

09.08.2022 в судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об отказе от иска в части требования о расторжении договора долевого участия в строительстве №МП-16 от 26.09.2016 в отношении квартиры №236. В этом же судебном заседании представитель ООО «КубаньРесурс» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела новых доказательств, пояснил, что такое ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось. Ходатайство истца о частичном отказе от иска, ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу и ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных и новых доказательств приняты судом к рассмотрению. Судебное разбирательство отложено на 06.09.2022.

30.08.2022 от ООО «КубаньРесурс» поступили письменные пояснения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Попова А.А. в связи с нахождением в отпуске на судью
Сулименко О.А. в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение апелляционных жалоб произведено с самого начала.

В судебном заседании от 06.09.2022 представители истца и ответчика поддержали ранее заявленные ими ходатайства. Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить; пояснил, что относительно разнесения платежей по оплаченным квартирам разногласий нет. В свою очередь, представитель истца возражал против доводов апелляционных жалоб, просил апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.

ООО «КубаньРесурс» не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание. Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением от 06.09.2022 апелляционная коллегия отказала в приобщении к материалам дела дополнительных и новых доказательств на основании следующего.

Дополнительные и новые доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции считает недопустимым и не отвечающим принципам равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса действия стороны по сбору новых доказательств после вынесения обжалуемого судебного акта.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

В судебном заседании от 09.08.2022 представитель ООО «КубаньРесурс» пояснил, что ходатайство о приобщении к материалам дела новых доказательств в суде первой инстанции не заявлялось.

Принимая во внимание продолжительность рассмотрения спора судом первой инстанции (с декабря 2021 года по май 2022 года), надлежащее уведомление ответчика и третьего лица о рассмотрении спора и их участие в рассмотрении дела, отсутствие сведений о наличии процессуальных препятствий в защите прав ответчика и третьего лица, приложенные к жалобе дополнительные документы и представленные (непосредственно в судебном заседании от 09.08.2022) новые доказательства суд апелляционной инстанции не принимает.

С учетом изложенного выше, апелляционный суд считает приобщение представленных ответчиком и третьим лицом документов к материалам дела и их оценку на стадии рассмотрения дела в апелляционном суде не соответствующим условиям применения части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи, суд апелляционной инстанции отказал в приобщении дополнительных и новых доказательств к материалам дела, представленных ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «Кубаньресурс».

Рассмотрев ходатайство ООО «ГИК-Риэлт» о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А32-29921/2022, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Согласно общедоступным сведениям, содержащимся в Картотеке арбитражных дел, в рамках дела N А32-29921/2022 рассматривается исковое заявление ООО «ГИК-Риэлт» к ООО «Кубанькапстрой» об обязании передать квартиры №№ 6, 10, 18, 43, 88, 128, 148, 168, 170, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 377, 383, 395, 396, 405, 415, 416, 102, 131, 290 литер 16, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, д. 9, кор. № 2.

В рамках дела № А32-56168/2021 судом рассмотрен спор о расторжении договора участия в долевом строительстве по причине неоплаты его цены.

Исходя из предмета и основания рассматриваемого заявления, а также предмета и основания иска по делу N А32-29921/2022, названные дела не имеют пересекающийся предмет доказывания, вероятность принятия конкурирующих судебных актов отсутствует, в связи с чем предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для приостановления производства по делу отсутствуют.

ООО «Кубанькапстрой» заявило ходатайство об отказе от иска в части требования о расторжении договора долевого участия в строительстве №МП-16 от 26.09.2016 в отношении квартиры №236.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ истца от иска и принятие отказа арбитражным судом является основанием для прекращения производства по делу.

Поскольку частичный отказ от иска заявлен представителем истца ФИО1, чьи полномочия следуют из представленной в материалы дела доверенности от 02.08.2021, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает отказ от иска в части требования о расторжении договора долевого участия в строительстве №МП-16 от 26.09.2016 в отношении квартиры №236, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Перспектива» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016 на ряд квартир в строящемся 22 - этажном, 420 - квартирном жилом доме по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16) в городе Краснодаре с проектной площадью 14 461,50 кв. м, стоимостью 549 537 000 руб.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 22 - этажный, 420 - квартирный жилой дом (литер 16) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 (далее - "дома") и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2 договора, объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры NN 1-283.

В силу п. 3.1 договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объема долевого строительства определяется в размере 433 845 000 руб. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства - 95%, и денежных средств на оплату услуг застройщика - 5%.

Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.09.2018 (п. 3.2 договора).

Стороны согласовали, что цена договора может меняться в зависимости от стоимости оплаченной площади объекта. Такая стоимость устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из уровня инфляции и изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве.

Оплаченная участником долевого строительства часть цены договора (площади) перерасчету не подлежит (п. 3.3 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее первого квартала 2019 года.

Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

Согласно п. 8.1 договора, участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора в отношении каждой конкретной квартиры и получения от застройщика справки об отсутствии задолженности по оплате этой квартиры. Участник долевого строительства обязан в письменной форме уведомить застройщика о переходе прав по настоящему договору третьему лицу.

Уступка участником долевого строительства прав по договору третьим лицам допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 8.2 договора).

Уступка прав по договору подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 8.3. договора).

В соответствии с п. 9.1 договора участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Между ООО «Перспектива» (цедент) и ООО «ГИК-Риэлт» (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) N 1-420 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016. По условиям договора цессии ООО «ГИК-Риэлт» получило право требования к застройщику (ООО «Кубанькапстрой») на 265 квартир с проектной площадью 13 594,68 кв.м. Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-Риэлт». Сумма, подлежащая уплате застройщику, определена в п. 2.1. договора уступки права (цессии) и составляет 516 597 840 руб. Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный договором участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016.

В последующем между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-Риэлт» заключено дополнительное соглашение N 2 от 17.07.2017 к договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016. Предметом дополнительного соглашения является внесение изменений в части прав требования, принадлежащих ООО «ГИК-Риэлт» на основании договора уступки права (цессии) N 1-420 от 26.06.2017, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 06.07.2017, за номером регистрации 23:43:0427001:54-23/001/2017-43.

В соответствии с п. 1.1 дополнительного соглашения п. 3.2 договора участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016 изложен в следующей редакции: "Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, в срок до 26.08.2019 ".

Как указано в исковом заявлении и не оспаривается ответчиком, срок внесения денежных средств в редакции дополнительного соглашения N 2 от 17.07.2017 истек 26.08.2019.

Оплата от ООО «ГИК-Риэлт» по договору N МП-16 ИП от 26.09.2016 застройщику поступила частично, а именно в сумме 345 175 424,03 руб.
Долг ООО «ГИК-Риэлт» по договору участия в долевом строительстве перед
ООО «Кубанькапстрой» составляет 171 422 415,97 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию N 502 от 16.06.2021 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 30.06.2021, предупредил о расторжении договора в случае невыполнения требования. Уклонение ответчика от добровольного исполнения требования явилось основанием для обращения с иском в суд.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Договоры долевого участия в строительстве регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, плата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи (часть 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с частью 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что ООО «ГИК-Риэлт» не оплатило цену договора в полном объеме. Данный довод
ООО «Кубанькапстрой» обосновывает тем, что истец направлял письма с требованием оплаты, ответчик доказательств оплаты не представил.

В свою очередь, ответчик, возражая против исковых требований, ссылался на то, что между ООО «ГИК-Риэлт», ООО «Кубаньресурс» и
ООО «Кубанькапстрой» заключено соглашение о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020, по условиям которого обязательства ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапстрой» по внесению платы за объекты долевого участия в строительстве по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 подлежат исполнению путем внесения ответчиком платы за ООО «Кубанькапстрой» в пользу
ООО «Кубаньресурс» в целях исполнения обязательств истца по договору генподряда № 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020, в результате чего истец предоставляет ответчику справки об отсутствии финансовых претензий по оплате квартир в порядке и сроки, установленные пунктом 4 соглашения. Стоимость квартир по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 напрямую ответчиком истцу не оплачивалась, оплата по договору производилась либо путем проведения взаимозачета, о чем заключалось соглашение, либо путем оплаты третьим лицам за истца по распорядительным письмам истца.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что ввиду уклонения ООО «ГИК-Риэлт» от исполнения обязательств произошло существенное изменение обстоятельств, из которых истец-застройщик исходил при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Как верно указал суд первой инстанции, трехстороннее соглашение о взаимном исполнении обязательств заключено 12.03.2020 между
ООО «Кубанькапстрой», ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «Кубаньресурс», то есть позднее заключения договора долевого участия, поэтому ссылка ответчика на то, что при отсутствии трехстороннего соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020, договор участия в долевом строительстве от 26.09.2016 не был бы заключен, несостоятельна.

Трехстороннее соглашение о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020 заключено почти через три года после договора уступки права (цессии) N 1-420 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016 и своей целью имело указать возможные варианты расчетов по договору генерального подряда N 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020 от 12.03.2020, заключенному между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «Кубаньресурс».

В рамках дела №А32-59577/2021 судом апелляционной инстанции дана оценка условиям аналогичного соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020.

Условия трехсторонних соглашений о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020 и № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020 полностью идентичны, в связи с чем ранее данная в рамках дела №А32-59577/2021 судом апелляционной инстанции оценка условиям аналогичного соглашения применима и к обстоятельствам настоящего дела.

Данное соглашение определяет порядок исполнения обязательств ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс» по договору генерального подряда, в котором стороны данного договора согласовали возможность исполнения обязательства третьим лицом (ООО «ГИК-Риэлт»), с которым у истца имеются договорные отношения. Согласование указанными лицами возможности погашения задолженности ООО «Кубанькапстрой» перед генподрядчиком путем внесения за него платы ООО «ГИК-Риэлт» в счет исполнения последним обязательств по договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016 перед истцом не изменило срок исполнения ООО «ГИК-Риэлт» обязательств по внесению платы по договору участия в долевом строительстве. Фактически в результате заключения соглашения N ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020 для ООО «Кубанькапстрой» было установлено дополнительное правомочие, касающееся выбора способа расчёта с ООО «Кубаньресурс» за выполненные работы по договору подряда.

Из содержания соглашения следует, что после принятия результатов работ от ООО «Кубаньресурс» по соответствующим актам ООО «Кубанькапстрой» было вправе либо фактически оплатить данные работы самостоятельно, либо указать ООО «ГИК-Риэлт» на необходимость исполнения данной обязанности за заказчика работ с последующим принятием в зачёт встречной обязанности ООО «ГИК-Риэлт» по внесению платежей в рамках договора долевого участия в строительстве. Вместе с тем, это не означает, что в результате заключения соглашения
ООО «ГИК-Риэлт» либо ООО «Кубаньресурс» приобретали право указывать
ООО «Кубанькапстрой» на избрание последним того или иного порядка расчётов.

ООО «ГИК-Риэлт» также не приобретало правомочия по заявлению зачётов в рамках договора долевого участия в строительстве посредством погашения перед ООО «Кубаньресурс» обязательств ООО «Кубанькапстрой» по оплате выполненных работ.

Ответчиком не представлено доказательств того, что сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № N МП-16 ИП от 26.09.2016, которым были изменены условия о сроке внесения платы по договору или указанный срок был поставлен в зависимость от приемки ООО «Кубанькапстрой» результатов работ по договору генподряда и, соответственно, направления им распорядительных писем в адрес ответчика о необходимости совершить оплату в адрес генподрядчика.

Учитывая изложенное, доводы апелляционных жалоб о том, что обязанность ООО «ГИК-Риэлт» оплатить квартиры прекращена в момент, когда работы, выполненные ООО «Кубаньресурс», переданы заказчику по односторонним актам, подлежат отклонению. При этом в рамках дела № А32-20074/2022 по исковому заявлению ООО «Кубаньресурс» к ООО «Кубанькапстрой», арбитражным судом будет дана оценка взаимоотношениям сторон по договору генерального подряда, а также фактам надлежащего/ненадлежащего исполнения сторонами договора своих обязательств.

В пункте 2 трехстороннего соглашения указано, что между истцом и ответчиком заключен спорный договор участия в долевом строительстве, по которому на дату заключения соглашения имеется задолженность ответчика перед истцом в размере 373 208 160,60 руб. Сроков уплаты указанной задолженности или порядка ее уплаты в соглашении не содержится, аналогичных условий нет и в договоре генерального подряда.

В связи с чем по вопросу расчетов необходимо руководствоваться непосредственно положениями договора участия в долевом строительстве.

На дату заключения тройственного соглашения о взаимном исполнении обязательств, срок оплаты по спорному договору участия в долевом строительстве уже истек (нарушен ответчиком).

Ссылка заявителей жалоб на то, что ООО «Кубанькапстрой» подписало дополнительное соглашение № 3 к договору участия в долевом строительстве, которым срок оплаты по договору был перенесен на более поздний - 30.06.2021, не принимается апелляционным судом, поскольку при заключении указанного дополнительного соглашения не соблюдена форма его заключения (государственная регистрация). При этом, необходимо обратить внимание что как на дату - 30.06.2021, так и на дату вынесения решения суда первой инстанции, так и на дату рассмотрения апелляционных жалоб, ответчик свои обязательства не исполнил.

Согласно п. 2.1 договора уступки права (цессии) по спорному договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016, цена договора, подлежащая уплате ответчиком истцу, составляет 516 597 840 руб.

В соответствии с п. 2.2 договора уступки права (цессии) по спорному договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016 уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным законом, в срок установленный договором участия в долевом строительстве, т.е. до 26.08.2019 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 17.07.2017).

Как установил суд первой инстанции, ООО «ГИК-Риэлт» свои обязательства исполнило в части, сумма исполнения на дату подачи искового заявления составила 345 175 424,03 руб. Указанная сумма уплачена непосредственно денежными средствами, что подтверждается платежными поручениями. При этом между сторонами отсутствует спор относительно разнесения платежей по оплаченным квартирам.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что истец нарушает свои обязательства по выдачи справок об отсутствии финансовых претензий по спорному договору участия в долевом строительстве, а также уклоняется от оплаты выполненных работ по договору генерального подряда, рассмотрены судом первой инстанции и отклонены с указанием на то, что взаимоотношения
ООО «Кубанькапстрой» и ООО «Кубаньресурс» в рамках договора генерального подряда могут быть рассмотрены лишь в рамках конкретных требований одной из сторон по указанному договору подряда. Трехстороннее соглашение допускает возможность выдачи справок об отсутствии финансовых претензий в рамках взаимоотношений по договору генерального подряда, однако, не содержит условия о переносе срока оплаты по договору участия в долевом строительстве, о возможности задерживать и/или не производить оплату по договору участия в долевом строительстве в тех или иных случаях. Степень выполнения подрядных работ также никак не влияет на сроки и порядок оплаты по договору участия в долевом строительстве, в том числе с учетом вышеприведенной оценки условий трехстороннего соглашения.

Согласно пункту 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке.

Вместе с тем, по условиям статьи 862 Гражданского кодекса Российской Федерации, безналичные расчеты могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями. Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в настоящей статье.

Действующее законодательство на сегодняшний день не предусматривает такой способ расчета, как выдача справки об отсутствии финансовых претензий, соответственно, утверждение ответчика об оплате в виде справок, не основано на нормах права.

Более того, способ расчета по договору генерального подряда не распространяется на спорный договор участия в долевом строительстве. Срок уплаты спорного договора участия в долевые строительства истек как на дату заключения договора генерального подряда, так и на дату заключения тройственного соглашения. Каких-либо дополнительных соглашений относительно переноса срока оплаты и/или о том, что оплата по договору участия в долевом строительстве зависит от исполнения обязательств по договору генерального подряда сторонами не заключалось.

При этом, как верно указывает ответчик в своем отзыве: "условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому толкованию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду". Заключая спорный договор участия в долевом строительстве (с учетом договора уступки права (цессии) N 1-420) Стороны четко предусмотрели все права и установили круг обязанностей, а также срок их исполнения, в том числе установили цену договора, порядок и срок ее уплаты. В рамках взаимоотношений по спорному договору за весь период времени существенных изменений в него не вносилось, в том числе и в связи с заключением тройственного соглашения на которое ссылается ответчик, соответственно стороны приняли решение о сотрудничестве исключительно в рамках действующей редакции договора.

В отзыве на исковое заявление ответчик не указывает на наличие полной оплаты по договору, в материалы дела не представлено каких-либо документов, опровергающих позицию истца и доказывающих отсутствие задолженности по договору участия в долевом строительстве МП-16 ИП от 26.09.2016.

Учитывая вышеприведенные положения Закона N 214-ФЗ, неоплата цены договора в установленный срок относится к существенным нарушениям договора, дающим право застройщику требовать расторжения договора. Неисполнение названной обязанности участником долевого строительства делает невозможным достижение цели данного договора не только по отношению к неисправному участнику, но и по отношению к иным участникам долевого строительства, исключая возможность надлежащего завершения строительства многоквартирного дома, подрывает положение застройщика, связанного договорными отношениями также с иными участниками долевого строительства.

