Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя Тарнавской Галины Александровны (ИНН 781014796218, ОГРНИП 304781025400012), органа, осуществляющего публичные полномочия – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) и третьих лиц: непубличного акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега», Глухова Сергея Ивановича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу № А32-6088/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Тарнавская Галина Александровна (далее – предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просила:

– признать незаконным, как несоответствующее статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) решение территориального управления, изложенное в письме от 16.12.2020 № 23-см-09/20417, в части отказа предпринимателю в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка от 24.12.2014 № 556п;

– обязать уполномоченный орган в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения направить заявителю проект соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору от 24.12.2014 № 556п.

Заявление основано на положениях статей 39.6, 39.16, 39.20 Земельного кодекса и мотивировано незаконностью отказа уполномоченного органа в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 24.12.2014 № 556п, нарушающего права предпринимателя как собственника нежилого помещения в здании, расположенном на федеральном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1803.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены непубличное акционерное общество «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (далее – общество) и Глухов Сергей Иванович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 06.10.2021, требования удовлетворены.

Суды установили, что предприниматель является собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1803. Предприниматель обратилась в территориальное управление с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 24.12.2014 № 556п в части изменения состава арендаторов земельного участка, указав себя в качестве арендатора. Письмом от 16.12.2020 № 23-см-09/20417 уполномоченный орган отказал во внесении изменений в договор, указав на необходимость предоставления соглашения об определении долей в праве пользования всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенного между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного земельного участка. Предприниматель повторно обратилась в территориальное управление с заявлением о присоединении в качестве арендатора к действующему договору аренды земельного участка. Не получив ответа на повторное заявление, предприниматель оспорила решение уполномоченного органа в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Суды при разрешении спора исходили из того, что право предпринимателя на вступление в действующий договор аренды в качестве арендатора не может зависеть от воли сособственников других помещений в части определения соответствующих долей. Так, предприниматель вправе претендовать на земельный участок площадью, пропорциональной площади, приходящейся на площадь занимаемых им помещений. Этим соблюдаются права иных собственников помещений в здании, имеющих право на часть данного участка, пропорционально занимаемой площади принадлежащих им помещений. Таким образом, уполномоченный орган неправомерно затребовал у заявителя соглашение об определении долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенное между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного участка. Право предпринимателя на оформление законных оснований в пользовании земельным участком не может ставиться в зависимость от наличия или отсутствия соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком. Поэтому решение территориального управления, изложенное в письме от 16.12.2020 № 23-см-09/20417, в части отказа предпринимателю в заключении соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору от 24.12.2014 № 556п, не соответствует закону и нарушает права заявителя. В качестве восстановительной меры суд первой инстанции обязал уполномоченный орган направить заявителю проект соглашения о присоединении в качестве арендатора к договору аренды земельного участка от 24.12.2014 № 556п. Довод территориального управления со ссылкой на положения статьи 39.20 Земельного кодекса о том, что договор аренды заключается только с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, рассмотрен и отклонен апелляционным судом. Арендатором земельного участка с 15.03.2017 являлся Глухов С.И. на основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.12.2014 № 556 п. При этом в материалы дела представлено согласие Глухова Сергея Ивановича на вступление в договор аренды третьих лиц.

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Предприниматель не представила при обращении в уполномоченный орган соглашение об определении долей в праве пользования всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенное между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного участка. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключается только с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них. Такое согласие предпринимателем в территориальное управление не представлено. Законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке. Судами не принят во внимание факт нахождения земельного участка на федеральной территории «Сириус», правовые основы функционирования которой урегулированы Федеральным законом от 22.12.2020 № 437-ФЗ. К участию в рассмотрении дела в данном случае необходимо было привлечь администрацию федеральной территории «Сириус». Выводы судов не основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды
от 24.12.2014 № 556п. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3261 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, в границах, указанных в кадастровом паспорте, разрешенное использование – «Комплекс зданий и сооружений "Малый Ахун"» на 1325 номеров в Имеретинской низменности, из них 225 номеров категории 4 звезды и 1100 номеров категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство)». Срок аренды установлен до 28.10.2060 (пункт 2.1).

