Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Тамахина А.В. и Ташу А.Х., при участии от ответчика – общества
с ограниченной ответственностью «Альпика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по делу № А32-59182/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Альпика»
(далее – общество) о взыскании 639 900 567 рублей 59 копеек убытков, возникших
в результате неисполнения обязанности по передаче квартир по инвестиционному договору.

Решением от 04.04.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.06.2023, в иске отказано.

В кассационной жалобе просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Доводы заявителя сводятся к тому, что согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) при рассмотрении споров, возникающих из договоров инвестирования со строительством недвижимости, суды должны руководствоваться нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Иными словами заключенный сторонами договор представляет собой договор купли-продажи будущей вещи.

В отзыве на жалобу общество указало на законность и обоснованность решения
и постановления и отклонило ее доводы.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 28.01.2008 администрация
и ООО «Фристайл» (далее – инвестор) заключили договор инвестирования
в строительство 1-ой очереди жилого комплекса «Ареда-7» по пер. Трунова Центрального района города Сочи № 03.3/241 (далее – договор).

По условиям договора инвестор в установленном законом порядке обязуется
в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство объекта на земельном участке (пункт 2.1 договора).

Ориентировочный срок завершения строительства – 2 квартал 2010 года.

Объем вложений инвестора уточняется в соответствии с утвержденной
в установленном порядке проектно-сметной документацией на объект и закрепляется соответствующим дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 2.3 договора).

Администрация приняла на себя обязательство оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечивать подготовку
и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (пункт 4.1.1 договора).

Инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5% общей площади объекта, но не мене 282,72 кв. м общей площади квартир в объекте (пункт 2.4 договора).

В собственность инвестора переходит 95% от общей полезной площади объекта (пункт 2.5 договора). Если в процессе реализации договора, инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагалось договором, то фактически образовавшаяся площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь.

Администрация в иске указала, что в связи с передачей прав и обязанностей
от 26.08.2018 по договору аренды земельного участка от 30.09.2009 № 4900771272 застройщиком инвестиционного объекта признано общество.

В разрешении на строительство от 28.08.2018 NRU-23-309-8171-2018 объекта: «Административно-жилой комплекс. 1 этап строительства» и от 28.08.2018
NRU-23-309-8172-2018 объект «Административно-жилой комплекс. 2 этап строительства», внесены соответствующие изменения.

Ранее обществу 26.01.2021 направлялось обращение № 390/09.02-34
о необходимости подписания соглашения о замене стороны по договору, однако подписанное соглашение о замене стороны по договору не поступило.

Объект (в составе 9 многоквартирных домов, 1 нежилое здание) введен
в эксплуатацию на основании решений Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 05.10.2020 по делу № 2а-4438/2020 и от 21.04.2021 по делу
№ 2а-2124/2021.

Общая площадь объекта строительства составила 115 241 кв. м, в том числе общая полезная площадь 109 455,8 кв. м, общая площадь жилых помещений 73 497,3 кв. м.

Как указывает администрация, общество уклонилось от выполнения принятых
на себя договорных обязательств, помещения объекта инвестирования, приходящиеся
на долю муниципального образования, администрации не переданы.

В связи с тем, то строительство инвестором объекта завершено, выдел доли администрации в натуре не произведен, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 5% об общей площади объекта,
что составляет 1797,92 кв.м не переданы в муниципальную собственность, и при этом реальной возможности исполнить условия договора инвестирования в натуре у общества отсутствует, в связи с реализацией квартир третьим лицам, в связи с чем у администрации возникли убытки в виде рыночной стоимости неполученного имущества 5% от общей площади объекта.

Постановлением администрации города Сочи от 18.09.2021 № 2270
«Об установлении средней расчетной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования город-курорта Сочи
на четвертый квартал 2021 года» установлена средняя расчетная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по районам муниципального образования
город-курорта Сочи на четвертый квартал 2021 года, в частности по Центральному
району – 174 129 рублей.

Расчет убытков произведен истцом исходя из средней расчетной стоимости одного квадратного метра, и составляет: 5 % ? 73 497,3 кв. м ? 174 129 рублей =
639 900 567 рублей 59 копеек.

20 декабря 2021 года обществу направлена претензия № 9591/07.02-34
с требованием в 30-тидневный срок со дня предъявления требования перечислить
в бюджет муниципального образования город-курорт Сочи причиненные убытки.

В связи с отсутствием ответов на претензию и непогашением убытков
в добровольном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении требований администрации, суды руководствовались статьями 12, 431 Гражданского кодекса, статьями 1, 3, 4, 8, 10, 11, 19 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ).

Суды не согласились с квалификацией спорных правоотношений, предложенной администрацией, поскольку пришли к выводу, что договор, заключенный администрацией с ООО «Фристайл» не может рассматриваться в качестве инвестиционного договора
в смысле, который заложен в нормах Закона № 39-ФЗ, так как фактически администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения соглашения
не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными нормами статьи 90 Закона № 39-ФЗ.

С учетом правовых позиций, выраженных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 5495/11 и от 24.09.2013
№ 4606/13, суды указали, что соглашения, предметом которых является констатация наличия у публично-правового образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.

В данные соглашения могут включаться условия, устанавливающие обязанность частного лица по внесению взноса на развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Принятие указанной обязанности не противоречит действующему законодательству и соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса
о свободе в заключении договора и праве сторон заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вопреки доводам администрации, согласно пункту 1.1.4 договора действия администрации в рамках заключенного сторонами спора договора сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица администрации, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий
в рамках инвестиционного проекта.

Принятие обществом на себя обязанности по передаче имущества в пользу администрации не является пожертвованием в пользу муниципального образования,
но выступает формой оплаты по договору инвестирования за выполнение администрацией принятых обязательств.

Таким образом, спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрации
в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

Между тем, суды установили, что администрацией не исполнены в полном мере публично-правовые обязательства. Доказательств обратного администрация
не представила.

Кроме того, из материалов дела следует, что передача прав и обязанностей
от 26.08.2018 по договору аренды земельного участка от 30.06.2009 № 49000771272
с кадастровым номером 23:49:0205027:10, общей площадью 27692 кв. м, как и внесение изменений в разрешения на строительство юридическому лицу – обществу,
не являющимся стороной по договору инвестирования от 28.01.2008 № 03.3/241, осуществлена администрацией в рамках выполнения условий мирового соглашения
от 16.08.2018, утвержденного Арбитражным судом Краснодарского края 21.08.2018. Никаких обязательств по договору инвестирования от 28.01.2008 № 03.3/241, заключенного администрацией и ООО «Фристайл», общество на себя не принимало,
в судебном порядке требования о понуждении к заключению дополнительного соглашения о замене стороны по договору, истцом не заявлены.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том,
что в рассматриваемом споре исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику.

Приведенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку
не опровергают правильности выводов судов, по существу сводятся к несогласию
с результатами оценки доказательств и установленных фактических обстоятельств
по делу, переоценка которых в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
не усматривает оснований для отмены или изменения решения и постановления.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по делу
№ А32-59182/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Р.А. Алексеев

Судьи А.В. Тамахин

А.Х. Ташу