Уклонение ответчика от исполнения договора явилось существенным изменением обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора участия в долевом строительстве МП-16 ИП от 26.09.2016 в части квартир NN 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416.

Ссылки апеллянта на то, что ООО «ГИК-Риэлт» произведена частичная оплата по договору долевого участия в строительстве, в силу чего нарушения условия договора не могут быть призваны существенными, апелляционным судом отклоняются, поскольку ответчиком не учтена специфика спорных правоотношений. Так, стороны заключили спорный договор в отношении ряда квартир, каждая из которых имеет свои уникальные характеристики (номер, площадь, количество комнат, этаж расположения) и стоимость. Именно из стоимости каждой отдельной квартиры и сложилась общая стоимость договора долевого участия. Соответственно, в рамках спорного договора долевого участия в строительстве предмет не является единым имущественным комплексом или неделимой вещью, наоборот, предмет спорного договора является делимым и состоит из конкретных квартир, конкретной стоимостью. Каждая квартира (и/или имущественные права в отношении этой квартиры) в силу статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным объектом гражданских правоотношений. После каждой произведенной оплаты по спорному договору, застройщик выдавал участнику долевого строительства справку об отсутствии финансовых претензий по отдельной - уже оплаченной квартире. На квартиры, являющиеся предметом спора, каких-либо документов, подтверждающих оплату, у ответчика не имеется (в материалы дела не представлены), справки об отсутствии финансовых претензий в отношении этих квартир истцом не выдавались.

Как указано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2008 № 12545/08, неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.

Соответственно, нарушение сроков оплаты как согласно гражданского кодекса, так и согласно закона об участии в долевом строительстве является безусловным правом и законным основанием для расторжения договора. При этом, действующее законодательство не содержит запрета на расторжение договора в части неисполненных обязательств.

Таким образом, установив, что ответчик в материалы дела не представил доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение своих обязательств по спорному договору долевого участия, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения спорного договора в той части, по которой не исполнены обязательства по внесению денежных средств (то есть в части квартир NN 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416).

К аналогичному выводу пришел суд по делу N А32-46219/2016.

При таких обстоятельства суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО «Кубанькапстрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве МП-16 ИП от 26.09.2016 в части квартир NN 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416.

В связи с удовлетворением требования о расторжении договора участия в долевом строительстве МП-16 ИП от 26.09.2016 в части спорных квартир, суд первой инстанции правомерно внес в ЕГРН сведения о прекращении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N МП-16-ИП от 26.09.2016 в отношении указанных выше квартир.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционных жалоб.

Возражениями заявителей, изложенными в жалобах, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционных жалоб проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

С учетом частичного отказа ООО «Кубанькапстрой» от иска в части требования о расторжении договора долевого участия в строительстве №МП-16 от 26.09.2016 в отношении квартиры №236 и его принятия судебной коллегией, решение суда в части требования в указанной части подлежит отмене с прекращением производства по нему.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Истцом заявлены требования неимущественного характера (о расторжении договора долевого участия в строительстве №МП-16 от 26.09.2016 в отношении квартир и о внесении соответствующей записи в ЕГРН).

При подаче иска госпошлина уплачена в сумме 12 000 руб., что подтверждается чеками-ордерами от 27.12.2021 и от 07.12.2021.

Учитывая неимущественный характер исковых требований, частичный отказ от иска не влияет на размер государственной пошлины по требованиям, рассмотренным по существу, в связи с чем государственная пошлина не подлежит возврату из федерального бюджета, а возмещается за счет ответчика в связи с удовлетворением иска (пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Расходы по уплате госпошлины по апелляционным жалобам по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей апелляционных жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 150, 151, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу отказать.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой» от иска в части требования о расторжении договора участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 в отношении квартиры №236.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2022 по делу №А32-56168/2021 в указанной части отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

С учетом принятия отказа общества с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой» от иска в части изложить абзацы второй и третий резолютивной части решения суда первой инстанции в следующей редакции:

«Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 в части квартир №№ 6, 10, 18, 43, 148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416.

Внести в ЕГРН сведения о прекращении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № МП-16-ИП от 26.09.2016, в части квартир №№6, 10, 18,43,148, 168, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 383, 395, 396, 405, 415, 416.».

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой
35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

Судьи О.А. Сулименко

С.И. Яицкая