Между обществом (продавец) и предпринимателем (покупатель) 15.03.2017 заключен договор купли-продажи нежилого здания № 2193/к-п, согласно которому продавец передает в собственность покупателя нежилое здание общей площадью 2831,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402061:1644, этажность 5, подземная этажность 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10. Покупатель принимает и обязуется оплатить указанное недвижимое имущество. В пункте 1.4 договора купли-продажи указано, что земельный участок используется продавцом на основании договора аренды от 24.12.2014 № 556п. Одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю право аренды земельного участка, на котором он расположен. Передача права аренды на земельный участок осуществляются путем заключения сторонами договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды, указанному в пункте 1.4 настоящего договора (пункт 1.5).

Между обществом и Глуховым С.И. 15.03.2017 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору от 24.12.2014 № 556 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803. Договор перенайма прошел процедуру государственной регистрации.

Глухов С.И. принял 07.06.2017 решение о реальном разделе нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644.

По договорам купли-продажи нежилого помещения от 06.12.2017 № 201 и № 206 предприниматель приобрела у Глухова С.И. нежилые помещения площадью 77,9 кв. м, (222 – 226, 226.1, 227) с кадастровым номером 23:49:0402061:2073 и общей площадью 72,7 кв. м (201 – 205, 205.1, 206), с кадастровым номером 23:49:0402061:2106, расположенные на 2-ом этаже здания с кадастровым номером 23:49:0402061:1644, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, бульвар Надежд, 10.

Предприниматель обратилась в территориальное управление с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 24.12.2014 № 556п в части изменения состава арендаторов (указания ее в качестве арендатора земельного участка).

Письмом от 16.12.2020 № 23-см-09/20417 территориальное управление отказало предпринимателю во внесении изменений в договор аренды, указав на необходимость предоставления соглашения об определении долей в праве пользования всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенного между правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного участка.

Предприниматель повторно обратилась в территориальное управление с заявлением о принятии решения по вопросу о присоединении в качестве арендатора к договору от 24.12.2014 № 556п, которое оставлено уполномоченным органом без ответа.

Ссылаясь на незаконность отказа территориального управления, нарушающего права (интересы) предпринимателя как собственника нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заявитель оспорил его в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении публичного земельного участка без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований. Суды установили, что уполномоченным органом безосновательно затребовано у заявителя соглашение об определении долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенное между всеми правообладателями объектов, расположенных в границах указанного участка. Предприниматель вправе претендовать на часть земельного участка площадью, пропорциональной площади, приходящейся на площадь принадлежащих ему нежилых помещений. Этим соблюдаются также права иных собственников помещений, имеющих законное право на часть данного участка, пропорционально занимаемой площади принадлежащих им помещений (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции возложил на территориальное управление обязанность в течение
10 дней с момента вступления в законную силу решения направить предпринимателю проект соглашения о присоединении к договору от 24.12.2014 № 556п в качестве арендатора.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (об отсутствии соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402061:1803, заключенного всеми правообладателями объектов, расположенных в его границах, а также отсутствии согласия прежнего арендатора на вступление в договор) были предметом исследования. Отклоняя данные доводы, судебные инстанции руководствовались законом (пункты 9, 10 статьи 39.20 Земельного кодекса) и материалами дела, подтверждающими наличие такого согласия. Приведенные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что в соответствии с главой 35 Кодекса недопустимо в силу пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы о нахождении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1803 на федеральной территории «Сириус» (Федеральный закон от 22.12.2020 № 437-ФЗ «О федеральной территории "Сириус"»), администрация которой подлежала привлечению к участию в рассмотрении дела, судом округа не принимаются. Соответствующие доводы являются новыми, территориальным управлением в судах первой и апелляционной инстанций они не приводились, какие-либо документы, подтверждающие данные обстоятельства, уполномоченным органом не предоставлялись, поэтому судами указанные доводы при разрешении спора не исследовались. В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено следующее. Доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции. Следовательно, указанные доводы не могут являться предметом проверки в порядке кассационного производства и служить основанием для отмены судебных актов.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации территориальное управление (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по делу № А32-6088/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин